物流园区项目融资建议书
一、以私募方式进行股权融资
1、行业现状
中国第三方物流市场尚处于发展初期，行业利润率高，潜力大、发展迅速， 2000年至2005年的年增长率都将达到25%。但中国第三方物流供应商规模偏小，功能单一，增值服务薄弱，服务质量较低，很难提供规范化的物流服务。
通过资本运作来提高产业集中度，进行产业整合，实现规模和网络优势，提供标准化、信息化、综合化的高质量第三方物流服务，成为中国物流行业的大势所趋。
2、项目背景
物流园区将规划兴建发展信息、机电、新材料、国际贸易、房地产开发等行业，兴建会展中心、大型商业中心、酒店、金融机构和住宅等配套设施，从硬件、软件以及服务等三个方面营造一个公平、公正、中立的具有柔性服务特点的综合性物流服务平台。
3、业务定位
4、项目规划
5、投资估算与回报
总投资估算为亿元，其中土地投资万元，硬件投资万元，软体投资万元。
项目投资回报包括：库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与其他公司合作的业务收入。
6、股权融资方案
以股权融资方式建设物流园区项目，融资主体将是新设立的致远物流园区股份有限公司（暂定名）。以北京大象投资有限公司作为主发起人，与黄骅港港务局共同发起设立股份有限公司，注册资本定为1000万元。项目总投资估算为亿元，除股东投入资金外，其余资金需求可通过银行贷款等债权性融资方式完成。
7、股权融资程序
（1）编制商业计划书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和经营实力、管理团队、业务定位、项目投资回报等部分。
（2）寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进入后的股权比例和股本总额。
（4）完成增资扩股，由会计师进行验资并出具验资报告。
（5）召开新公司创立大会，变更董事会。
（6）完成工商变更登记，正式进入物流园区项目的实体运作阶段。
8、需要重点解决的问题
（1）编写商业计划书。通过提供物流园区项目研究报告，重点介绍项目背景、市场前景、股东背景、业务定位、项目投资回报。
（2）甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照、公司介绍、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比例，签订发起人协议。
二、项目融资
（一）、项目规划
（二）、投资估算与回报
总投资估算为亿元，其中土地投资万元，硬件投资万元，软体投资万元。
资金需求进度
项目投资回报包括，库房及办公楼租金收入、物流操作服务收入、服务收入以及与国外公司合作的业务收入。
（三）、项目融资方案
1、债权融资
物流园区项目，以土地2000亩、房屋等固定资产作为抵押物来借款，进行债权性融资。
2、项目公司融资
物流园区项目，以设立项目公司方式吸引投资者，项目建成后由物流公司在约定年限内向项目公司租赁经营该部分资产，最终投资者获取合理回报，转让所持股权退出项目公司, 由物流公司回收公司控制经营权。
3、信托融资
物流园区项目，通过信托公司发行2年期的项目投资信托计划，募集1亿元左右的社会资金，信托计划的年预期收益率为5%—6%，由黄骅港港务局为信托计划提供资产担保。信托公司将信托资金贷款给物流公司建设经营物流园区项目，信托计划到期后由物流公司回购信托计划本金。（四）、项目融资程序
1、债权融资程序
（1）确定以物流公司拥有的适当土地、房屋等资产作为项目融资的抵押物。
（2）寻找有意向的各方投资方，就借款合同条款与其谈判。
（3）向投资方提供土地、房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等相关权属和价值评估文件证明。
（4）最终确定借款合同条款，与投资方签订抵押借款合同。
（5）在土地、房屋管理部门办理土地、房屋抵押手续，取得借款。（6）正式进入物流园区项目融资实施阶段。
2、项目公司融资程序
（1）编制商业计划书，分析介绍项目背景、市场前景、股东管理经验和
经营实力、管理团队、业务定位、项目投资回报等部分。
（2）寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。（3）确定新股东进入后的股权比例和股本总额。
（4）项目公司投资取得2000亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资金运作建设物流园区。
（5）项目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁经营该部分资产，向项目公司支付租金每年万元（暂定）。（6）各投资方通过从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入股权控制公司经营。
3、信托融资程序
（1）根据市场调研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率、担保等信托条款。
（2）确定合适的抵押资产和担保人。
（3）组织进行推广宣传，开始发售信托计划。
（4）按照信托计划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。
（5）建设期完成开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。
（6）信托计划到期后，回购信托计划本金。
（五）、需要重点解决的问题
1、债权融资
（1）以物流园区土地2000亩和其他有形资产，确定适当的土地、房屋等对象作为项目融资的抵押物。
（2）就抵押借款的金额、利率、借款方式、还款方式等与投资方谈判。（3）通过协商或聘请评估机构进行评估确定土地、房屋等抵押物的公允价值。
（4）提供土地、房屋等抵押物的完整产权凭证、评估报告等相关权属和价值评估文件证明，以及公司情况等基本资料，与借款方在土地、房屋管理部门办理土地、房屋抵押手续。
2、项目公司融资
（1）编写商业计划书。通过提供物流园区发展规划、物流园区项目投资价值分析报告，突出介绍项目背景、市场前景、股东背景、业务定位、项目投资回报。
（2）甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照、公司介绍、财务报表等材料，谈判确定股东构成、股权比例，签订发起人协议。
