北辰东郊和平不墅项目市场分析报告
HTP 浩天地产策划
目录
前言
第一部
北京不墅市场整体分析
分
年北京不墅市场供应分析
⏹不墅供应量分析
⏹不墅区域分布分析
⏹不墅产品体系分析
⏹不墅区环境体系分析
年北京不墅市场需求分析
北京不墅客户群构成
北京不墅客户群特征
年北京不墅市场租售情况分析
⏹不墅销售价格走势趋于平稳
⏹不墅市场平均价格以市区为中心向外递减
⏹出租型不墅数量不断增加
2002年北京不墅市场进展趋势分析
短期内不墅供应量有限
不墅需求将会有明显增长
高品质精品不墅将在市场中占重要地位
联排（TOWNHOUSE）不墅等经济型不墅将在2002年占据不墅
市场60%以上的分额
第二部北京东北部不墅整体市场分析
分
北京东北部不墅市场现状概述
北京东北部不墅市场需求分析
北京东北部不墅市场区域环境分析
北京东北部不墅市场销售状况分析
⏹租售价格分析
⏹销售情况分析
北京东北部不墅市场配套设施分析
年北京东北部不墅精装修市场分析
年北京东北部不墅市场以后进展趋势分析
北辰东郊和平项目市场定位建议
第三部
分
本案优劣势分析
⏹优势分析
⏹劣势分析
北辰东郊和平项目市场定位建议
前言
北京市不墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的不墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的不墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，不墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，不墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化汲取时期。紫玉山庄、碧水庄园、银湖不墅、玫瑰园的热销，使不墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。
第一部分北京不墅市场整体分析
一、北京不墅市场供应分析
1、不墅供应量分析
从1997年至1999年底，由于没有新的不墅项目立项，不墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000—2001年新开发不墅项目明显较往年有所增加。
据统计分析，2001年底新开盘不墅项目有12个，原不墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新增不墅现房供应量约为120万平方米，4000套不墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万平方米，1700套不墅单位。潜在供应量约有40万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括烂尾不墅项目有7个和未正式推出的岛上不墅。2002年不墅市场供过于求的局面将进一步加剧。
2、不墅区域分布分析
据统计分析，到2001年底为止北京市共有不墅项目约122个，总建筑面积约900多万平方米，3万多套不墅单位。北京市不墅要紧集中分布于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市不墅供应的60％以上，东部及东南部地区，南部及西部地区不墅分布零散且相对较少。
附表—1.2001年北京市不墅项目区位分布
14% 19%
•东北部不墅是不墅建设最早，开发规模最大的地区。配套设施齐全，环境和设计档次较高，京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD，不墅以外销为主。另外，一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等，在知名度较高的成熟不墅区周边开发，既能够保证其良好环境景观，又节约了大量的区外环境开发成本。
•西北部不墅占据“上风上水”的优势，不墅开发的规模仅次于东北部地区，早期开发的不墅以高档外销不墅为主，如玫瑰园、朝凤山
庄、龙城花园等。
•北部不墅要紧分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚拢，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销不墅，环境质量和不墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡不墅一期的热销，使得北部不墅市场整体销售情况转好。
•东部及东南部不墅要紧分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的不墅项目，如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色，成为不墅市场新的亮点。
•西部及西南部不墅项目最少，多数为早期开发项目。市区内的东湖不墅、怡龙不墅、御京不墅等，虽名为不墅，但公寓占专门大比例，且不墅价格昂贵，多为出租。
3、不墅产品体系分析
2001年不墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型不墅占据了市场的主导地位。2001年12个新盘不墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有10个，如此在一定程度上大大拉低了不墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。2000年年底往常，多数
人提起不墅还因其“天价”望而却步，2001年就有较多购房者选好了“物美价廉”的经济型不墅。
2001年12个新盘不墅中，在四环和公路一环之间的不墅项目有竹溪园三期和京香花园二期，竹溪园为高档外销不墅，而京香花园为尚不具备合法产权经济型不墅。随着四环沿线大规模绿化带的建成，2002年将会有大量的TOWNHOUSE在该区域内建成销售。
沿首都机场高速路和京通快速路分不有香江花园、泉发花园、铁营花园、格林庄园、圣得花园、和安名人录和东方比华利等新盘入市，这些不墅以独立式不墅为主。由于机场路附近的三个项目尚不具备合法产权，在环境和设计风格方面反而比不上京通路附近的三个项目。在此类区域，精品不墅将成为不墅开发主流。
远郊区县的新盘不墅有位于怀柔县的龙山新新小镇。随着远郊区基础设施条件的改善，远郊特不是风景区的精品不墅将会在长
期内逐渐畅销。
4、不墅区环境体系分析
不墅区的环境包括：不墅区外围环境、区内园林环境以及不墅室内装修装饰环境。目前，不墅区的整体环境不尽人意，不仅无法与国外精品不墅相比，与深圳、广州、上海等南方都市的不墅也存在较大
