浅谈文旅地产战略策划
分析
Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
浅谈文旅地产战略与策划分析
一、文旅时代的新特征
做任何事情，首先要了解我们正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。那么，怎么解读这个文旅时代呢工作室认为新的文旅时代具有“一个潮流、两个对流和三个需求”方面的特征：
1、一个潮流：大休闲的潮流
根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。
到今天，2013年中国的人均GDP已经达到6600美金，到目前均有不断增涨的势头，全新的体验旅游时代正扑面而来，我把这个时代称为“吃饱了撑的时代，玩出来的产业”，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。
在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。我们总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。
2、两个对流：内外对流、城乡对流
三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，我们注意到两个现象。
第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。
我记得一个叫王志纲工作室，一个抓药的，很注重全球抓药，比如今年我们又去了欧洲，主要为航空产业、健康产业和环保产业这三个中国未来的消费热点进行一次国际的咨询和采药。
第二个叫城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中我们认为城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革。
3、三个需求：生态、文化、健康
文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，我认为现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文
化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。
所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。
但是，文旅地产有两大开发难点：
首先，必须要有大的资金投入，这是一个“大投入大产出、中投入小产出、小投入无产出“的领域；其次，商业模式的设计和品牌的塑造，一个成功的旅游地产商必须打造出独特性的旅游产品，塑造获取优惠资源的企业和产品品牌，形成可持续发展的运营模式。
我们现在看到国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。
我认为：文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：a、良好的生态环境b、完善的休闲配套c、独特的文化主题d、多元的人群组合e、组团式的结构f、独特的生活方式。
二、文旅时代的六大商机
结合工作室的实践和探索，我们认为文旅新时代应关注六大重要商机：1、综合文旅新区
综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区，如西安曲江文旅新城、丽江祥和丽城、曲阜文化经济特区、洛阳国际文化旅游名城等。2、文化商业地产
文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。工作室典型案例有西安大唐西市、西双版纳告庄西双景商旅主题小镇、景德镇CHINA坊等。
3、文化娱乐地产
文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。工作室案例有西安大唐芙蓉园、珠海南方影视基地等。
4、健康养生地产
健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的
课题，我认为狮子湖在这方面做到了国内最好。工作室在这方面的案例有昆明十里云岭项目、洛阳龙门西山文化养生项目等。
5、乡村休闲地产
以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。这方面工作室这一两年介入较多，我们的案例有成都三圣花乡、巴南锦绣乡村旅游度假区、西晃山休闲度假区等。
6、综合度假地产
以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，工作室也进行的相当多的探索，包括与万达、龙湖、蓝光、颐杰鸿泰等公司的合作，正是有了企业的大手笔投资，让我们的策划成为看得见摸得着的成果。具体的案例如龙湖山海湖、清远狮子湖国际旅游度假区、万达长白山国际旅游度假区、四川峨秀湖国际度假区等。
我认为：所有成功的房地产企业在战略上总是超前的，而王志纲工作室的作用就是为企业提供具有战略性、前瞻性、创造性的判断和价值。
三、文旅时代的战略突破
那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合，工作室是又是怎么帮助企业项目战略策略落地的呢我想与大家分享王志纲工作室“12345”方法论：
1、一枝独秀：找魂
“找魂“就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺
