招商策划全案
（讨论稿）
（第一稿）
深圳波特商业经营管理公司乐清世贸购物中心
目录
CONTENTS
◆简介
◎乐清概况
◎发展商简介
◎项目简介
◎策略提供商简介
◎管理机构简介
◆经营战略
◎文化理念
◎经营定位
◎经营规划
◎营运模式
◆招商方案
◎招商理念
◎招商原则
◎招商范围
◎招商对象
◎招商方式
◎招商政策
◎招商须知
◎招商周期
◎品牌规划
◎媒体推广
◎工作流程
◎组织构成
◎招商量分析
◎实施计划
◎注意事项
◆工作表
◎客户意向登记表
◎客户资料分类汇总表
◎客户跟踪记录表
◎商户加盟预先申请表
◎商户资格审查表
◆合同合约文本
◆招商相关制度□简介部分
一、乐清基本概况
乐清市位于浙江省东南部沿海。东临乐清湾，南临瓯江。乐清气候温和，属亚热带海洋性季风气候，全年四季分明，温和湿润，降水量充沛，夏无酷暑，冬无严寒，无霜期长，光照适宜。年平均气温17.7℃，年平均降雨量1507毫米，全年无霜期258天。乐清市是一个集工贸、旅游、港口为一体的现代化中等城市，是温州模式的发祥地，总人口115.3万，辖21个建制镇，10个乡，其中全市分布着16个省政府批准对外开放重点卫星镇。辖区柳市低压电器、虹桥电子元器件专业市场分别被称为中国电器之都、中国电子元器件基地。
乐成镇是乐清市政府所在地，是乐清的政治、经济、交通和文化教育中心，市区消费人口20多万，位于市境中部偏南，东南濒富饶的乐清湾，北依括苍山脉，西与柳市镇接壤。全镇交通十分便利，在距市区25公里的半径范围内，有七里黄华和温州两座大港；有距乐清境内仅20公里的温州机场和30多公里的路桥机场；有与全国铁路网相连的金华到温州的铁路终点站；北京至福州的104国道，南北横穿乐清全境；在建的黑龙江同江至海南三亚沿海高速公路，乐清段已全线通车。
二、项目发展商简介（略）
三、项目简介
乐清世贸购中心——乐清标志性建筑之一，由乐清市清远综合农贸市场开发有限公司投资上亿元兴建的一座集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城，是乐清首家超大型一站式购物中心，名副其实的乐清“第一商城”。
她座落在乐清市清远路商业街中段黄金区位，直眺南大街，毗邻二环路，周边东方广场、宏美电器、人本超市等一大批零售商业单位云集，项目总建筑面积30000平方米，总占地面积21亩，共分为五层，总高21.7米，地上四层为商城，地下一层为大型停车场。其中一层前厅为精品百货，后厅为全封闭式农改超型肉菜市场，前后厅完全分离；二、三楼为中高档服装精品；四层为家居饰品及床上用品等；地下一层停车场可供150辆车同时停放，是乐清市目前最大的停车场；
世贸购物中心设计独特、气势宏伟，内部配套设施齐全，有10多部品牌客、货梯，一流的中央空调及排风系统，一流的电子商务网络系统，一流的闭路红外线监控系统，是你投资经营及休闲购物的最佳场所。同时有专业的经营管理公司为你全程打理，为你投资经营保驾护航，免除一切投资经营的后顾之忧,势必成为乐清商业的新沸点。
四、专业策略提供商简介
香港波特商业经营管理集团作为世贸购物中心专业策略提供商是一家从事商业地产、商业物业、营销策划、商场经营管理、商业策划、商业咨询、商业顾问、商场顾问、商业规划设计的专业策划顾问服务公司。集团旗下拥有有波特商业地产营销策划代理公司、波特招商代理公司、波特商业地产形象广告设计公司、波特商业物业管理公司、波特商用网络科技设备公司、波特百货管理公司等子公司。
整个集团的人才实行三层面战略规划：第一层为战略专家顾问层。集团通过聘请、整合资源、项目合作等形式联合了36位各行业的权威专家，对我集团进行全过程的顾问服务及项目顾问支持服务。第二层为战术策略层。此为公司的前线项目实操核心骨干力量，对项目进行全程1+1模式服务；第三层为项目储备层。即通过对项目服务，为自己及发展商培育储备一批人才，为更好的为发展商服务，公司秉承“专业人才做专业事，解决专业问题”的经营服务理念，在内业率先创造性的提出了“波特AAA”商业地产全程整合服务模式、“波特123商业物业管理模式”、“波特1+1执行服务模式”。
2005年，该集团以雄厚的专业顾问力量及多年的商业地产从业经验、独特、新颖、实用的操盘手法对世贸购物中心整体项目进行全程整合策划及跟踪服务。
五、专业管理机构简介
乐清世贸购物中心项目是乐清地区首家引进专业经营管理公司（深圳波特商业经营管理有限公司）的大型商业地产项目。深圳波特商业经营管理有限公司隶属香港波特商业经营管理集团有限公司。其与世贸购物中心发展商紧密握手致力打造乐清地区第一商业巨舰。
□经营战略部分
一、文化理念（待确定）
二、经营定位
1、项目业态定位：乐清地区首家大型一站式休闲购物中心
2、消费者定位
经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：
·主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。
·次群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。
3、功能定位
·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心；
4、商业规划组成
·主题精品百货；·大型现代化生鲜超市；·便利食品日化超级超市；
·西餐、小吃店；·特色专营店；·主题卖场。
5、经营理念定位
打造乐清地区首个“一站式”购物休闲中心。
6、商品定位
走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。
7、经营方针
商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。
8、品牌定位
·乐清地区第一商城
·乐清地区首家城市“一站式”休闲购物中心。
三、经营规划
1、一层功能划分
·前场——特色专营店面积：1500㎡左右
（首选麦当劳、屈臣氏等品牌店进驻，否则进行黄金珠宝、化妆品等品类的招商）
·后场——现代化超市型肉菜市场面积：4200㎡左右
2、二层功能划分：（都市流行馆）（主经营男女品牌服饰）
·时尚女装区如：时尚装淑女装青春装休闲装等；
·绅士男装区如：正装、休闲、裤区、夹克、衬衫、内衣等；
·运动休闲区如：运动装、休闲装、皮装、帽子、饰品、服装裁剪设计等；
·伊人风采区如：珠宝首饰化妆品女子饰品、女子生活馆等；
3、三层功能划分：（精品人生馆）
·个性时尚区如：男女鞋皮具箱包钟表工艺品、眼镜、礼品等；
·精品针织区如：内衣、针织、毛织、羊毛衫、布料、美容化妆等；
（部分儿童用品据招商情况可考虑布局在三楼）
4、四层功能划分：（时尚生活馆）
