一、城市综合体的概念及发展历程
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。
1、城市综合体概念
城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。
2、城市综合体发展历程
八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。
直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏
形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期）
中国城市综合体的出现始于上个世纪90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。
尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。
雏形阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多以城市核心区域为主。
规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于10-20万平方米之间。
2. 早期开发阶段（21世纪初）
伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。
开发主体：这类早期开发的城市综合体中的一部分项目得到香港和新加坡商人的支
持。这些项目大都遵照香港由高端消费和商业驱动的开发模式。
早期开发阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，城市综合体主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市。
其所处的地段不仅在城市核心区域，城市副中心区也逐渐开始有综合体项目出现。
规模特点：该阶段的城市综合体规模日趋渐大，数十万平体量的综合体数量增多。
3. 大规模孕育阶段（2008年始）
主要一线城市早已投身于城市综合体开发。“一城一心”的城市格局已被打破，城市商业中心正从单核向多核演变。伴随着城市化率水平的提高，城市规模的迅速扩大为城市综合体项目的开发奠定了良好的市场基础。截止2008年底，全国城镇人口超过百万的城市有122个，其中人口超过200万的城市数量达到41个。
中国未来城市开发的竞争也是以综合体为标志的竞争。一方面，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，把城市综合体建设列入城市发展目标。如杭州、合肥、沈阳和济南等城市提出主要发展城市综合体的战略目标，其中杭州为了实现“城市国际化”目标，提出要
在10年内建造20大新城、100座城市综合体；而济南市做出了3年打造16座城市综合体的规划。
开发主体：重点地产公司主动出击，如万达集团、中粮集团、华润集团等地产行业领袖更提出要重点发展城市综合体的发展战略，万达广场、中粮大悦城、华润万象城等城市综合体均遍布全国多个省市。
大规模孕育阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，城市综合体不仅局限在北京、上海、广州等城市，不少二线甚至三线城市也参与进行城市综合体的开发。其所处的地段主要集中在城市核心区域与城市副中心区域。
规模特点：该阶段的城市综合体规模日趋渐大，甚至有超过百万体量的综合体出现。
4. 扩张元年（2009年始）
2009年，扩大内需是全年“保八”的重中之重，由此顺势而为加速推动城市化进程。能够“24小时繁荣”，有着典型的集约化特色，融合商业、居住、会展，以及休闲等多种功能的城市综合体已被设定为拉动城市“新动力”的引擎之一。
二、三线城市的综合体发展计划的逐步落实，加之重点地产公司主动出击、积极响应，“造城运动”渐成趋势。城市综合体也从一线城市的“点”扩至二三线城市的“面”。全国范围的“造城运动”让已经有了21年发展史的中国城市综合体步入了新一轮的变革与急速的拓张阶段，也注定了2009年成为真正意义上的“综合体扩张元年”。
然而，金融海啸余波不断，让诸多尚处于孕育期或是“襁褓期”的综合体倍感压力。2009年，作为城市综合体运营核心要素的商业，更进入了10年以来最困难的时期，“负增
长”的绿色指标在商超与连锁经营领域肆意蔓延，二三线城市综合体“销售火爆，经营惨淡”的场面层出不穷，让未来充满变数。
开发主体：除万达集团等开发商开始了大规模的城市综合体扩张外，一些零售企业和金融企业也涉足城市综合体开发，如王府井、银泰等也已进入商业地产领域，中信资本、平安、光大等金融企业也制定了城市综合体的投资计划。
开发阶段城市综合体特点：
地理位置：这一阶段，二三线城市综合体激增，许多项目的位置也拓展到了新区。
综合体不仅调节了城市中心区域的功能，也被政府视为带动新区升级发展的助推器。
规模特点：一线城市的综合体体量主要控制在百万平米以内，主要是由于一线城市的土地开发已经历了较长时期，地价也相对较贵。而二三线城市的综合体规模逐渐扩大，超过百万平米的综合体项目数量不断增加。
