都说只有卖不出去价格，没有卖不出去的房子。定价的重要性可见一斑。有些楼盘，由于定价不合理，给竞争对手做了天然杠杆，一开盘，竞品反而卖得更好了。所以，房地产营销工作中，最讲究科学性，门槛最高的，那一定是定价。
时下房地产市场的发展步调，与资本的节奏越来越同步。资本对利润的诉求、对高周转的诉求，要求地产项目的运作必须兼顾速度与利润的平衡。“速度与激情”的大戏也无时无刻不在房地产项目中上演。还有一些楼盘，内部各个户型之间价差不合理，一部分户型卖不动，卖得快的户型又没有充分的溢价。这些都是很多营销人在定价的时候会遇到的问题。
那么，什么是定价？怎样的定价才合理呢？地产项目中又有哪些定价方法呢？我们一一来解答。
定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整过程。地产圈内对售楼处来访客户流传着这样一个不成文的总结——来不来，看位置；买不买，看户型；定不定，看价格。定价可以说是地产营销诸多要素中最重要的一个要素，因为任何一个地产项目其产品制定的价格在都决定着公司的收入、利润。价格也影响着项目在同区域产品中的竞争关系。
二、住宅定价一般有哪些步骤？
住宅定价可分为4步：
第一步：做好相关准备工作。
包含：重新估算项目成本、确定定价方法、分析竞品楼盘并收集相关资料、客户对各产品各户型价格预期的资料收集、相关第三市场的价格资料收集。
第二步：确定核心均价
1.设定竞品楼盘对比因素、权重，根据评分标准进行打分，形成初步核心均价。
2.围绕核心均价，确定均价范围，再确定实收均价。
3进行价格分解，分栋分期价格确定。
第三步：价格表制作
1.构建价格表EXCEL框架，房号面积表、项目现场调查表
2.做好价格调差：水平差、垂直差、送面积差、特别调差确定。
3.合成实收价格表
4.展开价格分析讨论
第四步：对外价目表制作
确定付款方式及相应优惠政策。
计算平均折扣率
在实收价格表和平均折扣率确定后，反推对外表价
对外表价比较。
三、住宅定价有哪些定价策略？你所在的项目是如何定价的？
采用什么样的定价策略，取决于产品所面临的市场环境，因此，结合产品的生命周期理论看不同产品阶段、不同的市场环境下讨论采用什么样的定价策略更具有意义。
1.总价定价策略。
2.撇脂定价策略：将价格定得相对于产品对大多数潜在客户的经济价值来讲比较高，以便从份额虽小但价格敏感性低的消费者细分中获得利润。
即高价策略：可使项目短时间谋取利润最大化。若项目具备以下特征可考虑用高价策略。
A具有别的楼盘没有的明显特点（卖点）；
B 产品综合性能较佳；
C 开发量适合、开发商信誉好；
D 一定时期内，同类型楼盘供应缺
乏。
渗透定价策略：将价格定得相对于经济价值来讲比较低，以便赢得较大的市场份额和销售量。即低价策略：该策略以提高企业市场占有率为目标。一般楼板多有以下特征
A产品多为较低档次的商品房，价格弹性较大；
B 开发成本低，期望利润也低；
C 市场同类楼盘相对过剩，竞争激烈；
一般分为低开高走和高开低走两种模式，地产普遍采用低开高走模式。除非项目处于宏观经济周期的衰退阶段或由于竞争过度，高价开盘没有取得预期效果，开发商不得不调低售价，以推动市场吸纳物业，尽早收回投资。但一般需要处理业主维权房闹事件。
低开高走定价策略优点：
A便于快速成交，促进良性循环；
B调价会给前期购房者信心，此进有购房动机者的购买欲；
C便于日后的价格控制；
D便于资金周转、回笼。
一般适用项目有以下特征：
A产品均好性不强，无特色；B开发量过大；
C绝对单价过高，超出主流价格；
D市场竞争激烈，类似产品过多。
3.时点性定价策略
特定节点的折扣定价策略，如很多项目进行的小筹、大筹、认购、开盘、签约等节点优惠方式。
常用折扣方式如下：
A现金折扣——（一次性付款折扣和分期付款折扣）；
B数量折扣——（团购优惠）；
C职能折扣——（电商折扣、财务回款保证金）。
单一价格策略和差别定价策略
A单一定价策略——（部分楼层朝向、数量、购买对象）
B差别定价策略——（不同单元、不同交易群体、不同用途、不同交易对象）
C用户心理定价策略——（根据用户求廉、求吉心理）
尾数定价——（8982、8988元/㎡）、整数定价（798757，80万/套）、
习惯心态定价——（4F/14F/18F/顶层，一般定价较低）
对于房地产行业来说，不同的产品类型所处的发展阶段不一样，因此，使用的定价策略各不相同。很少有一个项目单一使用某种策略的，一般在项目全营销周期内，不同节点不同产品都会组合使用，最终实现营销目标——产品相互挤压、去化速度、利润、树立项目形象。了解了定价的概念、定价的步骤、定价的策略之后，知道地产项目的具体定价方法才是关键，那么市场上有哪些定价方法？我们针对不同项目该如何操作呢？我们明天继续分享。
地产营销策划:
住宅定价有哪些方法？我们一般常用哪种方法？
1. 成本导向定价法
是最理性的定价方法，但成本难以确定；缺乏市场比较性。
所以不符合市场流行趋势。
地产营销策划:
1. 客户导向定价法
最感性的定价方法
受消费心理影响严重，客户的意志难以把握。
1. 市场比较法
从市场的角度出发，能为市场接受；是最常用的定价方法，具有较强的说服力。
在现在的房地产定价方法中，一般都是运用市场比较法。虽然不一定对于所有产品类型都适用，但其仍具有一定的科学性，在实际操作中相对简单和可操作，因此被广泛运用。适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用。
市场比较定价法的操作流程：
基本思路和概念：
市场比较定价法就是依据市场上在售楼盘的价格，确定可比案例及权重系数得到项目静态价格，在辅之以交通，配套，人流，教育等周边环境，根据未来价格成长情况得出标的楼盘价格的一种方法。
市场比较法的最重要的是要通过对比项目推导出项目均价
