第一部分房地产估价报告的常见错误
第一部分房地产估价报告的常见错误
（一）估价报告书不完整
1.封面内容不完整（封面包括 7 项内容，否则存在错误）
2.致估价委托人函内容不全
3.目录不规范（如少项）
4.估价师声明缺少或其内容不全（如缺少全部注册房地产估价师姓名、用签章代替签字）
5.估价假设和限制条件假设设定错误
如已经有抵押假设无担保权利；依据委托人要求不对；不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致，根据教材变动出题
6.估价结果报告内容不全
如抵押估价缺变现能力分析或风险分析
7.估价技术报告内容不全、缺项计算
8.缺附件或附件内容不全
（二）估价报告封面错误
封面中没有估价报告出具日期。
封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
封面中“估价人”错误，应为注册房地产估价师，少估价师注册号。
（三）致估价委托人函内容的错误
1.致委托人函中缺估价对象的详细说明。
2.抵押估价中致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）。
3.致估价委托人函中缺少估价目的。
4.致估价委托人函中没有说明价值时点。
5.致估价委托人函中缺法定代表人的签名、落款中缺公章等。
6.“目录”应放在“致估价委托人函”之后。
（四）估价结果报告可能存在的错误
“估价结果报告”应包括以下 13 项，（抵押 15 项）内容：
1.“估价委托人”可能出现的错误——缺少或表述不全
委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住址。
2.“房地产估价机构”可能出现的错误——表述不正确或不完整
估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级
3.“估价目的”可能出现的错误——表述不准确
4.“估价对象”可能出现的错误
（1）估价对象范围前后不一致
（2）估价对象描述不清晰
1）土地权益方面
①土地使用权人交代不清；
②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；
③土地使用年限交代不清；
④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；
⑤土地使用权证交代不清；
⑥对共有产权或部分产权交代不清。
2）土地实物方面
①土地“生熟”程度交代不清；
②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；
③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；
④土地面积、形状等交代不清；
⑤土地的四至交代不清；
3）建筑物方面
①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；
②房屋用途交代不清；
③建筑物结构交代不清；
④房屋建成年代交代不清；
⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；
⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；
⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；
⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；
⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。
5.“价值时点”可能存在的错误
（1）“价值时点”表述不正确或用语错误（如表述为“估价时间”“估价时期”、“估价年月”等）；
（2）价值时点与报告中的时间数据不吻合
如：价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点确定的理由；
（3）没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出；
（4）注意抵押和征收的价值时点的规定；
6.“价值类型”可能出现的错误
表述不规范、不全面、不正确。
要特别注意征收估价和抵押估价的价值定义。
7.“估价原则”可能出现的错误
（1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则或添加不必要的原则；
（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则。非抵押，估价原则不必考虑谨慎原则。
8.“估价依据”可能出现的错误
如缺法律：《中华人民共和国物权法》；《中华人民共和国城市房地产管理法》；《中华人民共和国土地管理法》；
没有中华人民共和国国家标准：《房地产估价规范》、又如估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》、缺相关估价指导意见。
征收估价缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》，注意依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据。
抵押中缺少《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》。9.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）
10.“估价结果”可能出现的错误
（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；
（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；
（3）缺少单价（无法用单价表示，可不注明）或总价；
（4）没有写明估价结果所对应的价值时点；
（5）抵押只披露二个价值，没有披露三个价值。
（6）确认最终结果理由不充分。
11.“注册房地产估价师”
缺少注册房地产估价师、注册房地产估价师不得以个人印章代替签字。
12.实地查勘期
如估价结果报告中缺少实地查勘日期。
13.“估价作业期”可能出现的错误
缺少“估价作业期”，现场查勘没在作业期内没有说明理由。
（五）估价技术报告可能存在的错误
“估价技术报告”应包括以下 6 项内容：
1.估价对象描述与分析不全面
（1）估价对象实物状况描述与分析不全面。估价对象实物状况的描述与分析，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。对土地实物状况的描述主要说明以下内容：土地面积，形状，地形、地势，地质，土壤，地基，土地开发程度等。
建筑物实物状况的描述主要有：建筑规模，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，建筑功能、工程质量、外观、建成时间、新旧程度、物业管理使用维护状况及完损状况。
注意因素分析与估价对象相吻合，如：
1）商业：要具体分析建筑品质及内部格局、净高、建筑面积、装饰装修、无形价值等内容。
2）住宅：要具体分析建筑结构、类型和等级、设施与设备、建筑质量、装饰装修等内容。
3）工业：要具体分析用途、用地面积与形状、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。
4）写字楼：要具体分析用地面积、外观形象、内部装饰装修、设施设备、智能化程度、物业服务水平、租户类型、建筑面积、可出租面积等内容。
（2）估价对象权益状况描述与分析不全；或缺此项
估价对象权益状况包括用途、规划条件、所有权、土地使用权，共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况，其他特殊情况具体为拖欠税费、查封等形式限制情况。
在建工程权益状况还包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。
建筑物权益状况的描述主要说明以下内容：
1）用途、规划条件、所有权、土地使用权
2）出租或者占用情况
3）他物权，如用益物权和担保物权设立情况
4）其他特殊情况，如拖欠税费、查封。
对在建工程权益状况描述还应包括； 1）
建设用地规划许可证
2）建设工程规划许可证
3）建设工程施工许可证等的取得情况
（3）估价对象区位状况分析不全面
估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象的位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、单套住宅区位状况包括所处楼幢、朝向、楼层等；交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等；周围环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等。
注意分析因素与估价对象相吻合，如：
①商业：繁华程度、交通条件、临街情况等内容
②住宅：交通条件、生活服务设施、教育配套设施、环境质量等内容
③工业：地理位置、交通、基础设施等内容
④写字楼：集聚程度、交通条件、楼层、周边环境
2.市场背景描述与分析
缺市场背景分析、市场背景描述与分析中未对估价对象用途的房地产市场进行分析、市场预测和后面
