《房地产估价案例与分析》2016年真题讲解(1)10

二、单项选择题
【参考答案】C 【试题解析】屋顶广告位收益权相对独立，可以单独估 算其权益价值，在估算时可采用收益法，在剩余租赁期3年内 采用租约租金，之后7年内采用市场租金计算。
二、单项选择题
3．采用收益法评估该屋顶广告位价值，最适宜的技术思 路为( )。
A．按市场租金评估该广告位收益价值 B．租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该 广告位收益价值 C．按市场租金评估该广告位收益价值，再减去违约成本 D．租约期内按租约租金，租约期外按市场租金，评估该 广告位收益价值，再减去违约成本
二、单项选择题
（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中 只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各 小题相应的括号内）
二、单项选择题
（一） 某临街5层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面 积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋 顶安装了可使用10年的广告位，收益归全体业主所有。目前该 广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定 租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于楼顶的一套 住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委 托进行了市场调查，了解到该地区无广告位的类似住宅租售实 例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
二、单项选择题
2．该估价项目最适宜采用的估价技术思路为（ ）。 A．采用比较法、收益法评估住宅的市场价值 B．采用比较法、收益法评估住宅和相应广告位的市场 价值 C．采用比较法、收益法评估住宅的市场价值，收益法 评估相应广告位的收益权价值 D．采用比较法、收益法评估住宅市场价值后，考虑广 告位的增值影响
本节课结束 谢谢~
一、问答题
2．在这三种估价前提下，预测出的后续开发经营期长短 和后续开发的必要支出的多少是不同的，从而测算出的待开发 房地产价值也是不同的。一般情况下，自己开发前提下评估出 的价值大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评 估出的价值大于被迫转让前提下评估出的价值。因为自愿转让 前提和被迫转让前提相比自行开发前提会增加一个“换手期” ，在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还 会发生新的“前期费用”，因此在估算后续开发的必要支出时 ，还应加上这部分“前期费用”。
一、问答题
（二） 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房 地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房 地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月 15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲 乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由 于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明 显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的 价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后 出具新的评估报告。
全国房地产估价师 执业资格考试
《房地产估价案例分析》
主讲：王海菂
一、问答题
（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下）
一、问答题
（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼 作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工 程的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时获知该综合楼的 主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进 度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：
二、单项选择题
6．本估价项目最适宜采用的估价技术思路为( )。 A．采用批量估价方法进行评估 B．采用标准价调整法进行评估 C．选用适宜估价方法进行个案评估 D．采用假设开发法进行个案评估
二、单项选择题
【参考答案】C 【试题解析】批量估价不适用。《房地产估价基本术语 标准》2.0.22“批量估价主要适用于房地产计税价值评估、房 地产抵押贷款后重估。房地产抵押贷款前估价、房屋征收估价 不宜采用批量估价。”个案估价中，可以采用成本法、比较法 、假设开发法和收益法。
1．假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪 种估价前提？
2．在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪 些差别？
一、问答题
【参考答案】 1．假设开发法估价前提有三种：业主自行开发前提、自 愿转让前提和被迫转让前提。由于本次估价目的是为确定房地 产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，因此应 选择被迫转让前提。
一、问答题
（三） 李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司） 购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年 12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不 能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损害 赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全 隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未 达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他 损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。
二、单项选择题
10．甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为（ ）。 A．土地使用权价值及全部建筑价值 B．全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额 C．合法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额 D．合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额
二、单项Baidu Nhomakorabea择题
【参考答案】C 【试题解析】甲公司转让该厂区时，在不考虑贷款余额 情况下，其转让价值=出租人权益价值=无租约限制下价值-承 租人权益价值，其中乙公司自建职工宿舍楼产权归乙公司所有 ，甲公司无权处置；考虑贷款余额时，其转让价值=甲公司合 法产权的全部房地产价值-承租人权益损失-贷款余额。
二、单项选择题
5．本次估价的对象应包括( )。 A．土地使用权、平房、简易房、水井 B．土地使用权、平房、水井 C．土地使用权、平房、水井、围墙 D．土地使用权、平房、简易房、水井、围墙
二、单项选择题
【参考答案】C 【试题解析】在征收决定公告后，业主在院内自行搭建 的简易房不应补偿。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十 六条“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建 、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为 ；违反规定实施的，不予补偿。”
二、单项选择题
【参考答案】A 【试题解析】题意是对该套住宅进行房地产抵押估价， 而不是对该套住宅整体资产进行抵押估价，则屋顶广告位收益 权不含在内。
二、单项选择题
（二） 某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一 处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200m2，带有 院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在 院内自行搭建了20m2的简易房。
二、单项选择题
【参考答案】B 【试题解析】由于剩余租约期3年，每年租约租金比市场 租金少1万元，剩余租约期内违约成本为5万元，违约得不偿失 ，因此理性经济人不会选择违约。
二、单项选择题
4．对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应 为（ ）。
A．该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B．该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C．该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D．该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
二、单项选择题
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期 10年，每年租金固定不变。乙公司承租后经甲公司同意临时加 建了一栋职工宿舍楼。2016年7月，甲公司因债务问题拟转让 该厂区。
二、单项选择题
【编者加时间轴】
二、单项选择题
8.若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜 采用的估价方法为（ ）。
一、问答题
请问： 1．房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述 理由。 2．针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机 构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告 中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
一、问答题
【参考答案】 1．不能这样做。因为比较法选取可比实例的成交日期与 价值时点相距不宜超过一年，最长不得超过两年，在2016年9 月20日重新启动后，原可比实例可能不再合适，即使可以用， 在新旧程度因素调整、市场状况调整等方面也可能会有变化， 这些都会影响最终的比较价值；用成本法估价时，在2016年9 月20日重新启动后，估价对象的土地剩余期限、建筑物折旧等 方面也会有变化，这些也会影响最终的成本价值，因此即使在 此期间房地产市场无明显变化，最终的估价结果也会有变化。
一、问答题
1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简 述采用报酬资本化法测算的过程。
2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包 括哪些内容？
一、问答题
【参考答案】 1．首先调查2015年12月类似商铺客观月租金水平，其 次确定至2016年6月之前未来月租金流模式，再次要预测未来 报酬率，最后选用相应的报酬资本化法公式进行计算。
二、单项选择题
7．采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。 A．周边带院落的类似平房 B．周边不带院落的类似平房 C．周边新建商品住宅 D．周边成套二手住宅 【参考答案】A 【试题解析】“周边带院落的类似平房”与估价对象最 具有可比性，因此最适宜作为可比实例。
二、单项选择题
（三） 甲公司拥有总建筑面积为5230m2、土地面积为10000m2 的厂区，土地性质为出让工业用地。厂区围墙内建有5栋建筑 物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2；两栋生产车 间，建筑面积均为1500m2；锅炉房和门卫房各一栋，建筑面 积分别为200m2、30m2。2014年11月甲公司因筹措资金需要 向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限 至2018年12月。
二、单项选择题
9．若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适 宜作为抵押物的是( )。
A．5栋共计5230m2的建筑物 B．10000m2土地使用权 C．锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权 D．生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权
二、单项选择题
【参考答案】D 【试题解析】“生产车间的建筑物及其分摊的土地使用 权”是主要部分，通用性、独立使用性、可分割转让性较好， 变现能力较强。1 0000 m2土地使用权如单独抵押，将来变现 处置时比较麻烦、复杂。
A．比较法和收益法 B．成本法和假设开发法 C．比较法和成本法 D．收益法和成本法
二、单项选择题
【参考答案】D 【试题解析】由于甲公司以整体房地产作为抵押物，可 比实例不好选择，不宜采用比较法；甲公司2015年10月将厂 区全部出租给乙公司使用，有出租收益，可采用收益法估价； 此外，估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建 设的，还可以选用成本法估价。
一、问答题
2．除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应 包括以下内容：
一是在房屋修复中破坏损毁的装修部分的费用； 二是因房地产损害可能造成的货品搬运和临时存放费用； 三是由于该商铺质量问题可能造成的永久性损害（是指虽 经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不 到原标准的质量缺陷）的赔偿。
一、问答题
2．房地产估价机构重新出具估价报告需补充以下外部作 业工作：根据需要可能要选取新的可比实例，或对原可比实例 进行实地查勘，看其区位状况因素、实物状况因素是否有变化 。对比较法来说，如替换了可比实例则需要重新测算，如还用 原来的可比实例也要根据变化情况进行新旧程度因素调整、市 场状况调整、区位状况调整、实物状况调整或权益状况调整。 对成本法来说，土地使用权剩余期限、建筑物折旧等方面也要 进行调整。
二、单项选择题
1．本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。 A．该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B．该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C．该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D．该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 【参考答案】B 【试题解析】屋顶广告位收益权实质属于房地产的空间 利用权，其归该栋楼10户业主共同所有，其中一户转让其广告 位收益权占1/10。