土地一级开发盈利模式及风险问题浅析
发表时间：2019-01-03T17:00:09.760Z 来源：《基层建设》2018年第34期作者：刘勇
[导读] 摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。
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摘要：近年来，由于城市产业结构转变和房地产企业战略发展模式的变化，万科、恒大、绿地、华夏幸福等国内一些房地产企业提出了转型城市运营商模式。企业改造成城市运营商之后，可以参与城市基础设施建设，进入城市的土地开发，甚至可以参与到土地定价之中。目前，最初从事二级开发的房地产企业已经扩展到土地一级开发的行业中，但我国土地的一级开发仍然由政府主导，市场化仍然不成熟，运营和盈利模式存在很多风险和制约因素。本文将对房地产公司参与一级土地开发的几大主要盈利模式和风险问题进行梳理和总结，为房地产企业进入该领域提供基本的参考。
关键词：土地一级开发；开发风险；盈利模式
1.绪论
近年来，随着房地产行业进入白热化发展阶段，产业结构转型升级成为了房地产企业发展的一个重要阶段，以政府为主导的土地一级开发成为了各家房地产企业市场争夺的重中之重，能否在新形势下快速抢夺土地一级开发市场成为了房地产行业平稳运行的关键所在。但采取合适的土地一级开发盈利模式仅仅是这其中的开头部分，房地产企业还需要合理规避风险，保持平稳运营的态势才能取得更大的经济效益。
2房地产企业参与土地一级开发的主要盈利模式
近年来，在土地开发过程中，通过不断的实践和探索，房地产公司与当地政府进行了诸多沟通，创造了多种土地一级开发的盈利模式。
2.1固定比例模式
固定比例模式是指接受政府委托的土地开发企业，根据政府给出的土地开发总体规划、城市总体规划等文件及政策，对确定的国有土地、已拟征用土地和确定农转非土地进行统一基础设施建设及改造，如土地征用、农业转非农业、拆迁和市政道路建设。政府统一规定固定的利润基准，保证企业盈利底线。该模式的特点是，房地产开发只能从土地开发本身中受益。
2.2分享土地出让金模式
该模式一般意味着土地一级开发企业和项目所在的地方政府携手合作，直接将土地转让金按照双方协商确定的一定比例进行划分及分成，这样企业就获得了合法收入。
2.3分享土地模式
该模式意味着除了土地开发成本补偿部分之外，土地一级开发企业按协议还可以与政府共享土地转让费。
2.4公共基础设施配套开发模式
该模式通常是政府授权的土地开发实体以权益，使其提供基础设施建设。这种盈利模式的实质是政府允许土地开发实体进行部分相配套二级开发建设，这取决于房地产企业与政府之间沟通与协调的协议。
2.5一、二级联动开发，低成本的征地模式
这种模式是指土地开发实体通过与政府协商为土地一级开发商创造一些条件，以获得一些二次开发项目，实现一级二级联动开发，并获得更高的经济效益。在土地开发过程中，通过与政府的良好合作，土地开发企业往往能够以较低的价格预先获得以前开发的土地。这种盈利模式的前提是政府与一级开发企业之间形成良好的合作关系，开发企业是否能够获得土地二次开发项目，关键在于房地产企业的公共能力。在这种模式下，需要一次开发企业具备二次开发能力。
2.6 PPP模式
近年来，以PPP形式向社会资本开放土地一级开发模式，这种新模式逐渐被越来越多的房地产企业所接受。
PPP（Public-Private-Partnership），也叫公私合营模式，其实质是在向公用事业领域引入社会资本。社会资本和政府合作建立城市基础设施项目或向社会提供社会公共服务和产品，最终，各方合作比单一的政府或企业行动能取得更高的效率。要真正实施PPP项目，就必须建立良好的商业模式和明确的利润分配机制，这必然要求政府把业务梳理清楚并整合规划到一定的高度。
土地开发涉及到大量的城市基础设施建设和公共设施建设内容，是一个理想的PPP模式运营的发展空间，土地开发的主要收入来源是土地收益，这就与我国现有的政策和法律相背离，因此，真正的PPP模式尚未明确用于土地开发，我们期待着在将来这种模式能够逐渐完善。可以看出，土地开发模式不是一成不变的，随着商品经济的不断发展，房地产行业的逐渐稳定，土地一级开发模式必定会也来越被推广开来。
3土地一级开发的主要风险
开发投资超过专业机构评估确定的基准地价：拆迁及建设开发成本可能超过专业机构确定的基准地价，在此基础上一些超出原有规划的土地可能无法流入市场更加加剧了房地产企业的风险。
长期占用大量资金：对于仅用于储备的土地，在土地储备中心接受后，土地储备中心将向开发商支付自有资金，在这种情况下，土地资金拖欠风险将增加。如果拆迁工作不顺利，整个项目的完工时间将被推迟，资金更加难以到位。
政府违约行为的风险：在土地开发过程中，地方政府是占据绝对优势地位的，虽然开发公司的合法权益可以受到各种法律文件的保护，但与此同时，这个模式下的房地产行业的利益与政府密切相关，房地产企业的合法利益仍难以得到保障。
政策风险：与土地二级市场相比，土地一级市场的发展是不够完善的，目前，我国土地一级市场的发展速度较快，相关的法律与政策不够到位也不够稳定，在此情况下，难免出现恶性竞争的情况或者政策在开发过程中变动较大，房地产企业的利益难以得到保护。
4规避土地一级开发领域风险的对策
4.1优化运营流程，提高管理能力，有效控制成本
在土地整治和储备过程中，土地一级开发企业的工作涉及土地征收、拆迁、基础设施建设和土地流转等多个方面。同时，土地一级开
发是一个综合性的系统工程，涉及与政府和外部合作单位进行谈判等多方面内容。因此，优化运营流程和提高管理能力在土地一级开发公司提高企业竞争力过程中发挥着重要作用。
4.2加强规划能力，挖掘区域潜力
土地开发最重要的价值因素是规划。土地有着一旦开发和利用后在短期内就无法恢复的特征，这样加强土地规划能力和选择合适的规划区域就尤为重要，选择了合适的开发区域并提出了合理的规划方案就意味着土地一级开发企业在开发中抢占了先机。
4.3掌握行业波动周期，控制发展节奏
在把握行业波动周期的同时，要充分考虑整体宏观经济、产业形势和区域经济等多方面因素，还要充分考虑到各级政府政策变动及法律变化等因素。这要求企业要有敏锐的市场意识，并与政府需求保持密切联系，要根据市场需求控制发展速度，不断地提升土地价值，获得更高的经济效益。
5结语
虽然土地一级开发面临很多风险，但土地一级开发的爆发期已经到来。各大房地产公司应该紧抓土地一级开发这次机会不放，找到适合自己的开发模式，并在市场不断变化中合理的规避风险，那么必将迎来房地产公司在土地开发道路上的新明天！
参考文献
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[2]姜农娟,赖磊,郑广三.土地一级开发企业盈利模式转型设计研究[J].建筑经济,2014(03):78-81.
[3]段东生,潘文霞.建筑企业参与土地一级开发的风险管理研究[J].招标采购管理,2013(12):28-31.
作者简介：
性别：男；出生年月：1986年2月；民族：汉族；职位：风险控制部负责人；职业资格：国家注册造价工程师、湖南省政府采购专家、湖南省综合评标库专家、长沙市发改委专家库专家、长沙市望城区建设工程招投标评委专家；研究方向：主要研究土地一级开发、文化旅游产业开发的成本管理、风险管控、招采管理、合约管理、法务管理等方面
