文登市房地产市场调查报告
一、文登概况
1、地理位置及行政区划
文登市位于山东半岛东部，北纬36° 52'~37° 23'、东经121°
43'~122 ° 19',隶属于山东省威海市，西阻于，与和相接，北连，东邻，南濒。总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。市治文登城, 按直线距离计算，距威海市治36公里，距省会450公里，距首都北京580公里。
文登市辖3个街道，14个镇：，，，，，，，，，，，，，，，。
2、人口
截至2006年12月31日，全市总人口640465人，其中男322729 人，女317736人。总人口性比例（女为100,下同）为101.57，人口密度为398人/平方公里。总户数252123户，平均每户2.54人。当年出生3451人,其中男1775人，女1676人，新生儿性比例为105.9 ；死亡5512人，其中男3043人，女2469人；市外迁入6149人，其中省内其它地市迁入3802人，省外迁入2347人；迁出市外6409人，其中迁往省内其它地市5104人，迁往省外1305人。年末总人口数比上年减少2321人。城区总人口180858人。全市登记暂住人口38803 人。
2009年，全市人口出生率为5.26%,为-2.03%，连续11年人口
负增长，晚婚晚育率分别为84.3%和89.6% 3、区域交通
（1）公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速。
（2）铁路客运客运业务办理威海--- 北京、威海--- 济南、威海--- 汉口的旅客运输任务。
（3）机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路。
4、经济发展
文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28 个门类、1000 多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。全市工业总量迅速膨胀，综合经济势力显著增强，在国民经济中的主导地位进一步巩固，工业经济总量规模显著扩大，工业税收占全市的75%以上，在全市经济中确立了主导地位。进入“十五”以来，全市强化“工业立市” 、“工业强市”的发展理念，以推进技术进步、调整优化结构、提高经济效益为主攻方向，加快推进工业二次创业，使工业生产保持了强劲的发展势头。
小结
文登是地理位置比较优越，交通便利，城市市容市貌优良。作为威海最近的卫星城市，文登正处于经济、文化发展的快车道，城市化进程的不断加快，必然给文登带来更多的活力和商机。
二、房地产市场分析
2001 年，文登市政府聘请国家级城市规划策划大师王志纲先生，对文登城市发展建设做了长远性的规划。文登市先后荣获“山东省卫生城市”、“齐鲁杯优秀城市” 、“全国城市环境综合整治优秀城市” 、“全
省村镇建设先进市”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“山东省园林城市”等荣誉称号。房地产开发也进入快速发展时期。
1、文登市房地产现状
楼盘整体价格较低，价格水平相差不大，具有明显上涨趋势。
目前文登市多层楼盘价格大致维持在3000元/ m2 ---4000元/ m2 之间，小高层、高层的均价大体维持在3000元/ m左右（高层产品在文登当地还不太被认可），楼盘之间特别是同质竞争楼盘之间价格相差不大。
2、水平整体较低主要表现为
（1）大部分楼盘的售楼处设计比较简陋，对沙盘的实际运用较少。
（2）营销人员的职业素养不高，营销意识淡薄，现场讲解无亮点，对客户服务不到位。
（3）大部分楼盘售楼人员没有统一着装，有的甚至没有名片、谈客夹等销售道具，没有体现销售专业化。
（4）没有样板示范区，客户对于物业没有直观感受。
（5）售楼处现场没有销售气氛，音乐、喊控没有配合，感觉比较冷清。（6）楼书、单页设计整体显低端，有的根本就没有楼书。
（7）售楼处设计不合理，都没有设置谈判桌（圆桌）。
（8）在营销推广方面，大部分运用单页派发手段进行，户外广告，媒体广告
等运用较少。
3、存在的问题
（1）房地产开发企业较混乱
目前文登市的房地产开发企业有一部分开发公司是从居委会或其他行业转型而来，公司实力、开发理念、设计水平比较落后。专业的房地产开发公司还很少。
（2）楼盘规模差距较大，物业管理不完善
大的小区总建筑面积都在二十万平方米左右，小的小区只有两三栋楼房，如：锦城世家。总体来看大规模社区的物业、绿化以及园林设计要远远好于规模较小的社区，有的小社区根本就没有专门的物业管理公司，物业费也是象征性的收少量垃圾管理费。物业管理理念的落后会制约文登房地产的快速发展。
3）促销水平整体落后
文登的楼盘大部分为本地企业开发，大型房地产企业进入较少，这就在一定程度上造成了文登房地产行业封闭落后的局面。先进的营销方式及设计理念不能有效引进，必然会阻碍文登房地产行业的健康快速发展。而且大部分开发企业对老客户的维护做的不到位，达不到口碑上的宣传，单纯的靠价格优势来吸引客户，这在一个县级城市的项目中，时无法想象的。
三、市场发展展望
1、竞争越来越激烈
（1）价格竞争
由于目前市场上商品房的存量较大，出现供大于求的局面，且基本上是同质产品，相互间差异不大，将来价格将成为竞争的主要方面。（2）品质竞争
物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。将来的竞争将迫使开发商在开发理念和开发思路上作全面的调整和更新，增加项目的唯一性，做到人无我有，人有我优。
2、营销水平越来越高
今天的购房者看重的已不仅仅是房子的本身，他们更看重的是楼盘所体现的生活方式，优秀的房地产开发商将以打造全新的生活方式为己任，通过塑造震撼人心的生活方式来获得市场认可。这就要求项目的营销操作更加专业，物业管理更加人性化，充分的体现项目独特内涵，有效提升项目附加值，使得广大置业者认同和接受，才能取得好的销售业绩。
3、智能化物业将成为未来项目竞争核心之一
目前文登市区楼盘的物业管理，大部分都比较简单，智能化物业管理还没有大范围的应用，随着文登房地产业的不断发展及外地相关开发企业的介入，在楼盘同质化的情况下，高智能物业管理将成为项目之间主要的竞争力。
四、竞品项目研究
