摘要
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。本文主要分析了影响房地产变动的主要因素及未来几年我国房地产价格变动的趋势。目前被称为政策调控多发期，从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速有所下降，但流动性过剩通货膨胀压力将继续存在，由于房地产保值功能投资需求将不会减弱，房地产价格下降动力不足。在通货膨胀、热钱流入的背景下，未来通胀压力将使国家继续施行紧缩性货币政策。房地产市场属于资本密集型，所以收紧资金将是调控的大方向。房地产行业作为国民经济的支柱产业，其发展趋势对经济的影响作用十分明显。当前中国房地产市场已成为社会各界关注的焦点之一。如似正确分析和判断我国房地产市场的现状和存在的问题，对于把握房地产市场的发展趋势有着十分重要的作用。本研究通过对现阶段中国房地产市场继续分析，进而对2012-2013年地产预测年中国房地产市场价格走势进行预测。
关键词:中国；房地产；市场价格；价格趋势；预测
中国房地产市场价格趋势分析
一、房地产发展的历史背景
（一）房地产发展概况及其土地供给与住宅关系研究的意义
自2002年以来，在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业蓬勃兴起，出现高速增长的态势。房地产市场的过热投资也引发房地产泡沫的膨胀给国民经济的发展带来了一系列问题。连续出台与房地产市场相关的多项重大政策表明了国家调控房地产市场及控制房价的决心，2010 年以来加息、限购、提高首付、加强预售款监管等调控措施来看，房地产市场的调整势在必行。2010 年调控重点是抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。央行2010 年6 次上调存款准备金率，两次加息。以新国十条为先锋，限购令为阵，限贷，打击屯地等等被认为是房地产调控的严厉年。2010 年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上涨的房价随着十二五规划的逐步实施，对中国房地产业目前的经营方式所进行的变革制度安排屡屡出现。国家一系列调控制度安排的出现，其背后都有着深刻的政策意图。现在房地产负担了整个国家的许多矛盾和热点，如中央和地方的关系、城市和农村的关系、穷人和富人的关系等等，在这种情况下，国家调控必须继续下去。作为国家经济的支柱产业，房地产投资和GDP 有着密不可分的联系。房地产的健康发展有利于GDP 的增长，反之将阻碍经济发展的步伐。随着适婚年龄人群的快速增长，房价问题已成为人民的热点讨论话题，关乎民生的重要话题。在不断攀升的房价背后，及高空置率引发的房地产投机的一系列问题背后，国家将出台一系列措施稳定房价。
（二）土地供给与住宅关系研究的意义
土地供给不足是住宅供应不足的重要因素，主要城市土地供应跟不上需求，土地成本上升将转嫁给房价。过去的几年里，全国主要城市住宅土地供应不足问题突出，其中，一线城市除杭州出让住宅土地建筑面积略高于住宅销售面积外，其余一线城市的城市住宅销售面积远大于住宅用地供应面积，深圳、上海尤为突出。深圳
和上海的住宅用地“求供比”近3 倍，供需严重失衡。统计的22 个一、二线城市中，有深圳、上海、福州、苏州、北京、广州、重庆、合肥、南昌和青岛等10 个城市住宅用地“求供比”也大于1，供应跟不上需求。这是近年来上述城市房价上涨过快的重要原因。土地供给不足也将导致未来房价上升。在未来土地供给难以大幅释放，住房供应量一定的背景下，土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
二、房地产市场价格与国家相关政策的关系研究
房地产是居民消费和投资的重要组成部分，房地产价格变动一方面直接影响到房地产自身的消费和投资水平，另一方面还将通过替代效应、收入效应和财富效应影响到其它商品和服务的消费。
（一）影响房地产价格变动的宏观因素分析
房地产价格与国家的经济政策，居民的收人水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要关联性。分析这些影响因素，对于准确把握房地产市场的价格趋势有重要意义。
（1）经济的发展水平
房地产业不仅具有较高的产业关联效应和较高的就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之，房地产业就会下滑和衰退。随着国民经济的发展和人们可支配收入的增加, 促使我国居民对住宅的需求不断增加, 而供需矛盾突出则导致房价非理性上升。人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房地产业迅猛发展的重要影响因素之一。
（2）国家政策的影响
我国的房地产价格不仅在构成过程中含有较多行政因素，而且由于购房由财政主体向私人主体的转换过程带起了许多抱沫成分，形成了若干不良的示范导向，理论上的价格决定机制在巨大行政消费的惯性影响下，真正变为现实还有待一定的时日。在此情况下，深化体制改革，积极塑造健康的市场主体和提高市场监督力度，对未来房地产市场的规范化和房地产价格的合理回归极为重要。
（二）我国房地产价格变动的趋势分析
未来很长一段时间我国的房地产价格普遍大幅下跌的可能性较小，房价仍会持续上涨但飙升的势头将得到有效地遏制，这是因为：
（1）住房消费需求不断增加
近期, 我国房屋价格涨幅总体趋缓, 显现了宏观调控的初步效果, 但是未来形势依然不容乐观。由于住房需求坚挺、土地成本上升, 导致少数城市房价涨幅仍然较高。据“我爱我家地产”统计资料分析, 在房产投资置业过程中, 88%的购买者均以自住为目的, 而仅有12%的购买者以投资为目的, 这就意味着只有12%的人群会随着投资环境的变化而出现投资需求转移的状况。此外, 大量国际资本流入使长期利率走低,一方面, 有可能降低居民利息支付压力, 保持房地产市场的有效需求; 另一方面, 也可能因投资机会成本下降而导致房地产市场供给增加, 并且国际投资净收益增长也提高了国内居民的住房支付能力, 这些因素将导致房地产价格的小幅度上升。
（2）消费意识的提升使得房产泡沫将逐渐被剔除
伴随消费者经验的积累和日趋理性化的选择，目前房价中的许多泡沫将逐渐被剔除。而泡沫成分的剔除和消费者理性的回归，又将对房价的上升形成相应的平抑作用。从这一意义上说，未来几年，国内各大城市房价飙升的势头将得到有效地遏制。
（3）房贷政策的影响
随着房改进程的加快，住房金融的发展已进人了一个新的时期，人们的贷款消费意识不断升温，消费贷款已成为商业银行信贷业务的重要增长点。从消费者的角度看，选择超前消费不仅使社会各阶层购房的承受能力大幅度提升，对不同价格的房产的选择余地扩大，而且使人们的消费观念发生了重要变化，它不仅为房地产开发商们提供了更为广阔的用户群和市场基础，而且使得中端产品甚至“经济适用房”的开发商找到发展空间。
（4）住房制度的调整
近年来,国家先后出台了廉租房制度、经济适用房制度, 并实行土地、信贷、税收等经济杠杆联动的方式, 使偏高的房价, 特别是一些大城市过高的房价得到抑制。未来年，我国将继续坚持扩大内需的方针，实施投资和消费双向拉动的发展战略。住宅建设作为新的经济增长点，其投资力度和建设规模势必继续扩大，但伴随市场供给规模的扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开发商单边决定价格、
