《资产评估》计算分析题例题
[例1]被评估对象为2002年进口的A成套设备，并于当年12月31日正式投入使用。评估基准日为2010年1月1日。评估人员经调查获得以下资料及信息：
（1）A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转，必须对程控部分进行全部更换；
（2）在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；
（3）除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况；
（4）经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90％的负荷率可继续使用10年；（5）要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；
（6）在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1000万美元，其中程控部分占设备价格的10％，但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10％，而且卖方不再负责安装调试所需费用；
（7）在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5％，关税税率为13％，增值税税率为17％，其他进口环节费用为到岸价的3％，国内运输费为到岸价的1.5％，配套费用为到岸价的2％，设备安装及调试费用含在设备的价格之中；（8）在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4％，关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5％，不再需要配套费用；
（9）被评估A设备不存在功能性及经济性贬值；
（10）引进设备采取货到企业后立即付款方式；
（11）评估基准日时美元对人民币的汇率为1：7。
假定不考虑残值及其他因素，根据上述条件，试求被评估设备的评估值。
[例1]【正确答案】：1.计算成套设备的重置成本：
（1）海外运输费：1000×5％＝50（万美元）
（2）到岸价：1000＋50＋21.43＝1071.43（万元）
（3）折合人民币：1071.43×7＝7500.01（万元）
（4）关税：7500.01×13％＝975（万元）
（5）其他进口环节费用：7500.01×3％＝225（万元）
（6）国内运输及配套费用：7500.01×（1.5％＋2％）＝262.50（万元）
（7）重置成本：7500.01＋975＋225＋262.50＝8962.51（万元）
2.程控设备修复费用：
（1）设备离岸价格：1000×10％×（1＋10％）＝110（万美元）
（2）海外运输费：110×4％＝4.4（万美元）
（3）到岸价：110＋4.4＋2.93＝117.33（万美元））
（4）折合人民币：117.33×7＝821.31（万元人民币）
（5）关税：821.31×13％＝106.77（万元人民币）
（6）其他进口环节费用：821.31×3％＝24.64（万元人民币）
（7）国内运输及安装费用：821.31×（1.5％＋0.5％）＝16.43（万元人民币）
（8）修复费用：821.31＋106.77＋24.64＋16.43＝969.15（万元人民币）
3.实体性贬值：
（1）程控部分贬值额：969.15（万元人民币）
（2）其他部分实际使用年限7－1＝6（年）
（3）其他部分贬值率：6/（6＋10×90％）×100％＝40％
（4）其他部分贬值额：（8962.51－969.15）×40％＝3197.344（万元人民币）
（5）贬值额合计：969.15＋3197.344＝4166.494（万元人民币）
4.评估值：8962.51－4166.494＝4796.016（万元人民币）。
[例2]某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35％，开发商要求的投资回报率为10％，当地土地出让增值收益率为15％，银行贷款年利率为6％，试评估该土地的价格。
该土地各项投入成本均已知，可用成本法评估。
[例2]【正确答案】：（1）计算土地取得费:10万元／亩=150（元／平方米）
（2）计算土地开发费:2亿元／平方公里=200（元／平方米）
（3）计算投资利息。土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。则：土地取得费利息=150×[（1+6％）2—1]=18.54（元/平方米）
土地开发费利息=200×35％×[（1+6％）1.5—1]+200×65％×[（1+6％）0.5—1]
=10.23（元／平方米）
（4）计算开发利润。
开发利润=[（1）+（2）]×10％=35（元／平方米）
（5）计算土地价格。
土地单价=[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1十15％）
=（150+200+18.54+10.23+35）×（1+15％）=475．84（元／平方米）土地总价=475.84×15000=7137600（元）
该宗地单价为475.84元／平方米，总价为7137600元。
[例3]有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1000平方米。使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％，保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％。贷款利率为6％，房地综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20％。
要求：试评估该宗地地价。
[例3]【正确答案】：
（1）面积为1000平方米，容积率为5，拟开发建设写字楼的建筑面积=5000平方米。
年总收益=2*365*5000=3650000元。
（2）年总费用=3650000*2%+3500*5000*（1.5%+0.2%)+3650000*17.5%=1009250（元）
（3）年纯收益=3650000-1009250=2640750（元）
（4）房地产总价=2640750*(P/A,7%,48)=36258750
（5）建筑与专业费用=3500*(1+10%)*5000=19250000
（6）建设期为2年，地价的资金占用两年；建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，建筑费用和专业费用的资金平均占用一年。
利息=地价*[（1+6%）2-1]+19250000*[（1+6%）-1]=0.1236地价+1155000
（7）开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%
开发商利润=（地价+19250000）*20%=0.2地价+3850000
（8）立方程：地价=房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润
=36258750-19250000-0.1236地价-1155000-0.2地价-3850000
解方程，地价=9069016元。
