1绪论
1．1研究背景
近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。不过，中国的房地产市场却是个例外。中国政府向经济注资了40万亿人民币。因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，仍处于高位运行状态。
2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。国家采取了一系列的促进房地产平稳健康发展的政策，一个是限购政策，一个是未来预期三年之内建3600万套保障性住房的政策。这些政策对提振信心，惠民生的目标发挥了重要的作用。所以研究北京市房地产市场特点，结合具体情况，采取针对性措施，促进本地房地产市场有效、健康发展有着重要的意义。
1.2论文的研究目的和意义
目前的房地产业是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些城市的研究是比较深入、全面的，但每个市场都会有它的独特之处，北京这个一线城市对其房地产现状和未来进行全面研究，
有着特别重要的理论意义。
发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产也实现了高速发展和规模化过程，近年来我国房地产市场的快速发展，已经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一。北京市房地产业也不例外，北京市房地产价格近年来不断的飙升，对北京市的经济发展也起了一定的拉动作用。鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用。它又和每个人息息相关，以及人们对于北京市房地产市场的研究和认识尚显不足的现状。本文对已有的文献资料进行高度的概括和深入的总结，对本地的房地产市场进行深入的调查以及充分的了解本市的有关政策和规划，在认真思考的基础上，进行深入的分析和研究。以求对该领域在理论和实践方面有所裨益，为地方经济和社会的发展做些贡献。
1.3论文的研究内容
以科学发展观为指导，以社会主义市场经济理论为基础，以正确处理房地产经济领域中政府与市场关系为主线，努力实现北京房地产业可持续发展，就构成了研究北京房地产业发展趋势的指导思想和主要内容。
北京城市化的加速进行，对房地产业提出了巨大的需求；北京率先实现现代化，为房地产业发展提供了广阔的发展空间；居民收入水平不断提高，使住房有效需求持续增长；这一切为北京房地产业在新世纪发展奠定了深厚的经济基础。向政府提出关于行业发展的经济、技术政策和法规等调查报告和建议，及时反映房地产业的要求，推动企业经济和技术进步，提高全行业的整体素质和经济效益，社会效益。北京房地产业究竟如何发展，是中央和社会各界关注的热点，也是本论文要研究的主要内容。
2北京房地产现状和问题
2.1我国房地产现状
2.1.1中国房地产的发展历程
中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。十一届三中全会确立了改革开放路线，从此改革开放的东风吹遍了中国大地，吹遍了全国的各行各业，中国的房地产业此时也走上了改革发展的道路，中国的房地产市场也开始呈现雏形。
第一阶段: 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，打开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日。深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面。在个别地区出现较为明显的房地产泡沫，海南的泡沫尤其严重，最为典型。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995年至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003年以来）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
2011年1月26日，国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”。随后，房地产研究机构通过对一季度各级市场的分析，发现政策效果已经显现。虽然“国八条”出台后的诸多迹象表明政策已取得一定短期成效，但长远来看政策的根本目标是为了逐渐平衡住房市场供需结构，引导房地产市场健康稳定发展。因此，为了给长期调控争取更多宝贵时间，“限贷”“限购”等短期政策暂时不会轻易松绑。此外，保障房建设、土地供应、市场监管等长期政策也正在朝着预定的方向完善与稳固。
2.1.2 中国房地产的现状
房地产即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一半属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。
（一）房地产的物理特征
1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。
2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。
3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。
（二）房屋的经济特征
房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。
（三）房地产的社会特征
