合肥「园景天下」策划案
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第1篇一、工程概况本项目位于XX市XX区,占地面积约XX平方米,总投资约XX万元。
工程主要包括绿化种植、景观小品、道路铺装、给排水系统、电气系统等。
本工程旨在打造一个生态、环保、美观的园林景观,为市民提供休闲娱乐的场所。
二、施工组织设计1. 施工部署(1)组织流水作业,缩短各个分项工程施工所占的有效工期,提供多个工作面,进行交叉作业,确保本工程在XX个日历天内完成。
(2)成立项目部,设立项目经理、技术负责人、质量负责人、安全负责人等岗位,确保施工顺利进行。
2. 施工工艺流程(1)绿化种植:清理场地、地形平整、土壤改良、苗木种植、浇水灌溉、修剪养护。
(2)景观小品:设计制作、运输安装、调试。
(3)道路铺装:测量放线、路基处理、基层施工、面层施工、路沿石安装。
(4)给排水系统:测量放线、管材采购、管道铺设、检查井施工、试压通水。
(5)电气系统:线路布设、设备安装、调试。
3. 主要施工方法及技术措施(1)苗木种植:选用优质苗木,确保苗木成活率;采用合理的种植方法,提高苗木生长速度。
(2)土壤改良:对种植区域范围内的土壤进行采样分析,确认是否符合《园林栽植土质量标准》,不符合标准时,及时采取改良措施。
(3)道路铺装:选用高品质的材料,确保道路的平整度和使用寿命。
(4)给排水系统:严格按照设计要求进行施工,确保系统的稳定性和安全性。
(5)电气系统:选用符合国家标准的电气设备,确保系统的可靠性和安全性。
三、施工进度安排1. 施工前期:完成施工图纸会审、技术交底、材料设备采购等工作。
2. 施工中期:进行绿化种植、景观小品、道路铺装、给排水系统、电气系统等施工。
3. 施工后期:进行验收、整改、交付使用等工作。
四、质量保证措施1. 严格执行国家有关园林工程建设的法律法规和标准。
2. 加强施工过程的质量控制,确保各分项工程的质量符合设计要求。
3. 建立健全质量管理体系,对施工过程中的质量问题进行跟踪处理。
4. 定期进行质量检查,确保工程质量达到预期目标。
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区,整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围,去除商业用地和没有水域面积的地块以外,本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”,这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法,将随着城市化进程的不断加快,给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是,不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否,而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区,从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合,甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论,说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲,如果是100亩的小盘子,靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办?小盘是独奏曲,大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此,必须上升到泛地产的高度,来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说,今天的地产必将跳出单一地产的格局,也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲,但凡人类活动、居住的建筑环境合空间,都可以纳入泛地产的范畴,包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上,我们力求作到以上各点,宣传新颖、独到,能够充分涵盖本案的特色与特点,创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中,项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴,而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里,应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行,使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
合肥城改盛景大厦,项目定位及营销,策划方案合肥城改盛景大厦项目定位及营销策划方案项目概述:合肥城改盛景大厦是一座位于合肥市的高端商务写字楼项目,总建筑面积为万平方米。
该项目的定位是提供高品质的办公空间,为合肥商务精英提供优质、高效的工作环境。
市场分析:合肥作为安徽省省会城市,经济发展迅速,商务需求日益增加。
然而,高品质的办公空间相对匮乏。
通过市场调研,我们发现目前合肥缺乏设施先进、环境优美、服务完善的商务写字楼。
因此,合肥城改盛景大厦有着良好的市场前景。
定位目标:合肥城改盛景大厦的定位目标是成为合肥市区商务办公空间的首选。
我们将提供高品质、高效率的办公环境,以满足商务人士对工作场所的要求。
定位策略:⒈高品质:提供现代化、设施先进的办公空间,包括舒适的办公家具、先进的设备和技术支持。
⒉优质服务:提供贴心、周到的服务,包括安保、保洁、前台接待等,为客户创造舒适的工作环境。
⒊交通便利:选择地理位置优越、交通便利的地点,方便客户出行和与合作伙伴进行商务会议。
营销策略:⒈品牌宣传:通过各种媒体渠道,包括广告、宣传册、社交媒体等,宣传我们的品牌形象和优势。
⒉企业合作:与合肥市区的大型企业建立合作关系,为它们提供优惠政策和高品质的办公空间。
⒊个人推介:通过商务活动和社交场合,与潜在客户建立联系,推荐我们的办公楼。
风险管理:⒈法律合规:确保项目在规定范围内合法运营,遵守合肥市的相关商务写字楼法律法规。
⒉市场竞争:竞争对手的出现可能影响我们的市场份额。
因此,我们需要及时调整营销策略,提供更好的服务和优惠以增强竞争力。
附件:本文档附带以下文件:●项目平面图●市场调研报告●营销宣传资料●项目法律法规总结法律名词及注释:⒈商务写字楼:指为商务办公而设计建造的具备一定规模、标准化办公环境的楼宇。
⒉市场调研:通过收集和分析市场数据,对市场的需求、竞争情况等进行调查和分析。
⒊品牌宣传:通过各种方式向目标市场推广和宣传自己的品牌形象和产品优势。
合肥城改盛景大厦,项目定位及营销,策划方案【正文】项目定位:合肥城改盛景大厦是位于合肥市中心的一处豪华写字楼项目。
该项目的主要定位是为高端商务人士和知名企业提供办公场所。
与传统的办公楼不同,盛景大厦注重打造的是一个高品质、高舒适度的工作环境,以满足现代商务人士对办公体验的追求。
项目营销策划:1.目标客户群体细分:针对企业客户方面,我们主要面向大型跨国企业、知名国内企业以及各类创新型公司提供服务。
对个人客户方面,我们主要面向商务精英、金融从业人员、外企人员和高端技术人员等。
2.宣传推广渠道:我们将通过多种渠道进行宣传推广,包括但不限于以下几种:网络渠道(社交媒体、搜索引擎等)、线下广告(杂志、报纸、户外广告等)、合作推广(与知名企业合作、参展等)以及口碑营销(通过客户推荐和口碑传播)等。
3.宣传内容和方式:我们将着重展示盛景大厦的豪华和优势,强调高品质的办公环境、一流的设施设备、便捷的交通位置以及高度的隐私保护措施。
同时,我们将联合高端品牌、知名企业和权威媒体开展合作,提高品牌曝光度和影响力。
4.销售策略:我们将提供个性化的销售服务,包括预售咨询、楼层参观、定制化办公方案等,以满足客户多样化的需求。
我们还将提供灵活的租赁方式,如短租、长租、合作办公等,以适应不同客户的需求。
5.客户关系维护:我们将建立完善的客户管理系统,对每个客户进行跟踪和维护,提供周到的服务和支持。
同时,我们将为客户举办各类活动,如商务交流会、行业论坛等,加强与客户的互动和沟通。
【附件】1.项目平面图:附图一2.室内设计效果图:附图二3.项目规划图:附图三4.项目周边交通图:附图四【法律名词及注释】1.合同:双方当事人为了实现一致的法律目的所订立的协议,具有法律约束力。
2.租赁:出租人将特定财产或设施用于承租人在一定期限内的使用,承租人则支付相应的租金。
【全文结束】。
旅游景区活动策划方案(共3篇)旅游景区活动策划方案“全城热恋幸福之旅”策划书——石家庄周边旅游景点策划一、背景资料及旅游景点简介为了开发-春游周边旅游景点的踏青业务,联合各相关旅游景点,我公司准备在石家庄市区内开展一次为期两个月的旅游路线及其景点的广告宣传策划活动。
景点路线包括:苍岩山风景区、嶂石岩风景区、“石门水都”蟠龙湖、“清凉胜境”清凉山、天下奇寨抱犊寨、无处不绿仙台山等,共计六处。
“石门水都”蟠龙湖蟠龙湖是一处集休闲、娱乐、旅游、会议于一体的综合性旅游度假区。
位于元氏县境内,北距省会石家庄25公里,景区内,有蟠龙湖、马头寨山、蟠龙寺、蟠龙洞等景点,是一处山水兼具,自然人文景观交汇的游览场所。
蟠龙湖原名“八一水库”,建于1958年,为纪念协助修建水库的中国人民解放军铁道兵501部队,特命名为八一水库。
蟠龙山位于蟠龙湖南岸,因山势曲折、势若龙蟠得名,八一水库位于蟠龙山脚下,因蟠龙山而取名蟠龙湖。
泛舟水上,两侧奇峰怪石,绿水青山,兼具北方雄奇及江南秀美,令人目不暇接。
古老的长城在山峦之间时隐时现,孤寂的敌楼、烽火台耸立于群峰之巅,令人浮想联翩。
在湖畔,度假别墅村依山傍水,形如水滨城市,因省会石家庄旧曾用名“石门”,因此而得名“石门水都”的雅号。
蟠龙湖水面宽阔,风景秀丽,湖内有莲花岛、长岛、芦花岛三大岛屿,还有高速摩托艇、赛龙舟、垂钓、游泳、登山、沙滩排球等旅游项目。
嶂石岩风景区嶂石岩——国家级重点风景名胜区、国家地质公园、国家AAAA景区。
嶂石岩,位于石家庄西南的赞皇县境内,距赞皇县城52公里,距石家庄约110公里,是太行山森林公园精华所在。
景区面积约120平方公里,站在景区最高点黄庵垴(海拔1774米)可看到两省五县。
其全旅游区的地貌经由国家旅游、地质部门鉴定为“嶂石岩地貌”。
景区地貌被专家命名为“嶂石岩地貌”,与“张家界地貌”、“丹霞地貌”并称为中国三大砂岩地貌。
列入世界吉尼斯记录的“世界最大天然回音壁”坐落在景区中部。
合肥城改盛景大厦项目定位合肥城改盛景大厦是一座位于合肥市中心商业区的综合性高层建筑项目。
该项目旨在通过城市改造,打造一个集商务办公、商场购物、酒店住宿等多功能于一体的现代化城市综合体,为合肥市带来新的城市地标。
项目地理位置优越,紧邻地铁站和主干道,交通便利,周边商业环境成熟,人流量大。
项目占地面积达到平方米,总建筑面积达到平方米,分为商务办公区、商场购物区和酒店住宿区三个功能区域。
商务办公区为企业提供高档办公场所,配备现代化的办公设施和完善的配套服务,吸引优秀企业入驻,促进商务交流和合作。
商场购物区拥有丰富的品牌商户和多元化的购物体验,满足消费者各种需求,吸引人们前来购物、休闲和娱乐。
酒店住宿区拥有豪华的客房和一流的服务设施,为商务人士和旅游者提供舒适便捷的住宿体验。
营销策划方案目标市场定位我们的目标市场主要是合肥市中心商业区的商务人士、购物消费者以及来合肥旅游的游客。
针对商务人士,我们提供优质的办公环境和配套服务;针对购物消费者,我们提供多元化的购物和娱乐体验;针对旅游者,我们提供高品质的住宿服务。
市场推广策略1. 建立品牌形象:通过精心设计的宣传物料、广告以及在线媒体推广,打造大厦的独特形象和品牌价值,提高知名度和认知度。
2. 招商引资:积极招商引资,吸引知名企业入驻商务办公区,通过提供优质的办公环境和配套服务,吸引更多企业入驻,形成良好的商务生态圈。
3. 合作推广:与周边商场、酒店、旅行社等进行合作推广,互相促进客流,增加项目的知名度和吸引力。
4. 开展优惠活动:针对市场需求,定期开展购物节、优惠促销等活动,吸引消费者前来购物和消费,增加项目的人气和销量。
社会责任营销1. 环保意识:在项目设计和运营中,注重环保节能,倡导低碳生活,减少对环境的影响。
2. 社区互动:积极参与社区公益活动,为当地社区做出贡献,提升项目的社会形象和社区认可度。
3. 培训与发展:关注员工的培训与发展,提供良好的工作环境和发展机会,提高员工的工作满意度和忠诚度。
合肥城改盛景大厦,项目定位及营销,策划方案合肥城改盛景大厦项目定位及营销1. 项目背景介绍合肥市作为安徽省的省会城市,城市经济发展迅速,市中心地段逐渐成为商业地带。
合肥城改盛景大厦作为一项城市改造项目,旨在成为合肥市中心的地标建筑,为商务人士和游客提供高品质的商业办公环境和便利的购物体验。
盛景大厦总占地面积约为X万平方米,拥有X层楼高,由X座塔楼及其配套商场组成。
项目地理位置优越,位于合肥市中心的繁华商业区,交通便利,周边商业资源丰富。
2. 项目定位合肥城改盛景大厦的定位是高端商业综合体,将聚焦于提供商务办公、购物娱乐、餐饮休闲等多元化服务。
2.1 商务办公盛景大厦将提供高品质的商务办公场所,吸引知名企业、金融机构和创新科技公司入驻。
大厦将配备现代化的办公设施和完善的配套服务,为租户提供优质的工作环境和便利的商务支持。
2.2 购物娱乐盛景大厦将设有多层的购物中心,引入国际品牌和本土精品商家,提供多元化的购物选择。
,购物中心还将设置休闲娱乐区域,为顾客提供丰富多样的娱乐体验。
2.3 餐饮休闲为了满足商务人士和顾客的需求,盛景大厦将设置多种餐饮场所,包括特色餐厅、咖啡馆、快餐店等。
顾客可以在这里享受美食,放松身心,在繁忙的工作和购物之余体验舒适的餐饮休闲文化。
3. 策划方案3.1 建筑设计与装饰盛景大厦将采用现代化的建筑设计理念,塔楼外立面采用玻璃幕墙,提高建筑的视觉冲击力。
大厦内部设置高速电梯,确保租户和顾客的出行效率。
商场内部将采用豪华装饰,营造高端、舒适的购物环境。
3.2 品牌引入盛景大厦将积极引入知名国际品牌和本土精品商家,确保购物中心的品牌力和多样性。
为了吸引品牌入驻,我们将提供合理的租金政策和灵活的合作模式,为合作伙伴创造良好的经营环境。
3.3 营销推广为了提升盛景大厦的知名度和吸引力,我们将采取多种营销推广活动。
,我们将利用社交媒体平台和官方网站进行线上宣传,发布项目动态和优惠信息。
,我们将与周边企业、机构及商业协会进行合作,共同举办各类活动,吸引目标客群参与。
住宅景观项目策划书3篇篇一《住宅景观项目策划书》一、项目概述1. 项目名称:[项目名称]2. 项目地点:[项目地点]3. 项目类型:住宅景观设计4. 项目目标:打造一个美丽、舒适、生态的住宅景观,提升居民的生活质量。
二、项目背景三、项目规划1. 景观主题根据小区的特点和居民的需求,确定景观主题为“自然、生态、休闲”。
2. 景观布局(1)入口景观:设置大型景观雕塑,增加小区的标志性和艺术感。
(2)中心景观:设计一个中央花园,种植各种花卉、树木,设置休闲座椅,为居民提供一个休闲、娱乐的场所。
(3)组团景观:根据不同组团的特点,设计不同的景观组团,如儿童游乐区、老年健身区等。
(4)宅间景观:在住宅楼之间设置绿化带,种植各种树木、花卉,增加小区的绿化率。
3. 景观设施(1)休闲设施:设置休闲座椅、健身器材、儿童游乐设施等,满足居民的休闲、娱乐需求。
(2)灌溉系统:采用智能化灌溉系统,提高灌溉效率,节约用水。
(3)照明系统:设置庭院灯、草坪灯、路灯等,保证小区的照明需求。
(4)标识系统:设置小区标识、导向标识等,方便居民出行。
4. 植物配置(1)选择适合当地气候和土壤条件的植物,保证植物的成活率和生长良好。
(2)根据不同的景观区域,配置不同的植物,如花卉、灌木、乔木等,增加景观的层次感和丰富性。
(3)注重植物的色彩搭配和季节变化,使小区的景观四季有景。
四、项目实施1. 项目进度安排(1)项目启动:[时间](2)方案设计:[时间](3)施工图设计:[时间](4)施工准备:[时间](5)施工阶段:[时间](6)竣工验收:[时间]2. 项目团队组建成立项目团队,包括项目经理、设计师、施工人员等,确保项目的顺利实施。
3. 项目质量管理(1)制定项目质量计划,明确质量标准和验收程序。
(2)加强施工过程中的质量控制,定期进行质量检查和评估。
(3)及时解决施工中出现的质量问题,确保项目质量符合要求。
4. 项目安全管理(1)制定项目安全管理制度,明确安全责任和安全措施。
合肥明月港湾房地产项目策划全案目录ﻫ第一部分:合肥东市房地产市场分析ﻫ一、板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘二、谁在东区购房三、购房者希望在东区购什么样的房ﻫﻫ第二部分:市场调研ﻫ一、区域市场分析二、竞争项目分析ﻫ三、本案优劣势分析ﻫ第三部分:项目主题定位一、项目定位二、策划理念三、策划思路四、目标人群定位ﻫ第四部分:产品策略ﻫ一、规划设计建议ﻫ二、产品形式建议三、套型设计建议ﻫ四、差异是产品取胜的杀手锏ﻫ五、教育—-未来的希望ﻫﻫ第五部分:项目价格策略一、价格是把锋利的双刃剑二、市场不需要雷锋,更会抛弃玩火者三、低开高走,步步为营第六部分:广告策略ﻫ一、推广策略ﻫ二、推广媒体ﻫ三、推广诉求四、推广思路五、促销活动ﻫﻫ第七部分:因为专业所以营销ﻫ第一部分拨云见日看东区ﻫ(合肥东区房地产市场分析)ﻫ第一节板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘ﻫ房地产业作为一个风险与机会并存的行业,专业的开发商需从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求,并予以满足,从而抓住机会,获得成功。
因此,市场是根本,是我们正确决策的依据。
合肥市东区作为前些年合肥市经济发展的中心地之一。
如今优势已很难发挥。
该地区房地产市场的发展受到了很大的制约,无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其他的地区,但经济发展的共同富裕是我们的总体目标,这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题,在经济飞速发展的今天,这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。
ﻫ明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处,二十埠河东侧,临泉路将小区一分为二,周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。
根据本案的物理特性及当代人文特点,建议提出亲水生态家园的概念主题,在此概念基础上,结合小区自然、地理条件及开发草图,划分出五大组团和八大景观,作为小区的整体规划基本形式.经过详实的调研分析,进行准确的市场定位,对产品、价格、推广方案作出理性的设计,相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。
景区营销策划方案(实用版)编制人:__________________审核人:__________________审批人:__________________编制单位:__________________编制时间:____年____月____日序言下载提示:该文档是本店铺精心编制而成的,希望大家下载后,能够帮助大家解决实际问题。
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合肥「园景天下」策划案 开篇序言 品牌铸造辉煌
从2001年9月10日「园景天下」开盘到2003年三期上市,一路走来,有风雨也有阳光,在经历了市场的严峻考验后,「园景天下」不仅赢得了合肥市民的普遍认同,还在合肥市形成了一定的品牌知名度和美誉度。 一、 案例概述 及第企划部在企划总监宋红斌的带领下,为救活「园景天下」并缩短它的销售周期,同时顺利打响提升华信房地产品牌知名度和美誉度的第一炮,创造长盛销售的热销高潮,实施了本案的企划策略制定和实施。本案例对于在普遍不看好的市场环境下,又想在市场竞争中独占鳌头,并胜利实现地产快速销售和提升品牌效应的战略经营上,有借鉴作用。 及第企划部通过市场融资、独特差异、品牌行销这三步策略的执行,改变了客户不认同高新区住房的消费观念、迅速从市场一枝独秀,实现销售利润。2000-2003年,「园景天下」在合肥住宅市场的销售业绩一直名列同质个案第1名(合肥住宅发展局统计资料来源),并为企业的永续经营培养自己的品牌拥护者,为后续的地产开发奠定基础铺平道路,华信地产不但完成了后续土地开发的资金保障,并且在合肥消费者心目中和业界形成了良好的开发口碑。2003年5月「园景天下」荣获“合肥十大诚信楼盘”。 二、 背景分析 (一)合肥市概况 1、历史沿革: 合肥历史悠久,至今已有两千多年,素有“三国故地、包拯家乡”之称。秦朝置合肥县、属九江郡。曾为扬州治。隋初复改为合肥县,为庐州治所。宋为庐州,元为庐州路,明为庐州府治,清为江南省庐州府治,1988年辖东市、西市、中市、郊区4区和长丰、肥东、肥西三县。 2、人文地理: 合肥位于安徽省中部,地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部;于1949年1月21日建市,1952年成为安徽省省会,是全省政治、科教、文化中心和交通枢纽;是一座古城,素有“淮右襟喉,江南唇齿”之称。在国内稳定时期,合肥是千墙鳞次,商贾辐凑的商业都会。而一旦战争兴起,国内动乱,合肥又常成为兵家必争之地。 3、城市发展情况: A、综合情况: 合肥于1992年进入中国城市综合实力50强,拥有全国卫生城市(90、92、95年)、全国园林城市、全国城市综合整治优秀城市、全国双拥模范城(93、94、97年)、全国社会治安综合治理先进单位、中国优秀旅游城市、全国科教先进城市等国家级荣誉称号。1992年,国务院批准合肥实行沿海开放城市政策。1994年批准为金融对外开放城市。 B、绿化: 城市绿化覆盖率达32%,人均占有绿地面积平方米,形成“城中有园,园中有城、城园交融、浑然一体”的城市园林特色。 C、开发区: 合肥高新技术开发区于1990年10月17日奠基,1997年9月被国务院批准为向亚太经合组织成员特别开放的4个中国亚太经合组织科技工业园区之一。 D、科教事业: 合肥是全国重要的科教基地,拥有中国科技大学、合肥工业大学、安徽大学等普通高等院校14所,成人高校20所,有普通中等专业学校49所,中等师范学校5所,在校生总数达80多万人。全市各类专业技术人员总数17万人左右,居全国同类城市前例。1989年,合肥市就已确立了“教育为本,科技为本”的基本方针,大力实施“科教兴市”战略。 E、发展目标: 在世纪之交、千年更替的重要历史时期,合肥市既面临着难得的机遇,也遇到了前所未有的挑战。除了要加快实施产业结构调整,提高国民经济的结构层次外,还要充分发挥科教优势,实现经济、社会、人口、资源和环境的协调发展。 (二)合肥房产市场情况 1、宏观房产市场简述 1999年至2001年的投资额的增长幅度比较平稳,应该说属于相对理智的状态。增长幅度基本能于经济增长率保持相当的水平。2002年投资额比2001年增长近12亿元,增幅达%,而当年增长率却在12%。究其原因,是开发商对市场前景充满信心以及盲目跟从,热点区域集中大量开发,产品同质化现象极为严重。2002年房地产业出现的泡沫是显而易见的,局部重点开发区域已经春光不再,各开发商只得硬撑着,比如年底的新站区开发区的小高层早已岌岌可危。从2003年预计的开发投资额来看,2002年房屋空置率已经超过警戒线,而2003年如果继续走高价路线,未来前景并不乐观。 2、房地产开发投资势头强劲 2001年1~6月份,全市房地产开发完成投资亿元,与上年同期相比增长亿元,同比增长%,以城改股份公司开发的世纪阳光花园,省邮电物业公司开发的柏景湾小区,众望公司开发的梦园小区等十几个开发规模较大住宅小区项目的投资占总开发投资的近50%。 3、开发商的开发理念不断更新,精品意识不断增强 随着房地产业的不断发展,住宅小区开发建设中,注重房屋设计功能齐全、小区环境均好已成为开发公司的共识,同时也是消费者购买条件发展变化追求的目标,全市目前在开发住宅项目中,注重品牌,上规模小区越来越多,体现了开发项目的社会环境、经济效益的统一。 4、房地产开发市场特征 A、市场推案特点: 2003年主推产品形态由多层向小高层、高层转变。上半年各区域市场主推多层产品,下半年多层消化量巨大,供需相对平衡,市场由此转向高层、小高层产品的供应。 B、重点开发区域: 2003年三区——新站区、高新区、开发区仍作为开发重点区域。高新区今年开发的重点区域仍然是以杨振宁大道沿线部分,供应量小开发量大是本区域特点,未来2—3年高新区竞争相当激烈。 C、社区规模: 从在售楼盘数量上看,瑶海区累计37家占了总量的1/3,加之蜀山区的30%,这两个区域占了总量的近六成,体现了东西两旺之势。从建筑看,蜀山区独占鳌头,几近四成。以总建792平方米计算,蜀山区占了39%,建筑面积达到平方米。社区规模来看,瑶海区量多楼盘小,蜀山区强势突显。 D、区域价格: 多层价格在2003年度上扬幅度较高,在100—150元/平方米之间。小高层、高层产品的价格在年度内基本无太大涨幅,主要是单价高、消费观念滞后、竞争加剧和同质化现象严重等原因阻碍了价位的上扬。东区和北区多层价格涨幅最大,在150—200/平方米之间,这两个区域特点是起价低,区域环境在逐步改善,区域地理、交通等优势逐显。南区和西区多层产品的涨幅相对小一些,一般在50—100/平方米之间。价格基点高,产品竞争加剧和同质化直接影响了价位的提高。 E、房型功能: 房型的功能细分化程度不断提高,动静分离、全明设计以及外飘窗都在房型中得到充分利用,面积增大(130平方米以上)的房型双卫的设置更是体现购房者对房型舒适度和空间布局的合理性的要求越来越高。 F、消费形态: 货币化分房,拆迁安置补偿以及居民收入的增加促进了积极的购买心态,特别是初次置业者的购买积极性更高。消费者对房地产行业知识知之甚少,缺乏自身保护。 G、以水造势是开发的热点和卖点: 淝河可以说是最具代表性的热点,尤其是在上游区域,开发的档次和规模已相当高。开发区的几大淡水湖已相继落座了数家社区。不论是自然水0,还是人造水,都成为今年的市场主流。在未来几年里,可以看出,水仍然是开发的新亮点和趋势。 (三)高新区房地产市场特征: 高新区首先将依托政务文化区和两个开发区,进一步发展壮大个私经济,积极培育旅游、教育和社区服务等新兴服务业,规划兴建工业园区、科技园区,以此加快产业结构调整和企业改组改制步伐,扩大招商引资规模。 高校区:依赖景观大道和优越的区域环境,合肥几所着名的高校(科大、安大、文达学院、电子工程学院、炮院等)集中在黄山路沿线部分,形成了合肥一道亮丽的风景。 交通区:金寨路、长江西路、合作化路、一环路、黄山路、望江路、芜湖路等干道贯通全区,构成了全区道路干线网。 3个生活区:三里庵附近的西园小区、官亭路两侧的小区形成繁华程度较高,居住密度较大,开发年份较早的旧生活区;青阳路沿线有安居苑、名君家园、金枫园等几个较大规模的小区,开发档次也较高,远期还有位于青阳北路(在建)的近60万平方米的社区也在规划中;高新区的生活区还是主要分布在杨振宁大道沿线。 高新企业正逐渐向高新区转移,集中在杨振宁大道北侧工业园区。 总体来说, 2001年的合肥房地产市场普遍低迷,消费者的认识还停留货币化和单位分房的状态,商业房产的市场一直处于疲软状态,不光如此,房地产这个非常理性的商品她有一个坚不可摧的特征,就是它的地域性。 就本案而言,那时合肥消费者对于合肥国家高新技术产业园区造住宅的概念还没有萌芽,对合肥高新区地段不予认同,同时周边竞争对手也很强劲。 三、 发展商背景 华信房地产开发有限责任公司前身是华联实业公司,是一家专营家具行业,由于经营有方,到1999年该公司资金规模迅速扩张。这个时候,华联实业董事会看着江浙一带房地产开发如火如荼,头脑一热,决定投身于房地产建设,将自己的资金和产业规模进一步扩张,于是用巨资一连吃下两块地,总建筑面积在120000平方米的「园景天下」就是其中的一块,谁知合肥市场的境况大不一样,加上家私行业竞争激烈,华联实业的资金被搁置,公司发展开始面临危机。就在华联实业认为「园景天下」要被套牢的时候,他们通过各种渠道开始认识到房产代理概念,也一致确信离合肥最近的上海房产代理行业在全国是走在前列的。于是,2001年8月,及第不动产机构(以下简称及第)企划部在企划总监宋红斌的主持与指导下正式介入此案。 四、 企划部总结 企划部对2002年合肥房地产市场进行纲要性总结: 1、2002年合肥房地产实现飞速发展:房地产开发投资飙升,商品房市场升温,个人购房已成为市场主流。