2011年辽宁省沈阳市房地产市场研究报告
目录
第一篇．沈阳市基本概况 (3)
一、沈阳市地理位置及社会建设状况 (3)
（1）沈阳市地理位置 (3)
（2）社会建设状况 (4)
二、沈阳市人口状况 (4)
第二篇．沈阳市整体经济发展状况 (5)
一、沈阳市国民经济生产总值分析 (6)
二、全社会固定资产投资分析 (7)
三、社会消费品零售总额分析 (7)
四、沈阳市居民收入分析 (8)
五、沈阳房地产投资及增长情况 (8)
六、产业结构贡献情况分析 (9)
第二篇. 国家宏观政策 (10)
一、2011年上半年全国政策回顾 (10)
（1）金融政策 (10)
（2）税收政策 (11)
（3）房产政策 (11)
第三篇．沈阳市房地产市场分析 (14)
一、回顾2010年沈阳市商品房市场 (14)
（1）历年商品房供应量走势分析 (14)
（2）历年商品房成交量走势分析 (15)
（3）2010全年商品房供应量走势 (15)
（4）2010全年沈阳市各区商品房成交情况分析 (16)
二、回顾2010年沈阳市商品住宅市场 (16)
（1）全年商品住宅供应量分析 (16)
（2）全年各区商品住宅供应量分布情况 (17)
（3）商品住宅供应套均面积分析 (18)
（4）商品住宅成交量分析 (18)
（5）商品住宅供求关系分析 (19)
（6）2010年度沈阳市商品住宅供应结构分析 (20)
（7）全年各区商品住宅成交情况分析 (20)
三、回顾2010各区域产品运行情况 (21)
（1）各区域产品供应量 (21)
（2）各区域产品销售量 (22)
四、回顾2010年沈阳市产品价格走势 (22)
（1）历年来沈阳市产品成交均价走势 (22)
（2）2010年沈阳市产品成交均价走势 (23)
五、2010年度沈阳市部分楼盘信息总汇 (24)
六、2011年上半年沈阳市房地产市场动态 (26)
（1）各区域商品住宅供应与成交套数情况 (26)
（2）各区域商品住宅供应与成交价格情况 (27)
七、沈阳各个区域房地产市场特点 (27)
(1)市内五区房地产市场 (27)
(2)郊区房地产市场。 (28)
(3)县域房地产市场。 (28)
第四篇.沈阳市房地产市场发展趋势分析 (29)
（1）供给 (30)
（2）需求 (30)
(3)价格 (30)
第一篇．沈阳市基本概况
一、沈阳市地理位置及社会建设状况
（1）沈阳市地理位置
沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城，全市总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，建成区面积近800平方公里，共辖9个市辖区，一个县级市，三个县。地属温带季风气候，年平均气温6.2-9.7℃，极端最低气温为
-32.9℃，寒时间较长，近六个月；全年降水量600-800毫米，受季风影响，降水集中在夏季，温差较大，四季分明。同时，沈阳市也是东北地区最大的交通枢纽中心，高速公路四通八达，基本覆盖全国，通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”，更是连接韩国、日本、俄罗斯、德国、泰国、美国、法国、澳大利亚等国航运枢纽。
（2）社会建设状况
经过几十年的发展，沈阳市地铁、铁路、航空、高速、公路等社会基础设施建设基本覆盖各个市县，城市建设越来越走向现代化；工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元，社会经济较平稳快速发展，人民生活水平不断提升，全市步入了快速发展的新时期；并先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号、2010年获批国家新型工业化综合配套改革试验区（是中国第八个国家综合配套改革试验区，标志着沈阳经济区建设上升为国家战略）、连续两年进入全国百强城市前十名，跻身国内十大最具竞争力城市行列。沈阳市正向着“十二五”时期要建设成为国家中心城市、全国先进装备制造业基地、生态宜居之都、东北地区商贸物流和金融中心，率先实现老工业基地全面振兴的宏伟目标迈进，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。
二、沈阳市人口状况
截止2010年11月1日，根据《沈阳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，沈阳市全市总人口1100万，包括流动人口和各个区县，户籍人口810余万，人口常住人口为8106171人。其中，全市常住人口中男性人口为4095172人，占50.52%；女性人口为4010999人，占49.48%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例为102.10）；0-14岁人口为791982人，占9.77%；15-59岁人口为6074327人，占74.93%；60岁及以上人口为1239862人，占15.30%，其中65岁及以上人口为840446人，占10.37%；具有大学（指大专以上）程度的人口为1652900人；具有高中（含中专）程度
的人口为1465719人；具有初中程度的人口为3343252人；具有小学程度的人口为1213643人。
总结评论：纵观沈阳市社会基本概况，沈阳市的交通发达，城市建设日显现代化，城市非外来人口规模接近800来万人，相比一线城市上海、北京非外来人口1061万人和1402万人口略有谦逊，在社会政治及经济体系上不可媲美，在其他二三线城市经济发展水准来看却是强大无比。从沈阳市地理位置来看，其年平均气温6.2-9.7℃，最低气温为-32.9℃等地理要素来看，却是北京、上海居民生存没有可比的挑战力。故此，沈阳市富有人群相对与北京、上海富有人群往外移居的渴望情感更有迫切。
建议：开发商可借助海岛的地理位置、旅游、休闲生活等外省无法可比的资源优势，把海岛国际旅游岛的概念传达给客户，并加强宣传外省客户已（尤其是已移居的东北三省客户）对海岛移居、生活、旅游等形象认可度，着力打造东北村、东北新海南人等具有亲情、故土关系相聚的海岛生活。以此来吸引更多的沈阳客户移居或投资海岛。
第二篇．沈阳市整体经济发展状况
截止2010年，全市地区生产总值实现5015亿元，是2005年的2.1倍，年均增长16.3%；全社会固定资产投资完成5007.4亿元，是2005年的3.7倍，年均增长29.7%，投资拉动经济增长效果显著；社会消费品零售总额完成2062.5
