一级土地开发流程是怎样的

土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案是指对未经利用的土地进行规划和开发，使其发挥最大的经济和社会效益。

本文将从规划设计、项目评估、建设管理等方面提出一级开发实施方案。

一、规划设计1.确定土地一级开发的目标和任务，包括土地利用的类型、规模和功能。

2.进行土地资源的勘察和评估，确定土地的可利用性和开发潜力。

3.制定土地开发的规划方案，包括用地布局、建设标准和时间进度等。

4.进行土地环境影响评价，确保土地开发不对生态环境造成负面影响。

5.编制详细的土地开发设计方案，确定各项工程的位置、形式和规模等。

二、项目评估1.进行经济效益的评估，包括投资成本、预计收益和回收期等指标。

2.进行社会效益的评估，包括就业机会、税收贡献和社会影响等指标。

3.进行可行性分析，评估项目的可行性和风险。

三、建设管理1.制定详细的建设方案，包括工程进度、施工方法和质量标准等。

2.进行土地的基础设施建设，包括道路、排水、供水、供电等设施。

3.组织工程施工，确保施工进度和质量。

4.进行监测和评估，对工程进行监督和验收，确保项目质量达标。

四、运营管理1.制定土地的管理办法，包括土地使用和维护的规定。

2.进行土地的开发和销售，确保土地资源的充分利用。

3.建立土地的监测和评估体系，对土地的发展情况进行动态监测。

4.加强对土地的维护和保护，提高土地的可持续利用。

通过以上的一级开发实施方案，可以确保土地的合理利用和开发。

同时，在实施过程中还需要充分考虑环保和可持续发展的因素，保护土地资源和生态环境。

只有在科学规划和合理管理的基础上，才能实现土地开发的最大效益，并为经济社会的发展做出贡献。

土地一级开发的全流程地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，2007年北京市率先通过招标方式进行土地一级开发工作，采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：1、市四部委联席会会议纪要：明确项目可进行土地一级开发招投标工作；2、市或区土地整理储备中心进行项目土地一级开发招投标工作；3、中标单位与市或区土地整理储备中心签订项目土地一级开发委托协议书；4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建设项目用地土地一级开发预审意见；6、到市发改委取得项目立项核准，取得项目立项核准；7、到市规划局办理项目规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；8、到测绘院办理测绘钉桩成果；9、到规划局办理建设用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；10、到区建委(有的区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一级开发项目拆迁公示，在这时会安排已有意向的拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；12、实施拆迁；13、临时市政建设；14、项目验收；备注：在办理完委托协议后，即可进行市政综合配套设计实施。

一.土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。

二.土地一级开发的程序(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

(二)市国土局受理申请并进行土地一级开发项目预审。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。

包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

一级整理就是增减挂钩立项、复耕及验收、新增用地指标报批，取得用地指标后再进行土地的招拍挂，公司再想办法在二级市场拿到地一级整理一般是会根据实际情况来确定是否做环评、地灾、履矿等，市区好像只要求做环评至于一级的东西，二级能否用，这个是个由大到小，由粗倒细的概念，一级做了，二级还是要报批的，好像内容也不太一样。

设计主要是出设计控规和修建性详规2、“规划方案审批通知书”是在哪个阶段办？需要具备什么条件？一级整理一般要做区域的总规、控规和和修详，是必须到规划批的必要条件肯定是图纸，用地布置图，总规图什么的3、勘查、设计招投标以及施工、监理招投标分别在哪个阶段办理？大约要多少时间？-----设计按一级整理的要求提前做招标，其他设计，施工监理都是二级开发要求的，按二级开发的思路处理不过要提醒一下，没拿到地，无法做单体的设计，也无法做下游工作，如施工图，施工图不确定，你是无法开展施工单位、监理招标的我最近也在接触一级整理我建议是按拿到用地指标做关键点来区分，之前做一级整理，之后做二级整理二级整理的一些东西，如营销定位、乙方单位收集等等，设计最多做到总规，不然拿不到地，投入就大了土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (18)附件2：编制土地一级开发实施方案 (19)附件3：用地预审 (21)附件4：给区发改委提交的申请 (22)附件5：给市发改委提交的申请 (23)附件6：征求规划意见书（选址） (23)附件7：市交通委交通评价意见 (23)附件8：市文物局文物保护意见 (23)附件9：市环保局环境评价意见 (24)附件10：市政专业部门市政接用意见 (30)附件11：用地批准 (37)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (38)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (39)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (39)附件15：办理征地结案表 (39)附件16：环境影响的批复 (40)附件17：区发改委项目核准 (45)附件18：区发改委招标方案核准 (45)附件19：市发改委项目核准 (46)附件20：市、区建委项目核准 (46)附件21：人民防空工程建设标准审查 (46)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (47)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (48)附件24：商品房计划 (49)附件25：施工图纸及消防审核 (49)附件26：区建委办理招投标备案 (51)附件27：办理安全监督备案 (53)附件28：施工许可受理、审批 (53)附件29：办理预售许可 (54)附件30：建设工程规划验收 (54)附件31：消防验收 (55)附件32：建设项目环保设施验收 (56)附件33：组织综合验收 (57)附件34：办理房屋所有权证 (58)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

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土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请20附件2:编制土地一级开发实施方案22附件3：用地预审24附件4：给区发改委提交的申请25附件5：给市发改委提交的申请25附件6：征求规划意见书（选址）25附件7：市交通委交通评价意见26附件8:市文物局文物保护意见26附件9：市环保局环境评价意见27附件10：市政专业部门市政接用意见33附件11：用地批准40附件12:核发集体土地房屋拆迁许可证41附件13:核发城市房屋拆迁许可证41附件14：市政基础设施建设（同附件10）42附件15：办理征地结案表42附件16：环境影响的批复42附件17：区发改委项目核准48附件18：区发改委招标方案核准48附件19：市发改委项目核准48附件20：市、区建委项目核准48附件21:人民防空工程建设标准审查49附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可49附件23：出让国有土地使用权设定登记51附件24：商品房计划51附件25：施工图纸及消防审核52附件26：区建委办理招投标备案54附件27：办理安全监督备案55附件28:施工许可受理、审批56附件29:办理预售许可56附件30：建设工程规划验收57附件31：消防验收57附件32：建设项目环保设施验收59附件33：组织综合验收60附件34：办理房屋所有权证61附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序：一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心;三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议:市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核:市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议:同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后,市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议;十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

一级开发项目流程一级开发项目是指在原始的自然环境中进行开发，包括土地开发、资源开发等。

一级开发项目流程是指在进行一级开发项目时，需要按照一定的流程进行，以确保项目顺利进行并达到预期的效果。

下面将介绍一级开发项目流程的具体步骤。

1. 项目规划阶段在进行一级开发项目之前，首先需要进行项目规划。

项目规划阶段需要明确项目的目标、范围、资源、时间和成本等方面的要求。

在这个阶段，需要进行项目可行性分析，确定项目的可行性，并制定项目的整体规划。

2. 立项阶段项目规划完成后，需要进行项目立项。

项目立项阶段需要提交项目立项申请，经过相关部门的审批后，才能正式启动项目。

在这个阶段，需要明确项目的组织结构、项目经理、项目团队等。

3. 设计阶段项目立项后，需要进行项目设计。

项目设计阶段需要确定项目的具体方案和实施计划。

在这个阶段，需要进行项目的详细设计，包括土地利用规划、资源开发方案等。

4. 施工阶段项目设计完成后，需要进行项目的施工。

施工阶段是一级开发项目的核心阶段，需要按照设计方案进行实施。

在这个阶段，需要进行土地开发、资源开发等具体工作。

5. 竣工阶段项目施工完成后，需要进行项目的竣工。

竣工阶段需要进行项目的验收，确保项目达到预期的效果。

在这个阶段，需要进行项目的验收和结算，确保项目的质量和成本符合要求。

6. 运营阶段项目竣工后，需要进行项目的运营。

运营阶段需要进行项目的管理和维护，确保项目的持续运行。

在这个阶段，需要进行项目的监测和评估，及时发现和解决问题。

7. 结束阶段项目运营一段时间后，需要进行项目的结束。

结束阶段需要进行项目的总结和评估，总结项目的经验教训，为以后的项目提供参考。

在这个阶段，需要进行项目的收尾工作，包括资料整理、人员调配等。

总之，一级开发项目流程是一个系统的工程项目管理过程，需要按照一定的步骤进行。

只有严格按照流程进行，才能确保项目的顺利进行并取得预期的效果。

土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)附件2：编制土地一级开发实施方案 (23)附件3：用地预审 (25)附件4：给区发改委提交的申请 (26)附件5：给市发改委提交的申请 (27)附件6：征求规划意见书（选址） (27)附件7：市交通委交通评价意见 (27)附件8：市文物局文物保护意见 (27)附件9：市环保局环境评价意见 (28)附件10：市政专业部门市政接用意见 (35)附件11：用地批准 (41)附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (43)附件14：市政基础设施建设（同附件10） (44)附件15：办理征地结案表 (44)附件16：环境影响的批复 (44)附件17：区发改委项目核准 (49)附件18：区发改委招标方案核准 (50)附件19：市发改委项目核准 (50)附件20：市、区建委项目核准 (50)附件21：人民防空工程建设标准审查 (51)附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)附件23：出让国有土地使用权设定登记 (53)附件24：商品房计划 (53)附件25：施工图纸及消防审核 (54)附件26：区建委办理招投标备案 (56)附件27：办理安全监督备案 (57)附件28：施工许可受理、审批 (58)附件29：办理预售许可 (58)附件30：建设工程规划验收 (59)附件31：消防验收 (59)附件32：建设项目环保设施验收 (61)附件33：组织综合验收 (62)附件34：办理房屋所有权证 (63)附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。

什么是一级土地开发？我们今天来说一下什么是一级土地开发。

土地开发全过程可以划分为三个阶段：一级、二级、三级。

一级开发是指拆迁、土地收储、设施配套等一系列土地整理的工作。

二级开发是指我们常见到的传统房地产开发，就是通过划拨、公开招拍挂等方式获取土地后，直接盖楼的过程。

三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等。

这三级开发连贯起来，就是一个从土地整理开始到产品运营的一个全过程。

我们今天讲第一个阶段：一级土地开发。

【基本概念】一级土地开发就是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

简单理解，一级土地开发就是：生地变熟地、毛地变净地过程（使土地达到出让、建设条件）一级土地开发本身是一定等级政府或者是政府城投公司的开发行为，因为市场化、资金、政策等因素的影响，市场企业（国企、央企、民企）逐渐介入到一级土地开发中。

【4个阶段流程】一级土地开发通常包含4个阶段。

1. 项目前期接洽前期接洽阶段通常是公司的投拓部门与地方政府进行接洽，建立一个比较好的合作基础。

这里需要提出的一点是，按照我国土地法规定：只有县级及以上政府才拥有土地开发的决策权如果非要跟乡镇一级政府进行一级土地开发的话，就需要获得上级政府的充分授权，否则这个合作是不成立的。

2. 项目谈判第二个阶段是项目谈判和立项协议阶段，这个阶段十分关键，需要说服政府把这个项目交给企业做。

在谈判之前，通常会编制项目策划、概念规划、城市设计、产业规划等，并且对项目做经济测算。

重点明确做这个项目能够解决政府的哪些社会发展问题、资金问题。

通过项目改造可以提升区域价值、实现土地增值，为城市或片区打造一个高大上和国际化的项目。

最后与政府签订一个战略开发协议和开发实施协议。

关于土地一级开发流程的分析目录一、土地一级开发简要流程 (1)二、土地一级开发内容 (2)三、土地一级开发的模式 (2)（一）完全政府运作的模式 (3)（二）完全市场运作模式 (3)（三）政府主导的市场化运作模式 (4)四、土地一级开发法律要素 (4)（一）法律主体 (4)（二）法律关系 (5)五、土地一级开发风险和防范措施 (6)（一）法律关系界定不准带来的风险 (6)（二）其它风险 (7)（三）风险防范措施 (8)土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

注：（1）在本文中，一级开发企业即指城投公司；（2）请重点阅读正文中加粗部分。

一、土地一级开发简要流程1、由土地所有者给上一级行政主管部门申报《土地整理申请》；2、由上一级土地主管部门审核批准同意土地处理，并向土地整理和储备中心正式行文批准；3、土地整理和储备中心审核评估通过，并向市级土地联席会议申报，并通过联席会议审议通过下发到区土地整理储备中心；4、土地整理储备中心招标；（此步骤以下城投公司可以成为主要参与方或实施人）5、一级开发企业中标实施；6、土地整治后（三通一平、五通一平、七通一平，视情况而定）交由土地储备中心上市；7、二级开发完成投入使用之前完成管网，道路、水、电、通讯等。

二、土地一级开发内容1、办理各种政府审批手续，包括规划、项目核准（立项）、征地、拆迁、市政建设审批（包括交评、环评）；2、实施征地工作；（此部分以下城投公司可以成为主要参与方或实施人，可与政府签订合同，约定毛利率等收益保证事项）3、实施拆迁工作；4、完成地上物拆除（注：树木可以留给二级开发商完成）、地下构筑物拆移、渣土清运、围墙施工、场地平整等工作；5、实施市政建设；6、招标人认为可由中标人承担的其他一级开发工作。