方案规划设计任务书

方案规划设计任务书

一、规划背景

1、本项目地处开发区，依据政府规划此地段为公建用地(办公\商业)

2、本案定位追求高品位、综合性、品牌化、规模化、产业化之商业设施构架﹐满足外来游客休闲、购物的理想场所。本案结合大旅游概念创建以滨海城市特色结合地方文化为一体的“2010世纪新天地”，并以公园景观特色凸显魅力景色形成最具规模的新商业中心。它的建设与发展，必然带动莱山区房地产业的发展，又可带动民营商业经济的发展。提供境外客商良好完善的投资环境，提供区及辐射周边地区广大市民的一个国际流行服务的全方位广

场。

3、目前开发的商业楼盘为商业街和小区底商或其它简单的业态组合，根据本项目的地段，

应设计市场差异化的产品，采取竞争策略，以新的理念引导商业地产市场。

二、规划处规划条件要求

1 用地情况

1.1 规划用地位置及规模:香江路南侧,用地面积13349.4平方米

1.2 建筑物退让道路红线（用地边界）：建筑物北侧后退香江路道路红线>20米,退西侧江山路道路红线>20米,退东侧2用地红线>10米退南侧用地红线>10米,且满足日间距要求和

安全距离要求。

2 用地使用性质

使用性质：\办公、商业

3 用地使用强度

3.1容积率（总建筑面积/总用地面积）：〈3.5

3.2 建筑密度：多层部分〈30%，高层部分〈16%

3..3建筑间距：建筑间距应符合国家有关围的规定。

所有间距计算以建筑外墙为准，有阳台的，则算至阳台外边缘。

4、绿化要求

4.1 绿地率：〉30%

4.2 做出绿化工程设计方案（环境设计）。

5、城市综合设计要求

该地块位于香江路南侧，沿香江路须做好视距与景观的分析，并处理好空间尺度，并在此形

成一个场所感强烈、标志性强的城市节点。

6 建筑设计要求

6.1 建筑层数：多层部分≤4层，高层部分≤30层，须满足。

6.2 建筑高度：满足航空限高要求，不超过海拔高程（黄海高程系）90米。

6.3 建筑色彩：明快，大方,创新,具时代感。

6.4 建筑材料：高档材料并能反映地域特色。

6.5 建筑造型: 符合总体主题概念设计,具时代特色之商业规划。

7 交通设计要求

7.1 机动车出入口设置：依规划需要合理开设出入口。

7.2 停车场（库）

7.2.1 办公楼停车位按1个/100平方米建筑面积配建，商业大楼，商业区，停车位按1.5

个/平方米建筑面积配建。商务公寓部份依国家相关规定及实际需求配置。

7.2.2 地面停车率：〉30%

8 市政要求

9.1 管线

9.1.1 给水：接周围城市规划管网

9.1.2 排水：接周围城市规划管网

9.1.3 电力：接周围城市规划管网

9.1.4 燃气：接周围城市规划管网（所有弱电管线尽可能集中布置）。

9.1.5 热力：接周围城市规划管网（近期自行解决）。

9.2 市政基础设施

9.2.1 变配电：按国家规设置，尽可能隐藏设置。

9.2.2 燃气调压站：按国家规设置，远期考虑与天然气管接口。

9.2.3 热力站：按国家规设置，尽可能隐藏设置。

10、报审方案制图要求：

10.1 图纸深度须符合国家有关规、标准的要求。

10.2 规划设计方案容包括环境、现状分析图，比例不限；总平面图，需迭加到现状地图上，并标明相关规划指针，简要文字说明，规划控制尺寸，比例1：1000；竖向规划图1：1000（含竖向设计分析，须将规划图与现状图迭加，并标明建筑物尺寸、与周边建筑及道路等的间距等资料）；管线综合图1：1000；环境（绿化工程）设计图1：1000；交通分析图1：1000；景观分析图1：1000；规划设计说明。

10.3 建筑设计方案图容包括；各层平面图，四个立面图，两个以上剖面图（剖到楼梯）。

10.4 效果图容包括总体效果图，单体效果图，夜景效果图。效果图必须与基地实景相迭加，并反映环境、尺度的真实效果，可按规划合理、适当美化。总体效果图应包括鸟瞰图，以下

视点效果图：四周规划路上1.5米视高。

10.5 要求做出很多媒体汇报材料（不超过5分钟，无背景音乐），并报送设计图电子文件。

11、遵守事项：

11.1 承担本工程设计资格及业务围的设计单位进行方案设计需依照设计任务书所提相关指针设计,方案设计规要求须符合招投标书容,设计概念依照设计任务书及方案可行性报告进

行总体设计。

11.2 本通知书中所列规划设计条件是我处审批方案的依据。

11.3报审设计方案图纸装订规格参照投标书及市规划条件书容。

三、规划指导思想

1. 方案总体设计需以制高点及考虑未来发展性为设计目标,须有超前意识及符

合商业行为之设计方案并强化各组成部分之功能设计

2. 各大主题功能馆规划面积配比参照附件( )面积功能配比表配置,可依

设计需求酌情调整分布。

3. 本项目定位为“滨海旅游休闲购物广场”，以“店中店、城中城”式的百货

商城和大卖场、主题馆作为主要产品规划，利用立体步行街将其串联整合。

4. 商场设计需考虑人潮的均衡性、人流循环分布合理性。

5. 人流引进商场深度停留的重点设计功能强化。

6. 整体设计的消防功能考虑须符合国家相关法规。

7. 各大功能主题馆互动关系根据其商业属性及要求合理分部设计配置。

8. 要有足够营造可观赏可使用的人性化公共空间和公共设施，如：开放露台、

空中花园，以提升产品的附加值功能。

9. 总体设计方案需依照招投标书所订投资总额控制预算成本(不含室装修及空

调等设施)

10. 大卖场（以超级市场为主）、铜锣湾百货及相关主题馆的设计和布局上主

要考虑仓储、停车、货运、购物和人车分流的五大流通布局及营业动线的组合。

四、产品规划原则

第一主题:百货名品店—总面积3.1万㎡

容: 1、铜锣湾百货--面积2.1万㎡，于1-4层经营；

2、品牌专柜----面积1.0万㎡，于1-2层经营；

功能:

项目规划于本基地北侧作为本项目重点设计之一,为了提升本区消费层次和知名度,于此引进了国知名百货连锁——“铜锣湾百货”作为项目的主力店，以完善和齐全的商品、管理、物业服务来满足区有消费能力的中高消费阶层,提高整个项目的品牌效益。使得购物环境更