XX办公楼物业管理方案
第一部分物业管理服务总体模式及配套措施
一、项目调研
办公楼位于中心地段，分为南楼和北楼，其中北楼1562.69平米，南楼1260.86平米。为使管理服务工作更加贴近地税局物业管理的实际情况，初步现场察看调研，了解的基本情况如下：
1、该项目属集办公、会务、餐饮比较集中的办公物业，配套之设备、设施完备，系统齐全，技术含量较高，对物业公司的技术保障、运行管理均有较高的要求。
2、该项目为综合性办公场所，需要物业公司在管理和服务过程中，把握好全面性、综合性的特点，有针对性地开展工作，确保物业工作人员具有较高的素质，提供一流的服务，树立良好的公众形象。
3、对于各项费用的支出和计算，不可预测的因素比较多。市场变化对物业管理费用的支出也
将有着难以估摸的影响。这对于物业管理来说，有着一定的潜在风险。需要物业公司在管理过程中不断的创新、拓展多种经营门类，来对风险进行规避，对可能因风险产生的损失进行填补。
二、项目定位
从所处的地理位置来看，该项目位于市中心地段，具有先进的配套设施，以人性化、智能化为建设目标的多层建筑。物业公司提供的服务也要彰显该项目的“旗帜”性作用。
作为受到社会各界关注的焦点，物业公司要将该项目打造成一个物管的典范和品牌。
三、该项目的管理模式
1、管理模式：
⑴紧密围绕“社会效益”这一运作核心
⑵提供“质优价廉”的服务产品
⑶倡导“以客户为中心”的流程管理思想
⑷建立以流程为基石的客户需求价值链
⑸推广“全心全意，精益求精”的服务文化
2、实践该模式的思路：
⑴强调“注重社会效益”的意识，将建立良好的社会效益放在首要位
置。
⑵强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
⑶强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
⑷致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
⑸致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
⑹致力于办公功能的提升，塑造符合现代文明的办公环境
六、运作体系
在对该项目的管理运作过程中，将严格遵循相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导流程化管理，创建有效的服务价值链。
1、整体运作流程图
2、以“客户为中心”的服务流程
3、服务价值链
4、目标
（1）管理指标承诺及实施措施
第二部分物业管理项目费用测算
二、物业前期费用测算
1、人员费用测算
2、办公费用测算
3、保洁费用测算
年1000元
4、物业管理总费用测算
说明：初步测算的物业服务费用为：118822元。
我公司报价为：09年以后每年115000元，
08年12月31日前为：每月减2422元
第三部分物业管理机构设立方案、
运作流程及人员配备
1、项目管理处机构及岗位设置
2、运作流程图
项目管理处实行直线型管理，处经理负责制的领导结构，下设保洁组、消防安保组，经理兼管线、设施设备的维护维修，保洁组兼餐厅卫生，实施统一的物业管理。管理处经理集指挥与领导职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排。
3、部门职责
（1）工程维修（经理兼）
负责整个项目的设备维修养护服务，包括给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统、房屋等公共设备设施的维修保养服务。
⑶消防安保
消防安保中心负责管辖区域内治安、交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务、报刊收发和分发。
⑷保洁组
负责会务服务、餐厅卫生、绿化养护、共用部位设施的清洁。
此外人事、培训等事务将由物业公司总部负责。
第四部分服务人员配备方案
一、服务人员的配备
1、人员选配原则
在管理处人员的配备和选拨上，坚持以下原则：
⑴德才兼备德为先
⑵淡薄智商，看中毅力，努力和魄力
⑶摈弃庸才，不容惰性、傲性和奴性
⑷注重员工的可塑性和可持续发展性
2、管理人员的配备
3、岗位职责和工作范围
⑴管理处经理
·在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备
设施运行与维护保养、保安服务、保洁服务、职工食堂服务、应急
事件处理及特约服务等工作。
·组织拟制、审核和贯彻总公司管理服务的工作计划和作业文件。
·负责大楼管理服务的质量控制和费用控制。
·负责协调与、对口管理部门、物业行政主管部门以及地方有关管理部门之间的关系。
·负责审批大楼管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。
·负责组织大楼公益性活动。
·完成公司交办的其他任务。
（2）保安
·严密监视大堂内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时处置或报告。
·密切注意进入大堂的人员，严格执行来访登记制度，对身份不明、形迹可疑、衣冠不整洁者，应禁止其进入。
·掌握在大堂活动的客人动态，维护大堂秩序，
·熟悉大楼内各业主及大楼内办公人员的情况。
·对于进入大楼进行作业的各类人员，必须按照有关规定认真进行验证登记后方可放行。
·对搬家或搬出其它物品，必须按公司规定出具《物品放行单》经核对无误后方可放行。
·保证大楼内各项设施的安全，防止被盗及损坏现象发生。
·认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不准下岗。
·监视大楼内的人员及设备设施情况，维护大楼内秩序，防止发生事故。
·巡查、登记各公司的安全及公共部位设施、设备完好情况。
·对大楼内的可疑人员和物品进行盘问和检查。
·制止大楼内发生的打架、滋扰事件；劝阻大楼内的推销、散发广告等闲杂人员离开大厦。
·每班巡楼三至五次，对业主违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。
·负责火警、匪警的验证和处置。
·回答访客的咨询，必要时为其导向。
·对大楼内的施工现场及施工人员进行查证及安全检查工作
·认真做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚，责任明确。接班人员未上岗前，不准下岗。
·负责物业区域车辆交通的管理、停车管理及相关设施的管理；维持车库（场）交通秩序，保证道路畅通无阻。
·对进出停车场的车辆进行检查，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。
·指挥车辆的出入和停放，主动疏导车辆出入车库（场）。
·提醒和指挥车主（司机）进场后按规定路线行驶,按指定车位泊车，对违章车辆，应及时制止并加以纠正，纠正前必须先敬礼。
·仔细检查停放车辆的车况；发现漏水、漏油，未关好车门、窗等情况及时通知司机（车主）或报告当班领导。
·对在车场附近泊车、摆摊者，要进行劝离和制止。
·保持车库值班室的卫生，坚持每天清洁保持良好的工作环境。
·定期检查车库（场）设施是否完好、有效，如有损失，要及时报告上级，维修更换，不准车主在车场内自行洗车。
