康桥长郡营销诊断报告终稿

双阳台设计，南北通透，采光通风俱 佳；入户花园以及空中花园双花园设 计，超多赠送面积，每个房间均带飘 窗，可利用面积较多。超舒适的户型。
库存分析平舒适型户型占剩余产品约
库存分析：待售库存以平舒适型户型为主力，总占比
建筑风格—英伦风情、高贵、典雅 纯正英伦血统，天赋贵气优雅天成
底部岩砖砌墙；人字形坡屋顶；砖红色的外立面；白色条状饰、坡屋顶、老虎窗、 女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用，充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴 和高品质。
双阳台设计，通透采光俱佳；附带空中 花园，主次卧均设全景飘窗，超高赠送 面积的舒适三房、
户型分析南北通透、双阳台、入户花园、空中花园、凸窗、大户型主卧 带独立洗手间衣帽间等高舒适性产品。
㎡
全景
飘窗
生活
空中 阳台
花园
㎡
入户 花园
生活 阳台
全景飘窗
全景 飘窗
观景阳台
空中 花园
观景阳台
全景 飘窗
双阳台设计，南北通透，采光通风俱佳； 主次卧均带飘窗，可利用面积较多，半面 积赠送空中花园的超舒适户型。
参与保障房建设
住建部：容积率条件不得擅自修改， 不得以政府会议记要等形式擅自修改， 必须通过公开论证，公布参与论证专 家名单，接受社会监督
月日下调存贷款基准利 率
住建部：月日起下调个 人住房公积金存贷款利
率
中央已经开始放松银根，但未放松对房地产的调控；从七部委联合发布通知来看，地方政府财政吃紧，为了维持地方政府稳 定，政府天枰必将向地方倾斜。
项目区位：新城区、城市轻轨地铁多城市干道交集，交通便利。
高铁地铁公交，三位一体打造交通网络， 通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级 完善。
项目交通情况： 南北向——黄兴大道贯穿星沙中心腹 地 东西向——远大路、人民东路分钟直 达市区
公交配套： 项目东侧和项目北侧各有一个公交车 站，、（区间）、星沙—榔梨、星 沙—黄花机场等诸多公交路线经过
项目属性界定： 新城区、大规模、高舒适型产品、名校教育、品牌物管
英伦风情的城市综合体项目
宏观市场环境
年政策调控基调
年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策， 纠偏改错，使其房地产业健康发展。
月日下调存款 准备金率
月日下调存款 准备金率
住建部、发改委、财政部、国税总局等七 部委联合发布通知，鼓励和引导民间资本
王者归来 未来置业 • 康桥
长郡
康桥长郡 营销策略报告
年月
年营销目标解读
任务目标
➢ 销售目标：年全年销售目标亿 ➢ 截止目前（近个月），完成销售额万元、销售套数约套；平均去化约套月。
价格目标
➢ 年实现项目均价元㎡以上 ➢ 结合项目全年营销目标亿，按元㎡计算，需实现套月任务量。
营销费用
➢ 全年总销售额、全年万营销推广费用、万月
政策导向：坚决抑制不合理需求，促进房地产市场平稳、健康发展！
年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府 坚定不移加强房地产调控，继续坚决抑制不合 理需求，温家宝及李克强总理在各种场合多次 指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行 压力加大提出"稳增长更重要"之时，温总理仍 强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性 需求的政策措施
本次汇报以营销目标为核心，围绕项目竞争差异化优势及目前营销问题； 制定项目营销策略！
本
报
项目竞争环境及差异化价值研究
告
核
营销问题梳理及启示
心
思
路
营销板斧
一、项目本体分析 二、宏观市场环境 三、项目竞争环境
四、项目营销现状审视
五、王者归来 六、眼见为实 七、各个击破 八、火上加油 九、掘地三尺
项目本体ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ析
景观园林英伦风调，大气、奢华、精细
英伦风格，学院 景观，简洁雅致 不失浪漫
品质价值十大经典细节，打造学院中的贵族
全进口芬兰通力电梯
米高凯旋门
隐形井盖 完美细节
意大利小蜜蜂 仿古砖
非洲加纳利海枣 豪宅标志
银杏大道 尊崇礼遇
五星级入户大堂
西班牙进口石材基座
宜兴陶土砖 更显文化氛围
经阁铝材 经典品质
品牌物管——中国首个奥运物管
加强市场监管和预期管理
严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测 和信息发布管理。
“新国五条”定调：抑制投机、投资性购房需求，保障首套置业需求！
2013年住房供应量应不低 于过去5年平均实际供应量
促供给
信贷上优先支持中小户型
商品房建设
落实2013保障房基本建成470万套、 新开工630万套的任务
对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数以上的普通商品住房建设项目，银行
增加普通商品住房及用地供应 业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
加快保障性安居工程规划建设 制定完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。年底前，地级以上城市要把符
合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
现实与目标差距较大，房地产市场走势陷入迷雾！
年“新国五条”出台，房产调控适度收紧！
细则
要点
完善稳定房价工作责任制
制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 建立健全稳定房价工作的考核问责制度
坚决抑制投机投资性购房
限购区域应覆盖城市全部行政区域。对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住 房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应 依法严格按转让所得的计征。
奥运管家平台，长城物管宾至如归
长城物业致力于“成为社区生活方式引领者”，通过优质的服务、丰富的产品线为 顾客提供完善的价值体验。业内首家奥运服务商，所服务的年第届北京夏季奥林匹 克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“年来最好的奥运村”，赢得了 “奥运物管”的美誉
项目价值点梳理
区位：新城市中心、地铁周边、城市干道汇集 经济指标：大规模、一站式的名校教育、城市综合体项目 产品：平、中等面积、高舒适型产品为主力 服务与品质：皇家级英伦风情高端成熟住区、品牌物管
地铁：距离地铁号线仅分钟车程
高铁：距离火车站高铁南站仅分钟车程
地铁三号线
星城国际商业区
东南新城商圈
项目
泉塘商业区
远大路
黄
兴
人民东路
大
道
经济指标： 城市主干道、大规模、年一站式名校教育、城市综合体项目
户型分析平左右房、平、平
㎡房厅
㎡
观景阳台
全景飘窗
生活 阳台
空中 花园
观景阳台
全景 飘窗
全景 飘窗
布局合理舒适，功能齐全，并有半赠送的 大面积阳台，全赠送的全景飘窗，舒适两 房。