房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用测试模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分
遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（ ）。A.新开发房地产项目 B.用于出售用途的房地产项目 C.具有投资开发或再开发潜力的房地产 D.用于投资或再开发的房地产 本题答案：C 本题解析：ABD 适合成本法。 2、判断题 生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-卖方购买生地应负担的税费。（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 3、单项选择题 评估一宗房地产开发用地2010年1月1日的价值，预测该宗土地2013年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则该房地产的价值为（ ）万元。A.1562.89 B.1652.89 C.1502.63 D.1520.63
姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案：C
本题解析：2000万元1（1+10%）3=1502.63万元。
4、单项选择题
某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
本题答案：C
本题解析：假设开发法适用的估价对象不仅是上述房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
5、单项选择题
在有预售的情况下，销售期与（）有重合。A.经营期
B.开发期
C.开发经营期
D.运营期
本题答案：B
本题解析：暂无解析
6、判断题
复利计息是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
7、多项选择题
选择最佳的开发利用方式包括（）方面。A.最佳的用途
B.建筑规模
C.档次
D.大小
E.区位
本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析
8、单项选择题
假设开发法用于房地产开发项目分析在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在（）的投资者的立场上。A.特定
B.典型
C.单个
D.社会
本题答案：A
本题解析：房地产开发分析是站在某个特定的投资者的立场上。
9、单项选择题
开发完成后的房地产适宜出租或营业的，其价值适用（）进行评估。A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.推测法
本题答案：B
本题解析：暂无解析
10、判断题
假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。（）
本题答案：对
本题解析：假设开发法在内容和形式上分别与收益法和成本法存在相通之处。
11、判断题
假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）
本题答案：错
本题解析：由于存在着众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
12、判断题
假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
13、单项选择题
假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的”倒算法”。
A.比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
本题答案：C
本题解析：暂无解析
14、单项选择题
假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之（）。A.和
B.差
C.积
D.商
本题答案：B
本题解析：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
15、判断题
经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。（）
本题答案：对
本题解析：暂无解析
16、问答题
假设开发法的概念
本题答案：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成
本题解析：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
17、判断题
假设开发的传统方法，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
18、多项选择题
在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有（）。A.拍卖
B.招标
C.挂牌
D.征收
E.交易
本题答案：A, B, C
本题解析：暂无解析
19、判断题
适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
20、判断题
在单利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率（又称有效利率）的概念。（）
本题答案：错
本题解析：暂无解析
21、多项选择题
动态分析法具体需要做到下列（），才能保证估价结果的准确性。A.后续开发经营期究竟多长要预测准确
B.各项支出、收入在何时发生要预测准确
C.各项支出、收入在其发生时所发生的金额要预测准确
D.销售期多长要预测准确
