社区商业调研报告
报告单位：商业运营筹备组报告时间：2011年11月24日
目录
一、社区商业理论概述 (4)
1.起源 (4)
2.内涵 (4)
3.类型 (5)
二、社区商业各种业态品牌商家 (5)
1.各业态部分商家列表 (5)
三、社区商业各业态物业需求表 (6)
1.超市类 (6)
2.餐饮类 (8)
3.便利店类 (10)
4.服务配套及精品类 (10)
5.美容美发类 (11)
6.生活家居 (12)
7.休闲类 (13)
8.教育培训类 (14)
四、社区商业的营销模式 (14)
1.销售模式 (14)
2.销售策略 (15)
五、社区商业业态需求调查 (17)
1.商业配套设施需求 (17)
2.社区休闲娱乐设施需求 (20)
3.从潜在业主购买日常用品的主要场所看社区超市的定位 (21)
六、社区商业相关政策法规 (25)
1.国务院关于加强和改进社区服务工作的意见 (25)
2.江苏省社区商业建设规范 (25)
3.苏州市政府办公室转发关于促进苏州市社区商业示范社区建设的实施意见的通知 (25)
社区商业调研报告
一、社区商业理论概述
1.起源
社区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心。到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。
我国的社区商业起步较晚，大约上世纪80年代末90年代初一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，但是随之数量的增加，狭义上的社区商业初步形成。从2000年至今，随着我国房地产市场的不断成熟，开发出各种特色的商业街、社区商业中心，依托于社区，却面向社会
开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。自此，社区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一个热点。
2.内涵
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内。
社区商业的空间布局要充分考虑社区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性。社区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，避免商住合一。基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以到达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟（400M）可到达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可到达区域商业中心，社区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足。
3.类型
二、社区商业各种业态品牌商家
1.各业态部分商家列表
三、社区商业各业态物业需求表
1.超市类
（1）大型综合超市
（2）社区标超
2.餐饮类
（1）大型中式酒楼
（2）快餐店
（3）西式快餐店
（4）西餐咖啡店
餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。
3.便利店类
便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。
4.服务配套及精品类
服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，
但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。
5.美容美发类
美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。
（1）美容SPA：
（2）美发
6.生活家居
生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。
7.休闲类
休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。
（1）茶艺
（2）SPA足浴
8.教育培训类
本业态主要是做少儿培训教育类项目，孩子的教育问题一直是每个家庭所关注的焦点，这一业态引入社区体现了对业主的尊重和关心。
四、社区商业的营销模式
1.销售模式
目前商业市场有四种操作策略，根据不同的操作策略，所引进的业态及长期经营效果也
各不相同。
2.销售策略
五、社区商业业态需求调查
社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。
信达行房地产顾问有限公司对全国200个社区商业中心进行调研，按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，把不同的商业配套设施分为3个层次:
1.商业配套设施需求
（1）强度需求商业设施
“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求达到56.9%，对“银行”的需求达到53.7%，都超过50%；
附表1-1 社区商业配套设施总体需求
