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（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
教学日历
2010 ~ 2011 学年第1 学期
专业班级工程0801、0802 任课教师
课程名称房地产开发与经营助课教师
说明：（1）周学时包括本周讲课、实验（或上机）、习题、课堂讨论、自学等课内学时。
（2）讲课、实验（或上机）、习题、课堂讨论、自学等，均应填写每次课时的内容。
（3）各周之间，划线隔开。
（4）本表一式三份，任课教师、教研室、院（系、部）各一份。
（开学第一周内交）
教学日历
2010 ~ 2011 学年第1 学期
专业班级工程0801、0802 任课教师
课程名称房地产开发与经营助课教师
说明：（1）周学时包括本周讲课、实验（或上机）、习题、课堂讨论、自学等课内学时。
（2）讲课、实验（或上机）、习题、课堂讨论、自学等，均应填写每次课时的内容。
（3）各周之间，划线隔开。
（4）本表一式三份，任课教师、教研室、院（系、部）各一份。
（开学第一周内交）。
摘要可行性研究是指对拟建项目有关的自然、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供决策依据。
关键词可行性研究；市场分析；投资估算；财务分析AbstractFeasibility study refers to the proposed project-related natural , social, economic, technological and other conduct research, and compared the predicted social and economic benefits after the completion. On this basis, the need for comprehensive demonstration projects, financial profitability, economic rationality, technically advanced and adaptable, and the possibility and feasibility of construction conditions, so as to provide basis for decision making investment decisions。
Key WordsFeasibility studies; market analysis; investment estimates; Financial Analysis。
目录第一章总论 (1)一、项目概况 (1)二、可行性分析研究的目的 (1)三、编制依据 (1)第二章项目建设条件分析 (2)一、项目建设条件 (2)二、基础设施条件 (3)三、场地评价 (3)第三章房地产市场调查 (4)一、开发情况简介 (4)二、房地产市场预测 (4)三、竞争楼盘调查分析 (4)四、目标客户调查分析 (4)第四章项目市场定位分析和竞争力分析 (6)一、项目总体定位 (6)二、项目市场价格定位分析 (6)第五章项目规划设计方案 (7)一、规划设计目标 (7)二、规划设计建议········7三、规划设计方案简介 (7)四、规划设计经济技术指标 (8)第六章项目组织、劳动定员 (9)第七章项目物业管理 (10)一、物业管理组织管理 (10)二、物业管理的原则 (10)三、物业管理与服务 (10)第八章项目投资成本估算与资金筹措计划 (11)一、项目投资成本估算内容 (11)二、开发成本估算 (11)三、项目资金筹措计划 (13)第九章项目实施计划和资金计划 (14)一、项目实施计划 (14)二、资金使用计划编制 (14)第十章项目财务分析评价 (15)一、项目销售收入分析与收入计划 (15)二、项目静态经济评价 (15)三、项目动态经济评价 (16)第十一章项目风险分析 (17)一、盈亏平衡分析 (17)二、敏感性分析 (17)三、财务风险分析 (18)四、市场风险分析 (18)第十二章环境和生态影响分析 (19)一、环境和生态现状 (19)二、主要污染物排放情况 (19)三、环境保护措施 (20)第十三章社会影响分析 (22)一、社会影响效果分析 (22)二、社会适应性分析 (22)第十四章综合评价与结论 (23)参考文献 (24)致谢 (25)郑州绿城小区建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况东航房地产开发的项目在郑州科学大道，瑞达路附近，该项目总用面积62.90亩（41937.5m2）,使用权面积为46.78亩（31192.19m2），建设11栋建筑物，地上总建筑面积为56277.13m2（其中住宅总建筑面积为51335.77m2，商业总建筑面积为4941.36m2），地下总建筑面积为5684.25 m2，建筑层数1-6层，建筑基底面积10625.61m2。
第一章测试1.房地产策划的特点A:系统性B:操作性C:创新性D:地域性E:市场性F:多样性G:前瞻性答案:ABCDEFG2.不同区域的房地产项目策划也不一样，这体现了策划的什么特点？A:前瞻性B:地域性C:操作性D:系统性答案:B3.房地产策划的作用A:能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力B:能有效整合房地产项目资源，使之形成优势C:作用不大，花钱不少D:能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差答案:ABD4.遵循生态原理，降低能耗，保持住宅宜居性,这体现了房地产策划中的哪种理念？A:绿色生态住宅B:新都市主义C:居住郊区化D:新住宅运动答案:A5.一般来说，下列哪些工作属于前期策划？A:建筑策划B:销售推广策划C:市场调研D:消费者心理行为分析答案:ACD6.一般来说，下列哪些工作属于后期营销策划？A:建筑策划B:消费者心理行为分析C:市场调研D:销售推广策划答案:D7.房地产项目STP战略指的是？A:产品定位B:市场调研C:市场细分D:目标市场选择答案:ACD8.一个地块开发成什么样的房子就是房地产策划A:对B:错答案:A第二章测试1.土地位置的选择对于房地产投资的成败具有很重要的作用A:错B:对答案:B2.如果一块地面积1000平米，每平米3万元，容积率为3，请问楼面地价是多少元？A:12000B:9000C:10000D:8000答案:B3.容积率越大，楼面地价越低A:错B:对答案:B4.地块附近的城市基础设施越完善，地块价格就越高A:错B:对答案:B5.优质开发地段的选择原则与方法有哪些？A:充分认识各种用地类型必备的自然条件B:充分的市场调查与研究C:开发商应具有过人的眼力和胆识D:掌握城市近期建设重点E:掌握城市建设与规划的发展方向答案:ABCDE6.开发商获取土地的方式有哪些？A:产业勾地B:公开招拍挂C:土地熟化D:土地转让答案:ABCD7.土地价格可以通过假设开发法来求取A:错B:对答案:B8.地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值A:对B:错答案:A第三章测试1.编辑就是对收集到的资料进行编码A:对B:错答案:B2.人口政策对房地产市场价格有影响A:对B:错答案:A3.以下哪一种访问法拒答率低A:网络访问B:人员访问C:邮件访问D:电话访问答案:B4.房地产市场调研程序分为哪些阶段A:合作调查阶段B:正式调查阶段C:调查准备阶段D:分析总结阶段答案:BCD5.访问法包括A:电话访问B:网络访问C:邮件访问D:人员访问答案:ABCD6.房地产市场调查报告的主体部分应描述A:调查导言B:调查目的C:调查过程D:调查方法答案:ABC7.低收入家庭，在选择住房时会将价格因素放在首要位置A:错B:对答案:B8.房地产市场调查按照调查方法有A:问卷调查法B:观察法C:访问法D:模拟实验法答案:ABC9.企业可以通过定量分析为市场营销提供决策依据决策依据A:错B:对答案:B10.实施调查包括A:收集资料B:适当的调查方法C:确定调查时间D:实地调查答案:ABD11.收入水平不同，对消费者的购买能力影响很大A:对B:错答案:A第四章测试1.别墅的销售对象和普通住宅是一样的A:对B:错答案:B2.一般来说，年轻人买的房子特点有哪些A:面积小B:远离市中心C:单价低D:总价低答案:ABCD3.开发商要想把房子销售出去，必须了解购房者，摸清购房者内心所想A:错B:对答案:B4.人类欲望和行为的最基本的决定因素是文化A:错B:对答案:B5.影响消费者购买行为的主要因素有哪些？A:心理因素B:文化因素C:社会因素D:个人因素答案:ABCD6.购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能(P)的函数，如果E>P,则会A:没感觉B:满意C:不满意D:无法判断答案:C7.房地产公司要让购房者感到物有所值，这样他们才会满意，才会向亲戚朋友推荐购买房子，形成以老带新的效果。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
第四章房地产开发投资1、投资是什么？投资是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。
2、投资包括投资主体、投资目的、投资方式、投资的行为过程3、房地产投资的含义？房地产投资是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。
因此房地产投资可包括房地产实业投资和房地产金融资产投资。
4、房地产投资的主体主要包括：国家、企业和个人。
5、房地产投资的分类有哪些？按房地产经济内容划分：（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资按房地产投资形式划分（1）直接投资（包括房地产开发投资、房地产置业投资）（2）间接投资（购买住房抵押贷款证券、购买房地产投资企业的债券、股票、投资于房地产投资信托基金）6、房地产投资的优点缺点是什么？优点：（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级缺点：（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验7、项目资金来源分为投入资金（项目的资本金）和借入资金（项目的负债）。
8、房地产开发项目资本金筹措的渠道与方式是什么？（1）国家预算内投资，简称“国家投资”（2）自筹投资。
主要渠道（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资9、项目负债筹资的渠道与方式（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金10、房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。
11、自有资金包括：企业自身积累、主管部门投入的资金、联营企业单位提供的资金12、房地产开发类贷款包括房地产开发企业流动资金贷款和房地产开发贷款。
13、社会集资只要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。
14、商品房预售应符合什么条件？（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
楼盘销售管理制度规定第一章总则第一条为了规范楼盘销售行为，保护购房者的合法权益，提高楼盘销售管理水平，根据国家有关法律、法规，结合公司实际，制定本规定。
第二条本规定适用于公司所属的各类房地产项目的销售管理工作。
第三条楼盘销售管理应当遵循“公平、公正、公开”的原则，坚持“诚实守信、以客为尊”的经营理念，提高服务水平，切实保障购房者的合法权益。
第四条楼盘销售管理应当遵循国家有关政策、法规，严格执行政府制定的楼盘销售政策，不得违法违规行为。
第五条公司销售管理部门应当加强内部控制，建立健全内部管理制度和规章制度，完善内部控制程序，防止违法违规行为发生。
第六条公司销售管理部门应当认真落实国家有关部门关于楼盘销售管理的各项要求，不得擅自将其调整改变。
第七条公司销售管理部门应当定期开展楼盘销售管理的专项培训，提高员工业务水平和工作态度，确保销售工作的规范开展。
第八条公司销售管理部门应当建立健全销售过程监督检查制度，确保销售过程的合法合规。
第二章销售管理第九条公司销售管理部门应按照国家相关政策，合理制定楼盘销售计划，确定销售目标，提出销售策略。
第十条公司销售管理部门应当严格按照规划、设计、资金使用等相关规定组织销售管理工作。
第十一条公司销售管理部门应当建立健全一套完整的楼盘销售流程，确保销售工作的规范有序进行。
第十二条公�【本内容由艾瑞资讯提供】第二章楼盘销售规定1.人才要求：卑贱销售队伍是楼盘开发销售的核心，公司要求铁路销售队伍的每一位成员均具有高中以上学历。
2.素质要求：要求公司销售员形象端庄、亲和力强，表达能力力丰富，具备良好的职业道徳。
3.计划与执行：公司按国家相关政策和发展战略规划，制定相关的销售目标需求，并组织具体的执行计划。
要求员工必须严格服从公司的安排部署，完成公司规定的销售计划。
4.外联部：公司设立楼盘销售联络部，他们的职责就是不是开发业负责人员同有公司的合作关系保持联系，使业务互补和团队发展。
