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北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。
4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。
裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。
5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。
但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。
二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。
新编最高人民法院司法观点集成第四版关键信息项：编者信息编者名称：____________________________联系方式：____________________________出版信息出版社：____________________________出版日期：____________________________ISBN：____________________________内容概述司法观点范围：____________________________涵盖领域：____________________________更新内容：____________________________版权及使用条款版权归属：____________________________使用范围：____________________________转载规定：____________________________编制目标目标读者：____________________________编制目的：____________________________审校与审定审校人员：____________________________审定人员：____________________________版本更新说明更新内容：____________________________修订原因：____________________________附录附录内容：____________________________附录使用说明：____________________________免责声明免责声明内容：____________________________协议条款适用范围：____________________________条款解释：____________________________内容：一、编者信息1.1 编者名称：____________________________1.2 联系方式：____________________________二、出版信息2.1 出版社：____________________________2.2 出版日期：____________________________2.3 ISBN：____________________________三、内容概述3.1 司法观点范围：本集成版涵盖了从____________________________至____________________________期间的司法观点，涉及民事、刑事、行政等领域。
竭诚为您提供优质文档/双击可除最高人民法院关于审理租赁合同篇一：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》时间：20XX-12-17|作者：张新祺|浏览：51710第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
详读《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》[ 陈宁 ]——(2009-11-26) / 已阅61042次详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。
城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。
所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
房屋租赁合同司法解释全文（2017最新版本）第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释5篇篇1中华人民共和国最高人民法院一、引言随着城镇房屋租赁合同纠纷案件的日益增多，为统一法律适用，明确裁判尺度，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规，结合审判实践，制定本司法解释。
二、适用范围本司法解释适用于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件。
包括房屋出租、承租、转租等情形下的合同纠纷。
三、基本原则1. 尊重合同约定，维护合同效力。
2. 平等保护，保障双方权益。
3. 依法裁判，确保公正公平。
四、具体规定1. 出租人的义务出租人应当履行下列义务：（1）交付租赁物，并保证租赁物符合约定的用途。
（2）对租赁物进行必要的维修、保养，保持租赁物的良好状态。
（3）尊重承租人的使用权，不得随意干扰承租人的正常居住和使用。
（4）协助承租人办理租赁登记备案等手续。
2. 承租人的义务承租人应当履行下列义务：（1）按照约定的用途使用租赁物，不得擅自改变租赁物的用途。
（2）按时支付租金，不得拖欠或者少付租金。
（3）妥善保管租赁物，不得损坏或者遗失租赁物。
（4）尊重出租人的权益，不得实施侵害出租人权益的行为。
3. 租金的支付与调整（1）租金应当按约定支付，承租人未按照约定支付租金的，出租人可以要求承租人支付拖欠的租金及滞纳金。
（2）租金调整应当遵循公平、公正的原则，出租人不得随意提高租金。
4. 租赁物的维修与保养（1）租赁物的维修与保养由出租人负责，出租人未及时维修保养导致租赁物损坏的，应当承担赔偿责任。
（2）承租人可以自行维修保养租赁物，但应当通知出租人，维修费用由出租人负担。
5. 租赁物的返还与赔偿（1）租赁期满或者合同解除后，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合约定的状态。
（2）承租人对租赁物造成损坏的，应当承担赔偿责任。
但出租人同意维修的除外。
6. 违约责任及赔偿损失的计算方法（1）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案若干问题的意见(可编辑)精选资料省高级人民法院关于房屋审理HYPERLINKjavascript:tself城镇HYPERLINKjavascript:tself租赁合同HYPERLINKjavascript:tself纠纷案件若干问题的意见（年月日审判委员会第次会议讨论通过）为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件保护当事人的合法权益根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产HYPERLINKjavascript:tself管理法》等法律、法规和司法HYPERLINKjavascript:tself解释的规定结合我省实践制定本意见。
第一条因出租人将房屋交付承租人使用、收益承租人支付租金而产生的城镇房屋租赁合同纠纷案件适用本意见的规定。
承租人依照国家福利政策承租的公有住房以及转租该公有住房产生的房屋租赁合同纠纷案件不适用本意见的规定。
合同约定由承租人提供资金在出租人的土地上建设房屋房屋产权归出租人所有并由承租人以较低租金或免交租金等方式租赁使用该房屋年以上的由此产生的纠纷不适用本意见的规定。
第二条当事人以租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑或临时建筑房屋超过批准期限为由要求确认租赁合同无效在一审庭审终结前出租人仍未取得合法建设手续的人民法院应予支持。
第三条当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的人民法院不予支持但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。
第四条当事人以房屋租赁合同未办理HYPERLINKjavascript:tself登记备案手续为由要求确认房屋租赁合同无效的人民法院不予支持。
当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件当事人未办理登记备案手续的房屋租赁合同不生效但当事人已经实际履行的除外。
第五条不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋当事人以租赁房屋未经消防验收或者经消防验收不合格为由要求确认房屋租赁合同无效的人民法院不予支持。
审理租赁合同司法解释按实际情况，《最高院关于租赁合同纠纷的司法解释》应该是指《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
新编最高人民法院司法观点集成最高人民法院司法观点集成文章尊敬的读者朋友们，法律是维护社会秩序、保障公平正义的重要工具。
作为最高人民法院，我们始终坚守司法公正、依法行事的原则，为全国人民提供优质的司法服务。
今天，我将为大家整理一些最高人民法院的司法观点，以期为广大群众提供一份生动、全面、有指导意义的参考。
1. 法治是国家治理的基石法治是国家治理的基石，是社会发展的必需品。
我们要坚持依法治国、依法行政、依法执法，维护社会稳定、保障人民权益，实现社会公平和谐。
2. 司法公正是核心价值观司法公正是司法工作的核心价值观，也是人民群众对法院的期待。
我们要坚决贯彻独立、公正、公开、廉洁的原则，坚决纠正各种形式的司法腐败，确保每个案件都在法治轨道上公正进行。
3. 以人民为中心，为民所用法院存在的目的是为了保障人民群众的合法权益，为人民群众提供公平、高效、便捷的司法服务。
我们要积极主动解决人民群众的司法需求，处理好经济发展和社会公平的关系，让人民群众在每一个司法案件中感受到公正和温暖。
4. 严格确保案件质量案件质量是司法工作的生命线。
我们要坚持依法办案、精心审理、确保案件质量无可挑剔。
要加强法官队伍建设，提高法官的专业素养和业务水平，推行法官专业化、多元化发展，确保司法公正和正义被最大限度地体现出来。
5. 推动司法改革创新司法改革创新是推动司法事业发展的基础。
我们要坚持问题导向、效果导向，勇于尝试，勇于创新，推动司法体制机制的创新，提升司法工作的科学性、公正性和效率性。
同时，要加强国际合作，吸收国际先进经验，提升我国司法水平和国际影响力。
6. 加强法治宣传教育法治宣传教育是普及法律知识、推动法治社会建设的重要手段。
我们要加强对公民、企事业单位和其他社会组织的法律宣传教育，提高广大公众的法律意识和法治观念。
同时，要加强法学研究，培养高素质法学人才，为我国法治建设提供智力支持。
以上就是最高人民法院司法观点的一些集成。
九民纪要关于房屋租赁合同九民纪要关于房屋租赁合同导言九民纪要是中国最高人民法院发布的一系列司法解释，对于房屋租赁合同的法律适用和相关争议有着重要的指导作用。
本文将以九民纪要为主线，对于房屋租赁合同进行深入探讨，旨在帮助读者更全面地了解和理解相关法律规定，以便在租赁合同的签订和执行中能够更加谨慎和合规。
一、九民纪要的背景和意义九民纪要是由最高人民法院发布的民事司法典型案例集，以统一司法裁判尺度，加强司法公正，提高司法效率为目标。
其中部分章节针对房屋租赁合同作出了相关规定。
这些规定不仅对于法官的裁判提供了指引，还对于市民理性选择租赁合同、维护自身权益起到了重要的参考作用。
二、房屋租赁合同的定义和要素根据九民纪要的有关规定，房屋租赁合同是指出租人将其所拥有的房屋等不动产转让给承租人使用，承租人支付一定的租金的合同。
在签订房屋租赁合需要明确以下要素：租赁物、租期、租金和承租人的义务等。
三、房屋租赁合同的纠纷及解决方式在房屋租赁合同中，常见的纠纷包括：租金支付纠纷、物权归属纠纷、修缮义务纠纷等。
九民纪要明确了这些纠纷在司法裁判中的判断标准和依据，为当事人提供了法律保障和救济渠道。
对于租赁合同纠纷的解决方式，可以采取合同履行、协商解决、仲裁或诉讼等方式。
四、房屋租赁合同的注意事项在签订和执行房屋租赁合各方应当注意以下事项：1.明确的租金支付条款，包括租金数额、支付时间和方式等，以避免产生纠纷；2.明确承租人的义务和责任，包括维护房屋内外的卫生、保养设备等，保证房屋的正常使用；3.合理安排租赁期限，以满足当事人的需求；4.在涉及押金问题时，应当明确双方的权益和义务，确保合理使用和退还押金。
五、个人观点和理解房屋租赁合同是市民日常生活中经常遇到的法律文书之一，对于租客和房东来说都具有重要意义。
我个人认为，在签订和执行房屋租赁合双方应当充分了解和遵守相应的法律规定，以维护自身权益并避免纠纷。
政府和相关部门也应该加强对房屋租赁市场的监管和管理，保障市民的合法权益，推动租赁市场的健康发展。
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>房屋租赁合同纠纷案件的法律规定最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)法释[2009]11号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
《租赁合同纠纷案司法解释》解读(2)第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。
但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。
出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。
因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。
1 / 12 最高人民法院房地产法律疑难问题司法观点集成 房 屋 租 赁 合 同
一、房屋承租人优先购买权的效力 [法律规定] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（１９８８年１月２６日最高人民法院审判委员会讨论通过）１１８规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
[实践中存在的分歧] 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。
[最高人民法院两种不同的观点] 多数意见认为：承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。
少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主2 / 12
体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。 《中国民事审判前沿》，2005年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。
二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权 《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号
江苏省高级人民法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：
第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。 三、承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋 3 / 12
《最高人民法院公报》2004年第5期 法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。
四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力 《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号
云南省高级人民法院： 你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。
经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 4 / 12
附：《中华人民共和国消防法》（自1998年9月1日施行） 第十条 按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。
经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。
按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
新《中华人民共和国消防法》（自2009年5月1日施行） 第十条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
第十一条 国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
第十二条 依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 5 / 12
第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；
（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
第十五条 公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。
公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。
人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。
[最高人民法院的意见] 1、根椐《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，农村居民住宅建设开工的审批手续，由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此，农村居民房屋6 / 12
的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。 2、尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法，当然也谈不上使用、出租这类房屋违法。
3、出租农村房屋只能由《合同法》第13章租赁合同中规定调整。 4、实际情况是，除了新开发的房地产项目，城市中一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准，甚至可能根本没有相应的消防设施，现行法律没有也不可能规定这类类房屋一概不允许使用、出租。
5、公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。公安消防机构处罚对象是公众聚集场所的开办者或经营者，而不是对开办者或经营者之外的出租房屋者。
五、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效 [来 源] [最高人民法院民事审判第一庭编：〈最高人民法院二审民事案件解析〉第1—17页
[案 例] 湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，7 / 12
不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。
[导读和说明] 本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。任何一项工程新单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。
[马文龙律师意见] 《最高人民法院司法观点集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575页）出现了两种观点，且似有矛盾之处。新消防法实施后，对原消防法第十条第一款进行了修改，即只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场
