中级会计职称考试《中级会计实务》第四章重难点及典型例题

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第4章投资性房地产

重点、难点讲解及典型例题

一、投资性房地产的定义、特征和范围

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

项目内容

1．已出租的建筑物

◆特点：(1)以经营租赁方式出租；(2)企业对该建筑物拥有产权；

(3)已经出租(已经签订了租赁协议，通常从租赁期开始日起)。

属于投

资性房地

产的项目2．已出租的土地使用权

【★

2009年多选题】

不属于投资性房地产的项目◆特点：(1)通过出让或转让方式取得；(2)以经营租赁方式出租。

3．持有并准备增值后转让的土地使用权(不包括按照国家有关规定认定的闲置土地)

【提示】已出租的投资性房地产租赁期届满．暂时空置但继续用干出租的，仍作为投资性房地产。

【链接】母公司以经营租赁方式向子公司租出的房地产，确认为母公司的投资性房地产。但在编制合并财务报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。

1．自用房地产(生产经营用)

◆企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。

2．作为存货的房地产(房地产开发公司开发的商品房)

◆举例：房地产开发企业持有以备增值后出售的房屋、用于开发后出售的土地使用权。

3．企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权

4．持有并准备增值后转让的建筑物

5．按照国家有关规定认定的闲置土地

6．计划用于出租但尚未出租(或待出租)的土地使用权、建筑物

开始对外出租或用于资本增值时，确认为投资性房地 产；

部分用于 赚取租金

或资本增 学习必备 欢迎下载

用于赚取租金或资本增值的部分能单独计量和出售的， 值、部分自 确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确 用的房地 产

出租且提

需要根据 供辅助服 具体 务的建筑

物

情况判断 的项

目 旅馆饭店

认为投资性房地产。

提供服务(如安保、日常维护等)在整个协议中不重大 的，按投资性房地产核算(如提供保安、维护的办公楼)； 重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产(如 自行经营的酒店客房)。

企业拥有并自行经营的，不属于投资性房地产；

若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，日出租的部分 能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性

房地产。

外购或建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时 外购或自 行建造房 地产

【★2010 自用一段时间后改为出租或用于资本增值的，先确认为 年判断题】 同定资产或无形资产等，自租赁期开始日或用于资本增

值之日，再转为投资性房地产。

【提示】投资性房地产的范围是学好这一章的前提，考生应予以关注。 【例题 1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。

A ．企业拥有并自行经营的饭店

B ．企业以经营租赁方式租出的写字楼

C ．房地产开发企业正在开发的商品房

D ．非房地产开发企业持有拟增值后转让的土地使用权 【答案】BD

【解析】选项 A ，属于自用房地产；选项 C ，属于作为存货的房地产，均不符合投资房地产的定义。 二、投资性房地产的确认、初始计量及后续支出

项目

确认

初始

计量

内容

应符合投资性房地产的定义，并同时满足下列条件：与该投资性房地产相关的经济利益很可能 流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

以外购、自行建造等方式取得的投资性房地产。按照成本进行汁量，其计量方法与“固定资 产”、“无形资产”的计量方法基本相同。

◆房地产只有在购入房地产(或自行建造开发完成)的同时开始对外出租或用于资本增值，才属 于外购(或自行建造)的投资性房地产。

成本模式下，其入账价值记入“投资性房地产”科目；公允价值模式下，其入账价值计入“投 资性房地产—成本”科目。

后续支 资本化支 改扩建或装修时(完成后将来仍作为投资性房地产的)，仍作为投资性房地产核算，

出出只不过要转入“投资性房地产—在建”明细科目，并在该明细科目下归集改良或装修支出，完工后再转回到投资性房地产。

◆注意对比，固定资产资本化后续支出通过“在建工程”科目核算。

◆再开发期间不计提折旧或摊销。

费用化支

出

计入当期损益(其他业务成本)。

【例题2·单选题】2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物并于当日对外出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。

A．100

B．117

C．117.5

D．100.5

【答案】A

【解析】支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期管理费用。

【例题3·单选题】不满足投资性房地产确认条件的相关后续支出，在发生时正确的会计处理是（）。A．计入管理费用

B．计入营业外支出

C．计入其他业务成本

D．计入资本公积

【答案】C

【解析】与投资性房地产有关的费用化后续支出．发生时计入当期损益，即其他业务成本科目。

三、投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可采用公允价值模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

【提示】极少数情况下，采用公允价值模式计量的企业可以对首次取得的某项不能持续可靠取得公允价值的投资性房地产采用成本模式计量直至处置，且假设无残值。

【举例】北京某房地产公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，为了发展省外业务，该公司去某偏远地区进行房地产开发，当地房地产市场不活跃，则该公司在该偏远地区的投资性房地产业务可以使用成本模式计量，不违背“同一企业只能采用一种计量模式”的原则。

(一)成本模式计量与公允价值模式计量

计量模

式

核算原则会计处理

1．设置“投资性房地产”账户，按借；投资性房地产

固定资产(建筑物)或无形资产(土地

使用权)的有关规定进行后续计量；贷：银行存款等

2．按期(月)计提折旧或摊销，记入“其他业务成本”科目；借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

成本模3．租金收入记入“其他业务收入”借：银行存款等