核心发现
近年来，在“房住不炒”政策下，房价上涨投机性因素消退，让房子回归居住属性，满足刚需群体的居住需求成为关注热点。贝壳研究院以4个一线城市+15个新一线城市+11个二线城市为研究样本，结合调研和平台交易数据，真实描摹城市刚需群体置业需求和现状，独家洞察城市刚需购房行为。研究发现：
1、一线城市北京、深圳和上海刚需上车门槛较高，厦门刚需上车套均总价266万元紧随其后。长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。
2、一线城市整体购房规模潜力优势突显，深圳置业动力指数最高，排名居于榜首，北京和广州次之，上海排名第四位。新一线城市成都、杭州置业动力排名紧随一线城市之后，重庆、武汉和南京亦跻身TOP10行列。
3、重庆、深圳、东莞人口潜在需求指数排名前三。城市发展潜力方面，一线城市北京和广州城市基本面发展较优，分别位列榜单一二，新一线城市南京和杭州城市发展潜力指数超过深圳和上海，位居第三和第四。
4、刚需购房平均年龄普遍高于城市购房平均年龄，其中天津刚需购房平均年龄最大，约为37.5岁，天津市平均购房年龄35.4。重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄最低，约为29.4岁。
5、从各个城市刚需客户来源看，合肥、郑州、长沙等城市刚需客户前十来源城市皆在省内；大湾区深圳、惠州、东莞，以及长三角苏州、无锡、杭州等城市刚需来源更为多元。
6、在“房住不炒”政策严格执行之下，消费者住房消费心态平稳，超八成消费者认为所在城市未来1年内房价预期持平或微涨。
目录
contents
PART1刚需购房门槛PK篇PART2城市置业动力指数篇PART3城市刚需购房者分析篇PART4首套置业调研篇
PART 1刚需购房门槛PK篇
刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那
部分置业群体。在本报告中，我们将按照购房目的为刚需来筛选刚需购房群体。需要说明的是，
刚需与首次购房、再次购房等并无直接关系。数据方面，基于贝壳平台近1年来的刚需成交数据
我们选取一线、新一线、强二线30个城市为研究样本，比较各城市刚需购房群体在购房总价、
面积、区位等方面的差异特征。
刚需购房者群体特征：
1.对房屋有最基本的需求，即以解决自住需求为主；
2.受房价影响因素较小；
3.购房资金有限，买房时首先会考虑自我承受能力。
买房子是为了让生活更好，而不是更艰难“”
我们是如何来测算刚需套均总价的？
在本报告中，我们使用中位数及四分位差来描述价格的集中及离散情况，并以此定义刚需上车套均总价及区间范围。相对于均值，中位数表现出较强的鲁棒性。
分城市等级看，一线城市刚需购房套均总价超300万，显著高于新一线以及二线城市（图1）。一线城市中北京、深圳、上海刚需上车线居30城前列，广州相对靠后，其中北京刚需购房套均总价350万元，是沈阳刚需价格的近5倍。新一线城市中杭州、南京等城市刚需购房门槛相对较高。二线城市中厦门刚需上车套均总价266万，仅次于北深上。厦门叠加宜居与旅游双重效应，不仅吸引福建省内各地市高净值人群前来购房置业，而且能够辐射一定的省外游客，购房需求较大但有效供给相对不足，导致房价明显脱离城市基本面发展。2020年前9月厦门二手房均价40242元/平，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于一线房价阵营。
长沙、沈阳等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。在样本30城中，沈阳、大连、长沙、重庆等城市刚需上车难度整体稍低，以新一线城市长沙为例，刚需购房客户置业套均总价84万元，排名较为靠后。长沙房价的增长基本上与其城市基本面发展相适应，主要源于政府调控政策的适时出台，使得房价与收入水平维持在合理的水平范围内。图1：30城刚需上车套均总价
数据来源：贝壳研究院
单位：万元每套
050100150200250300350沈阳
长春
大连
长沙
烟台
惠州
重庆
昆明
成都
郑州
石家庄
西安
无锡
佛山
天津
合肥
济南
青岛
南通
武汉
苏州
东莞
宁波
南京
广州
杭州
厦门
上海
深圳
北京
高房价城市刚需购房套均总价显著低于市场平均
总价。30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭
州等高房价城市刚需上车均价显著偏离整体市场
均价，其中北京刚需客户置业套均总价比全市均
价低77万元，深圳低63万元。究其原因，主要是
这些城市房价处于高位水平，且市场价格分化明
显，资金承压下刚需客户普遍购买总价偏低的房
子。而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、
合肥等，居住负担整体不高，刚需客户购房总价
与市场整体水平几近持平。
0100200300400500
北京深圳厦门上海杭州南京无锡苏州天津宁波成都青岛烟台沈阳广州大连石家庄济南昆明武汉长沙郑州西安长春佛山东莞合肥重庆南通惠州
图2：30城刚需购房套均总价与市场整体均价对比数据来源：贝壳研究院单位：万元每套
刚需均价
整体均价
整体均价-刚需均价
各城市刚需上车平均面积差异显著，上海比南通小近30平。样本30城中，上海、天津、北京、大连等城市刚需置业套均面积尚不足70平米，其中上海刚需客户购房平均面积较低，仅63.6平；而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群居住普遍宽敞，住房套均面积在80平以上，其中南通以92平居30城首位。
城市刚需上车面积的不同，很大程度上与购房负担、住房供给结构等有关。上海、天津、深圳等城市刚需上车平均面积排名靠后，一方面是因为所在城市居住负担较大，另一方面则是这些城市住房供给以小户型房源为主导，刚需选择机会更多，以深圳为例，在售房源中近64%集中在90平以下面积段，整体住房市场结构偏向小面积房源。南通住房市场以大户型房源为主，在售房源中7成集中在90平以上面积段，且居住负担相对较低，刚需客群普遍买的稍大，套均面积达到92平。
南通 92
89.6
6
.4387.76州 87.74
惠州 87.51
州 87.33
87.3248
庄 84
.83
宁波 8
4.5
7无锡 83.52烟台 82.7苏州 南沈阳 7长春 75厦门 7图3：30城刚需购房套均面积
数据来源：贝壳研究院单位：平米每套
