【商业模式】国内七大典型的社区商业模式解读
搏实资本
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标
配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业
模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街
市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超
市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。所有
社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业
主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自
创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于 2012 年正式落户长阳半岛，为业
主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作
南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。另一标
配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，
食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底
解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以
持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客
家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近 300 个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力
无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几
乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单
一业态进驻，至于其他生活类
业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上
钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛
大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
【案例】万科2049 ：最后一公里社区生活完整解决方案
新型精品社区商业产品——万科 2049 ，就通过商业与物业的深度整
合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
万科2049 名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、
儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身
会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得
更好的服务。
入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市；会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”；会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”；会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”；会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能，让社区生
活更轻松、便利、温馨、丰富。二、龙湖——匹配家庭
的完整业态，避免高端
“龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一
感触。
事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来
的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社
区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新
牌坊城区中心的重要商业组成部分；而紫都城的社区商业已经成
为了冉家坝片区的生活中心。
龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、
孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免
太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。三、恒大——剧
场模式，自有业态反哺、升级社区服务
如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社
区商场。
恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳
阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来
恒大院线项目将覆盖全国17 个省市自治区，院线总量超过
150家。“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。
其中 1-2 层是棋盘式商铺，3-4 层则是恒大剧场，总面积 1 万~2 万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及
娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实就是社区商场的主力店”。
【案例 1】恒大城： 3210 平社区商业幸福生活触手可及恒大城规划3210 平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购物等元素，丰富综合
的生活服务配套，让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求，
为恒大城业主带来无微不至的生活关怀，让恒大城业主感受温情的
人居体验。
500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中华传
统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的
不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300 平小吃一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥
米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆⋯⋯清淡、
营养、品种丰富的特色风味一街网罗，想吃什么吃什么。 300 平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、
酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无
忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。 250 平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需 5 分钟，更有 24 小时
自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类齐全、
安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家老少的健康。【案例 2】恒大华府摩纳哥风情街，光谷商圈新势力
恒大华府摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪
门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、
新世界 ?恒大华府等高端社区，汇集光谷数万高端客群，每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。
纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生
活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、 3C 数码、影音主题馆、高档健身中心、
美体 SPA 会馆、美容美发沙龙、主题KTV 酒吧、银行、邮
局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味
潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代风尚。
四、万达——体量太大，“不是一个好模式”
万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见
智。
