产权式酒店交易法律问题分析
一、产权式酒店的概述
1.1 产权式酒店的渊源
“产权酒店”是上个世纪70年代兴起的产物,在欧美发达国家和地区,中产家庭逐渐成为社会主流,旅游业方兴未艾,在旅游创新过程中,瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店（timeshare hotel）”的概念,“timeshare”即“时空共享”, 酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以转售、转让或者交换。“时权酒店”组成产权式酒店的最初形态模式。经过长期的发展,产权式酒店又逐渐演化出两种类型：“退休住宅”及“有限自用的投资型酒店公寓”。
“退休住宅”,是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。
“有限自用的投资型酒店”,开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者,投资者一般不在酒店居住,而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红,同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
“时权酒店”、“退休住宅”、“有限自用的投资型酒店”三者的配合点是都秉承“时空共享（timeshare）”的理念,投资者均享有一定期限免费入住的权利。
1.2 产权式酒店在我国的发展情况
随着我国经济的不断发展,人民生活水平不断提高,消费能力和理财观念逐步转变,在近年来的旅游热、房地产投资热的推动下,产权酒店投资方兴未艾。
第一种“时权酒店”模式在我国最早出现,这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权,故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”,因国情差异,其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益,而由于目前中国的物权和信用机制不完善,开发商携款潜逃的事件屡有所闻,因此单凭契约保障很难取得投资者的信任,这就需要表明产权关系,产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。
第二种“退休住宅”,因我国现行法律规定,土地及房产的使用年限的较短,并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范,故在我国也未能成为主流的模式。
只有第三种“投资型酒店”经过发展改良,逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店。本文所要讨论的产权式酒店,也正是这种中国特色的“投资型酒店”。
由于产权式酒店同一般商品房在出售和售后物业管理有较大的不同,我国至今未就此出台专门的规范,这就造成了现阶段产权式酒店的发展出现了一定程度的混乱。笔者拟就我国“产权式酒店”交易过程中存在的法律问题作一初步探讨。
二、产权式酒店法律关系
2.1 产权式酒店的运作模式
产权式酒店比较成熟的的运作模式如下：首先,由投资者与开发商签订房屋买卖合同,这些与普通商品房买卖是相同的,投资者支付购房款依法取得酒店房间的所有权。其次,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同,将房屋出租或委托给酒店管理公司,约定由酒店管理公司负责酒店经营,投资者收取租金或分享经营收入,或者获得一定时间的免费入住权作为报酬,等等。不同的产权式酒店提供的回报方式有所不同,如有些产权式酒店提供固定投资回报率,另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供酒店经营利润,不提供其他回报。再次,由于投资者普遍对产权式酒店的经营风险存在疑虑,开发商为增强吸引力,往往引入专业担保公司,为投资者的收益提供一定条件的担保,约定在保证期间,若权益人回报率低于承诺时,权益人有权在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任。最后,有些开发商为消除投资者的投资顾虑,在销售时即设计好了退出机制,投资者购房后满一定年限的,可以以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司保证回购。
2.2产权式酒店法律关系分析
产权式酒店的运作过程中,形成了以下几种法律关系：
2.2.1 房屋买卖法律关系
2.2.1.1 出售（预售）即开发商将产权式酒店出售（预售）给投资者的法律关系。
2.2.1.2 回购有些开发商承诺投资者购房后在一定条件下可以一定价格将所购房屋再出售给开发商或酒店管理公司,开发商或酒店管理公司承诺回购。这其实在双方间形成的是一种附期限附条件的合同关系。只要投资者要求履行该约定,开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。
2.2.2 房屋租赁法律关系
如前所述,投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同,将房屋出租给酒店管理公司,由酒
店管理公司负责酒店经营,投资者收取租金或采取包底分成的形式分享酒店的经营收入,获得一定时间的免费入住权,投资回报用以冲抵购房款,等等。
虽然上述投资者和酒店管理公司的合同有时候也以委托经营合同的名义出现,但就其合同内容而言,通常都约定投资者不参与酒店的经营管理、不承担酒店的经营风险,而只是收取固定的收益,投资者出让的是酒店房间的占有权、使用权,这些均符合租赁合同关系的法律特征,从另一方面而言,投资者本身不具有经营酒店的资格,酒店管理公司也不是以代理人的身份收取代理费用。因此,笔者以为,上述所谓的委托经营合同就其实质而言乃是租赁合同。
2.2.3担保法律关系
担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系,成为一种“三角关系”,由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保,可在一定程度减少购房者的投资风险。
三、产权式酒店交易过程中存在的法律问题
3.1 房屋买卖关系中存在的法律问题
3.1.1 产权关系上存在的法律问题
首先,产权式酒店项目本身及操作方式存在违规风险。比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定,仅有一些部门规章存在规定。2001年6月建设部实施的《商品房销售管理办法》第2章第11条中明文规定,“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。” 国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也明确规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定。又比如,开发商不得擅自分割销售原始批准设计为大空间的商业用房间。以上海地区为例,整间酒店有独立的产权证,而这一产权证不允许分割,因此单独的酒店客房是不能办出“小产证”的。尽管老道的开发商力图通过运作规避上述规定。而且,各地在上述法规的具体执行上口径也不尽相同,但就管理层的态度而言是日益严格的,因此这种操作方式不可避免存在一定的法律风险。违规最后的结果是导致产权式酒店可能办不出“小产证”。而若不能办出小产证,则投资者即无法真正取得“产权式酒店”的产权。
另一方面,由于无法取得“小产证”,故某些开发商转而“出售”酒店的“承租权”,但对外仍然宣称为产权式酒店。在法律上,房屋承租权和房屋所有权是两个不同的概念。房屋租赁权属于债权范畴,这是一个相对权,权利的行使需要相对债务人的配合,就是说承租人要行使自己
