威海市房地产整体市场报告
Betterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-9-7
第一部分宏观市场
一、威海市概况
威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。
威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。在企业方面，这里有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。
威海市是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”。1996年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。
威海市总面积5436平方公里,总人口247万，其中市区面积731平方公里,人口52万人。威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。
二、威海市宏观经济分析
三、2005年上半年经济走势
GDP保持良好的增长势头。上半年，实现生产总值559.79亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17.1%，增速比一季度的16.3%提高了0.8个百分点。其中：三大产业的贡献率分别为4.4%、69.3%、26.3%。
固定资产投资增速趋缓。上半年，完成规模以上固定资产投资422.4亿元，比上年同期增长24.6%。其中：城镇以上固定资产投资
292.3亿元，比上年同期增长31.4%，增速比上年同期回落49.9个百分点。
外经外贸保持快速增长。上半年，实际利用外资额6.86亿美元，比上年同期增长28.8%。完成外贸进出口总值33.11亿美元，比上年同期增长32.3%。新签外商直接投资合同458项，新签利用外资合同金额17.72亿美元，比上年同期分别增长12.5%和26.1%。
居民消费价格总水平略有上涨。上半年，价格水平比上年同期上涨0.8%，涨幅比去年同期回落1.3个百分点。
第二部分威海房地产市场分析
一、威海市房地产市场指标分析
（一）、市场总量分析
二、2005年上半年房地产市场分析
●房地产开发投资增速大幅回落，商品房销售面积和销售额略有下
降
今年国家对房地产市场进行宏观调控，土地供应量和货币供应量双重减少，影响了今年的房地产开发投资。上半年，威海市房地产开发投资仅增长10.6%，比上年回落20.9个百分点。商品房销售面积和销售额分别下降5%和0.7%。
●商品房销售均价继续上扬
虽然05年上半年以来，为了进一步加强和改善房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，陆续出台了一系列的宏观调控政策进行调控，但在威海商品房市场，除多层住宅外，其余类型的住宅及非住宅的平均单价均超过3000元/平方米，价格指数达到111.8%。市区内房屋销售单价更是继续上扬，平均单价达到3526元/平方米。
引起威海市区房地产价格居高不下的原因主要有：一是需求的增大拉动房价的上涨；二是开发成本的增加推动房价的上涨；三是消费者对威海房地产长期看好，投资热情增加，也是房价坚挺的原因之一。
第三部分、2005年上半年房地产相关政策回顾
●调息
3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。
●控制土地、征收营业税、加大普通住房建设
4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。
影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。
●细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》 4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于
做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。
●平稳房价，杜绝乱收费--《关于充分发挥职能作用促进“和谐山
东”建设的意见》
5月25日，山东省物价局出台《关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见》，针对房价也提出建设性意见：严禁将经济适用住房作为普通商品房销售；严禁超越权限擅自立项，以及擅自扩大收费范围、提高收费标准；坚决杜绝房地产开发企业在住房面积计算分摊中的弄虚作假行为。
影响：房地产行业中存在的收费乱、计算乱等弄虚作假的现象将得到治理。
●征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》
5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。
影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。
●经济适用房，廉租房--《关于加强房地产市场调控促进房地产业
持续健康发展的意见》
6月1日，山东省人民政府办公厅转发了省建设厅等部门《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，结合山东省的实际情况，指出要加强控制土地分配、在坚持房产市场化的同时采用科学调控保证稳定发展、合理加大中低价位普通商品住房和经济适用住房项目的建设、解决城市最低收入家庭住房的困难完善廉租房制度等等，并提出房价超标暂停公用事业提价。
影响：政策向经济适用房、廉租房倾斜，是解决普通群众住房困难的有力措施。
●经济适用房、廉租房规划，商品房不得违规预售
6月7日，山东省出台十项政策措施调控房价，主要为加大规划调控力度、发挥税收调控作用、增加普通商品住房和经济适用房土地供应、培育和发展住房二级市场。尤其值得关注的是：要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务，鼓励开发企业建设部分用于出租的经济适用房；健全银行风险准备金制度，鼓励其为中低收入的家庭担保；在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用，禁止期房转让等等。
影响：规划经济适用房，支持银行向中低收入家庭提供房贷，将有力保障中低收入家庭房产消费；商品房不得违规预售，有利于清理房产市场，避免群众的风险投资。
