三、消费者需求分析
本项目所处奥体板块整体处于规划发展期，传统的直接横向比较分析法难以直接定量准确界定消费者需求，因此，以战略的眼光审视地块价值，以当前市场区域消费特性为研判基础，以拟定客群消费趋势来综合判断项目目标客户消费需较为理性的策略。
(一)客户调查
1、河西奥体板块的认可度的分析
上表为各市区对奥体板块的认可情况，除栖霞区外，尽管该板块尚未呈现新城区繁荣景象，但在舆论的引导下，其他各市区均体现出对该板块良好的认知及期望，说明本项目客户群调查及定位应不仅以河西区域为主线。
2、河区消费需求调查
2．1 购置物业的目的
从上图中可以看出，目前的客户消费趋向还是以改变目前居住条件为主。但从河区，特
别是奥体板块的市政投入力量以及其具有的巨大发展前景来看，投资类客户的分量仍然不能小窥，但前提是河区的利好不能过多的透支，要给投资者留有一定的空间以巩固他们对该区域的信心。
2.2客户购置物业计划居住的家庭人数
数据显示，在意向消费群体中三口之家占较大的比重，这就给我们的产品提供了一个有力的依据。从户型面积的角度考虑，三房的配置比较接近消费者的需求。同时，从现在河西的房价考虑，由于价格上涨的幅度较大，速度较快，三房二厅的户型对三代同堂的客户一样有着相当大的吸引力。而对于经济实力相对较弱的消费者而言，尽管是三口之家，80—100㎡的二房也应该是不错的选择。
2.3现居住区域
此项统计与对河西板块认可度统计均说明，河西已被市区居民所认可。
2.4购买建筑类型的分析
非常明显，目前客户对本案所处地块的产品需求设想重点是多层和小高层物业。由于得房率高、成本低等优点，多层物业在市场上的受欢迎程度是相当高的。但同时，由于小高层物业已经被市的购房者接受，空气、、电梯等诸多的优势也吸引了很多的消费者。因此，结合本案的容积率，应以多层物业结合小高层物业作为我们的主要物业类型。同时，由于奥体板块的特殊性以及将来该区域的CBD形成可能性，在限高允许的前提下，做标志性的少量高层也是很好的选择。一方面高层物业的客户支持有一定的保证；另一方面可以在满足项目容积率的同时增加多层物业的配比。
2.5面积需求
与前面的居住人口数量相比较，客户对户型面积的选择相对保守，有相当一部分的三口之家选择了两房单位，很显然，这是价格上升过快的原因。同时，在三房的选择上，两卫所占比重只是略大于一卫。但值得我们考虑的是产品定位一旦确立，目标客户群体的消费实力也基本确立，与高定位、高品质、高价格的楼盘相对应的是高标准的客户，是经济实力充足客户。这样的客户群体一旦选择了三房单位，对舒适性的考虑可能要远远高于增加一个卫生间所带来的资金投入增加。同时，也应当适量的有一点大面积户型。因为产品的多元化除了可以满足多种消费者的需求，对其他类型的产品的销售也会有一定的推动作用。
2.6户空间形式的选择
作为公寓房，消费者还是着眼于一般的平层单位。但不可忽视的一个问题，目前市场上的其他类型产品不多，购房者对其的了解有限。因此，多种形式的搭配能够有效的增加产品的吸引力，增加楼盘的亮点，同时也能够起到形成物业差异，运用合理的销售控制策略，各种类型相互促进销售。
2.7理想购房单价
一般在做这样的问卷调查时，被调查对象总是对自己的收入水平有一定程度的保留，对楼盘的期望值也有一定的理想化。根据一般的市调经验，以及近期市的房价增长幅度和速度，预计在该区域市场一般接受价格在5000元/㎡到6000元/㎡之间。由于各大房地产商的同时进入，本地块对高端客户的吸引力也是相当可观。在板块建设的规模能够达到初具雏形的时候，还有一定的上升空间。因此，本案产品的价格要综合考虑诸多要素，特别是推案的时间节点的掌握，直接影响到楼盘的销售均价。
2．8理想购房总价
与理想单价一样，消费者对购房总价也会有一定的保留。不过不容忽视的是我们在控制总价方面应该与面积需求结合起来，针对市场上小户型的供需状况调整本案的面积配比，以寻求最佳的组合。
2．9物业的辅助性功能间需求
从图表上看，书房、玄关、壁橱、衣帽间等都属于购房者比较关注的问题。但从功能与价格结合的角度上看，书房显然是三房户型的附属功能。对于因总价原因而选择两房户型的客户而言，主卧的衣帽间也会给他们带来一定的价格压力。而壁橱的选择是中国人的一种居住习惯，同时也不会带来太多的价格负担。在选择户型的辅助性功能间的配置时，该类房型所针对的客户群特征应该是我们最需要结合思考的问题。
2．10对物业主要功能间的需求：
房地产作为商品走上市场以来，其功能已经逐步完善。针对不同的时间阶段，消费者对产品的要求也在不断的发生着变化。从过去的强调主卧室功能转变为对客厅的要求更高。其原因在于满足了基本的卧室空间后，客户已经把重点放在了自家物业的门户上。
对于带花园的独立饭厅的设置，在不大幅增加销售面积的前提下，应该是一个不错的销售亮点。如果在设计上，这类功能的存在需要牺牲一定量的面积，那只能在大面积户型上使用。
2．11户型设置户花园的可行性：
与其他特殊功能一样，这一类型的选择需要针对其特定的目标客户群体。若选择在一般户型上，其带来的销售风险也是相当大的。
2．12主体外墙立面风格选择
在这一问题上，应该是仁者见仁、智者见智的。清新淡雅的风格是大多数人所能够接受的，在没有直观比较的情况下，这一类型通常是选择的最终结果。因此，这样的结果仅应作为我们选择的一个参考因素，不能过分依赖这一结果。我们所要追崇的是市场上流行的并被大多数人接受的格调。同时，适度的创新也能够给楼盘带来新的卖点。目前市场上出现的一些色调比较明亮的楼盘也吸引了相当一部分客户的眼球。
2．13关于朝向与景观的选择：
在景观与朝向发生冲突需要进行选择时，多数人选择了朝向。在南方，有相当一部分消费者对景观比较关注。但是在目前的市房地产市场上，消费者对采光更为看中。由于本案的推广时间在两年左右，因此，在该时间段，消费者的这一特点不易被改变。我们在景观规划的设计以及户型的设计上要尽量做好取舍。
2．14考虑景观的朝向需求：
