5个月开盘从运营会议看碧桂园极速开发模式
“拿地即开工，拿地到开盘5-7个月”，这是碧桂园创造的开发速度传奇，这种高速度也有力地支撑了碧桂园去年的大爆发，从500亿直接进军1000亿军团，那这速度背后到底有什么秘籍呢?俗话说：“窥一斑而知全豹”，我们接下来就从碧桂园运营会议入手来探究这背后的奥秘。
一、管理体系：工作前置+抓大放小+分级管控
阿基米德说“谁能给我一个支点，我就能撬动整个地球”。碧桂园的高周转模式要求其管理更顺，运营更快，那到底如何突破呢?对此，碧桂园非常高明，通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破。接下来我们就来具体了解一下，如下图所示：
上图是碧桂园目前运营会议体系图，从该图我们可以发现三个鲜明的特点：
1、可怕的前置：拿地即可开工
快周转的本质在于尽快缩短从拿地到开盘的时间，这里面的关键就是前期设计周期要短，设计方案不反复，因此，能不能尽量提前把方案定下来，就决定了前期开发的速度的快慢。所以接下来反映到会议体系上，就是前置前置再前置，尽快把设计方案定下来，提前决策，以实现拿地即开工的效果，缩短工期。如下图所示，碧桂园要求在支付首笔土地款之前完成如下会议和决策。
从上图中可以看出，碧桂园要求在拿地前完成11项重大决策，涉及到定位、方案、景观、一二级计划、合约规划、报批报建等等，内容非常广泛，但都是影响后续开发的关键点，通过前置会议决策这样的方式，把关键环节及要点定下来，就可以保障拿地就可开工，快速开发，快速销售。
2、抓大放小：抓重点攻难点
碧桂园在发展前期，为了控制项目风险，在项目开发各阶段设置了相对较多的关卡和决策点，并且通过里程碑会议的方式来固化，这适应了成长期的要求。但企业规模到500亿级乃至1000亿级的时候，基于控风险考虑的这种会议关卡就会影响整个项目的效率，因此，碧桂园针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会。
上述六个会议核心的目标是：通过交底会实现投资团队向开发团队的交接;通过预备会完成前置方案决策与评审，实现拿地即开工的要求;通过启动会则明确项目经营团队的目标;通过开盘会做好开盘方案;通过交楼
会防止交流风险;通过分期总结会不断总结经验，提升管理水平。
3、分级管控：三级管理
快周转模式下，单纯依靠集团或者一个脑袋的方式，企业运作负荷就会越来越大，迫切需要有更多的经营中心和决策主体出来，必须形成一支虎狼之师。因此，做强专业线，做实做强区域公司，解放老板，解放集团，是规模扩张的必然要求。
因此，碧桂园综合考虑各种因素，对原来集团管控点做了进一步优化和梳理，分权核心围绕两个路径：第一个是从集团决策层到集团专业委员
会或者专业线条分权，所以像项目交底会，预备会和开盘方案会主要由集团专业线把关和决策;第二个是从集团向城市公司分权，部分项目决策事项将下沉到区域公司，立足于做强和做实城市公司，因此，像交楼和分期总结会下放到区域公司自主进行，集团总裁决策的仅保留了项目启动会，核心目标是与经营团队签订目标责任书，实行目标管理，过程管理大幅放权。
上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。
二、管控要点：抓住各关键点的牛鼻子
在上述会议体系规划后，为保障运营的质量，还必须对会议效果进行把控，为此，碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标，考虑到运营会议主要是过程的协调，相对容易理解，所以下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述：
1、项目交底会
2、预备会议包
3、项目启动会
4、开盘方案评审会
5、交楼准备会
6、项目后评估会
三、管理要求：专业能力+前期成本付出
要出色的完成上述会议，背后其实有两个关键：
1、需要比较强的专业能力
从会议规划及内容可以看出，要完成上述任务，需要各专业有相对较强的专业能力，因此，需要相应在内部形成专业能力提升的机制，来满足整体运营体系的要求。对于行业企业来说，如果要借鉴这种模式，内部人才的培养和能力提升也必须同步进行，因为体系能否成功的关键在于背后的人。
2、需要付出一定的前期成本
由于碧桂园前期做了大量设计方案工作，因此，前期需要投入一定的成本，考虑到碧桂园本身是一体化产业链发展模式，有自己的设计院，因此，该部分成本大部分内部消化了，对于其他企业而言，如果想借鉴这种模式，在前置工作上可以做匹配性的调整，比如前置内容可以删减，可以做到概念即可，这样成本相对节约，另外也并非每个项目都要如此前置，适当考虑重点项目或成功机会大的项目。当然，做好工作前置，本身需要公司在战略层面的取舍，不过总的来说，前置成本与提前开盘带来的效益相比，后者收益是更高的模式，这被诸多快周转公司所证明。
总之，碧桂园通过规划与高周转相匹配的运营会议体系，以此为支点，反向要求和促进集团运营能力及各专业能力的提升，进而撬动整体经营业绩的突破，最终实现拿地即开工，拿地到开盘5-7个月的开发速度，这种管控逻辑值得行业深思和学习。
摘牌即开工，碧桂园快开工3大宝典
“摘牌即开工”，这可以说是神一样的开发速度，但碧桂园却做到了，那这背后到底有什么秘籍呢?我们今天就来了解一下，看碧桂园是如何三管齐下，实现“摘牌即开工的”。
导读
1.改变关键线路：针对关键工作环节进行前置和并行处理;
2.缩短阶段周期：项目严格采取标准化的方式来操作;
3.简化决策点：主要通过前期预备会议包优化决策方式。
一、组织分工：兵马先行，提前组建前期工作小组，精心组织策划
在地产企业前期拓展时，往往是拓展部门唱独角戏，从而导致后期投资与开发环节脱节。碧桂园很清晰的看到了这一点，为推动后续快速开发，组建多部门联合的精干团队是第一要务。为此，碧桂园要求，在区域有意向地块后，就开始着手组建前期工作小组。特别是针对新项目，还要求由有经验的老项目总来出任新项目的项目总。
前期工作小组一般是区域投资部或项目总牵头，成员包含项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员，该小组主要工作就是深入现场，对项目进行论证及编制各专业的前期工作计划及安排，重点是围绕如何实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及第一时间提供绿化工作面等工作内容展开。
二、运作策略：流程再造，三招赢在起跑线
为实现“摘牌即开工”，碧桂园针对现有开发模式和开发流程进行了重构，具体如下图所示：
从上图可以看出，为实现“摘牌即开工”，碧桂园针对前期设计、报建和招标等开发环节进行了流程再造，具体来说是三个方面：第一是改变关键线路，尽可能的将前期关键工作项前置和穿插进行，尽可能地少占用项目正式开发关键线路时间，赢在起跑线;第二是缩短阶段周期，通过产品标准化、良好政府关系及战略供应商合作等方式来缩短各环节工期;第三是简化决策节点，权力下放，由集团专业线把关，提升决策效率，防止后期反复。接下来我们就针对这三个方面来具体了解下：
第一式：改变关键线路
传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。为此，碧桂园针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。
1、规划设计前置
在项目内部立项后，碧桂园即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，碧桂园要求采取如下做法：
第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;
