房地产贷款集中度政策深度剖析

中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2011.04.14•【文号】银监办发〔2011〕114号•【施行日期】2011.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】银行业监督管理正文中国银监会办公厅关于加强农村中小金融机构房地产贷款风险监管的通知银监办发〔2011〕114号各银监局(西藏除外)：近年来，少数农村中小金融机构房地产贷款占各项贷款比例超过了30％，个别机构按揭贷款不良率接近7％。

为督促农村中小金融机构科学把握信贷投向，切实强化监管，有效防范房地产贷款风险，现就有关事项通知如下：一、科学制定发展战略和把握信贷投向。

要切实加强对农村中小金融机构市场定位和服务方向的监管，督促其牢固树立服务“三农”服务宗旨，制定科学清晰的发展战略。

要引导其注重发挥自身服务网络、产品体系和专业人才比较优势，继续深耕精耕农村市场；大中城市和城区的农村中小金融机构，在扎实做好辖内“三农”服务工作、确保涉农贷款稳步增长的同时，可积极稳妥地开展对城市居民和中小企业的金融服务，走差异化、特色化、内涵式发展道路。

今年，要重点督促农村中小金融机构按照中央关于将更多信贷资金投向“三农”和中小企业的要求，科学把握好信贷投向，确保实现涉农贷款、小企业贷款增长目标，优化信贷结构，适度压缩非农贷款，特别是房地产贷款，全力助推农业和农村经济发展。

二、加强房地产贷款风险管理。

重点加强房地产开发贷款和土地储备贷款风险管控。

一是要结合农村中小金融机构实际情况，高度关注中小房地产企业房屋销售、销售回款和现金流等情况，预先布防高风险房地产企业风险暴露，提早做好中小房地产企业信贷退出安排和相关资产保全工作。

二是要加强对房地产开发和储备企业的“名单制”管理，密切关注存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的房地产企业风险暴露。

第1篇一、报告概述随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分。

房产贷款作为支持房地产市场发展的金融工具，其数据分析对于金融机构、政府决策以及消费者都有着重要的参考价值。

本报告旨在通过对房产贷款数据的深入分析，揭示市场趋势、风险点及潜在机会。

二、数据来源与处理1. 数据来源：- 银行房贷数据- 房地产交易数据- 宏观经济数据- 人口统计数据2. 数据处理：- 数据清洗：剔除异常值、缺失值等- 数据转换：将非数值型数据转换为数值型数据- 数据整合：将不同来源的数据进行整合三、数据分析1. 贷款规模与增长趋势：近年来，我国房产贷款规模持续增长，2019年全国房贷余额达到44.7万亿元，同比增长15.8%。

从地区分布来看，一线城市和部分二线城市贷款规模较大，且增速较快。

2. 贷款结构分析：- 按揭贷款：占房贷总量的绝大多数，2019年占比达到92.5%。

- 商贷：占比约为7%，主要用于商业用途的房产购买。

- 公积金贷款：占比约为1%，主要面向公务员、事业单位等特定群体。

3. 贷款利率分析：房贷利率与市场利率紧密相关，近年来呈现以下趋势：- 利率走势：整体呈下降趋势，2019年5年期以上房贷平均利率为4.90%，较2018年下降0.15个百分点。

- 影响因素：宏观经济政策、货币政策、房地产市场供需关系等。

4. 贷款期限分析：房贷期限主要集中在10年以下，其中5年以下占比最高，达到52.3%。

随着消费者购房观念的变化，短期贷款需求有所增加。

5. 还款方式分析：- 等额本息：占房贷总量的60%，消费者负担相对均衡。

- 等额本金：占比约为30%，消费者前期还款压力较大。

- 先息后本：占比约为10%，消费者前期还款压力较小。

6. 风险分析：- 信用风险：部分消费者信用记录不佳，存在逾期还款的风险。

- 市场风险：房地产市场波动可能导致房贷违约风险上升。

- 政策风险：政策调整可能对房贷市场产生较大影响。

房地产市场的政策风险分析房地产市场是经济发展的重要组成部分，对于保障人民群众的住房需求、推动经济增长和资金流动都起着至关重要的作用。

然而，随着国家政策的不断调整和市场的波动，房地产市场也面临着一系列的政策风险。

政策调控是房地产市场最主要的风险来源之一。

政府通过调整房地产政策来控制房价、稳定市场以及防范金融风险。

这些政策的变动对投资者和开发商的预期产生直接的影响。

例如，政府提高购房门槛、收紧贷款政策或者加大土地供应，可能导致市场需求的下降，市场供应过剩，进而引发房价的下跌。

这对于已经购房或者进行大规模开发项目的投资者和开发商来说，可谓雪上加霜，可能面临资金链断裂、项目亏损等风险。

另外，政策的频繁调整和不确定性也是房地产市场的风险之一。

政府往往会出台新的政策，对市场进行干预，比如调整房贷利率、限购措施等等。

而这些政策的意图和效果常常不确定，投资者或者开发商难以准确预测政策的变化和后果，从而增加了投资的风险。

这种不确定性可能使得投资者选择观望，导致市场产生明显的波动，进而影响到整个经济的发展。

此外，政策风险还可能来自于不同层级政府之间的矛盾。

中国房地产市场的特点之一就是各个地方政府之间存在着激烈的竞争。

为了吸引资金和人才，各地常常会出台不同的政策和措施，导致市场的不平衡和不稳定。

而当不同地方的政策存在冲突或者矛盾时，可能引发投资者和市场的混乱。

例如，某个地方政府推出了一项鼓励购房的政策，但是另一个地方政府却出台了限购措施，这将给投资者带来很大的困惑和不确定性。

值得一提的是，政策风险不仅限于市场调控政策，还包括宏观经济政策、金融政策等方面的风险。

宏观经济的波动会直接影响到房地产市场，比如经济下行导致需求减少，金融政策的宽松或收紧也会影响到资金的供应和成本。

这些政策的改变对于市场参与者来说，往往是无法控制和预测的，因此也带来了政策风险。

鉴于房地产市场政策风险的存在，投资者和开发商应当对政策的走向进行准确分析和判断，降低风险。

房地产信贷风险分析及防范房地产信贷是指金融机构向房地产项目或个人发放贷款的过程，通常包括购房贷款、房屋抵押贷款等形式。

由于房地产信贷直接关联到国民经济的重要领域，其风险也相对较高。

因此，对房地产信贷风险进行全面的分析，并采取相应的防范措施，对于保护金融机构的资金安全和稳定经济发展具有重要意义。

一、房地产信贷风险分析1.市场需求波动风险：房地产市场受多种因素影响，如经济周期、政策调控等，市场需求存在波动性。

当市场需求下降时，房地产项目变得难以销售，购房者无法按时偿还贷款，进而增加了金融机构的逾期或不良贷款风险。

2.房地产价格波动风险：房地产价格的波动程度也会直接影响金融机构的信贷风险。

如果购房者购买的房屋在贷款还清前出现价值下跌，其偿还能力将受到严重影响，且抵押品价值可能无法覆盖贷款金额。

3.政策风险：政府的宏观调控政策对于房地产市场的影响力非常大，政策的频繁调整或政策方向的不确定性都会使金融机构面临不良贷款的增加和风险的提高。

例如，加息或收紧借贷政策可能导致购房者借贷能力下降，影响其偿还能力。

4.资金流动性风险：金融机构的资金流动性风险也直接影响到房地产信贷风险。

如果金融机构无法及时获得足够的资金来应对房地产贷款的偿还要求，会导致逾期或不良贷款的增加，进一步加剧风险。

二、房地产信贷风险防范1.严格审查借款人资质：金融机构应建立完善的借款人资格审查机制，对借款人的收入、信用记录、财务状况等进行全面评估，确保只向具备还款能力和诚信背景的借款人发放贷款。

2.建立合理的贷款额度和还款期限：金融机构应根据借款人的还款能力、借款用途等因素，合理设定贷款额度和还款期限。

过高的贷款额度和过长的还款期限可能增加借款人的还款压力，增加不良贷款的风险。

3.加强抵押物估值管理：金融机构应严格把控抵押物估值程序，确保抵押物价值能够覆盖贷款本金和利息。

定期评估抵押物价值，并及时调整贷款金额或采取其他措施，以降低抵押物价值下跌带来的风险。

我国房地产金融风险及其对策分析随着我国经济快速发展，房地产市场也呈现出了蓬勃的发展态势。

与此房地产金融风险也逐渐凸显。

房地产金融风险的存在不仅可能对金融体系产生影响，更可能对整个经济系统造成巨大风险。

对我国房地产金融风险进行深入分析，并提出相应的对策，显得尤为重要。

一、我国房地产金融风险主要表现1. 资金来源不确定性房地产行业资金来源主要包括开发商自有资金、银行信贷和房地产债务。

由于我国金融市场特点，房地产企业的融资主要依赖于银行信贷和债务融资。

而银行信贷的松紧和债务市场的状况，将直接影响到房地产企业的融资成本和额度，增加了资金来源的不确定性。

2. 房地产泡沫风险我国房地产市场存在泡沫风险，即房地产价格与经济基本面脱钩，过快上涨导致投资者过度乐观，形成虚高的市场气氛。

一旦泡沫破灭，将引发房地产市场的大幅调整，导致市场崩盘，风险扩大。

3. 金融杠杆率过高房地产行业通常具有较高的杠杆率，即债务与权益的比率。

过高的杠杆率将增加房地产企业面对风险的能力，一旦市场出现大幅波动，将导致企业资金链断裂，甚至倒闭。

4. 土地储备风险房地产开发商通常需要大量土地储备用于开发项目，土地储备的质量和数量将直接影响到开发商的发展和生存。

一旦土地储备出现问题，将直接影响房地产企业的发展和盈利能力。

5. 不良贷款风险随着房地产行业的发展，银行贷款风险也在逐渐上升。

一旦房地产市场出现调整，将直接影响到贷款的偿还能力，进而导致银行不良贷款率飙升，对整个金融系统产生严重危害。

1. 完善监管制度加强对房地产金融的监管，建立健全的风险管理制度和市场化退出机制，加强对房地产金融机构的监管和风险评估，预防金融风险的暴露和传染。

2. 降低金融杠杆率鼓励房地产企业降低杠杆率，减少负债规模，提高自有资本比例，降低金融杠杆率，增强企业抵抗风险的能力。

3. 加强信贷管理银行在向房地产企业提供贷款时，需加强风险评估和审查，确保借款企业有足够的偿还能力和担保措施。

政策解读房地产行业的新政策分析近年来，我国房地产行业一直备受关注，并且在政府的引导下，出台了一系列针对房地产市场调控的政策。

本文旨在对房地产行业的新政策进行解读和分析，以期更好地了解政策的背景，政策对市场的影响以及行业的未来走势。

一、政策背景在过去的几年中，我国房地产市场出现了一些波动，包括价格上涨、投机行为增加以及市场风险忧虑等。

为了应对这些问题，政府提出一系列的调控政策，以维护市场的稳定和健康发展。

新政策的出台有助于解决当前市场面临的问题，并且有利于推动房地产行业朝着可持续发展的方向迈进。

二、政策解读1. 购房限制政策为了抑制投机炒房行为和过度购房投资，政府实施了购房限制政策。

这一政策主要通过限制非本地户籍人士购买房屋、提高购房首付比例等手段来控制房地产市场需求。

购房限制政策的出台有效遏制了投资炒房行为，平抑了市场过热的势头。

2. 房地产税收政策为了推动房地产市场的健康发展，政府出台了房地产税收政策。

该政策实施了房产税、契税等税费的改革和调整，以实现税费体系的合理化，减轻购房人的经济负担，并提高政府对房地产市场的监管能力。

3. 限制土地供应政策为了控制土地投资和土地资源的过度消耗，政府实施了限制土地供应政策。

该政策主要包括对土地供应的规模和用途进行管控，限制房地产开发商的土地购买和开发行为。

限制土地供应政策有助于调控市场的供需关系，防止过度供应造成市场的过热和波动。

三、政策影响1. 促进房地产市场健康发展新政策的出台为房地产市场发展注入了新的动力和规范。

通过购房限制、税收调整以及土地供应管控等措施，有效控制了市场投机行为，维护了市场价格的稳定，促进了市场的健康发展。

2. 推动行业转型升级新政策对于房地产企业而言，既是挑战，也是机遇。

政府的调控政策督促房地产企业加快转型升级，提高产品品质和服务水平，推动行业向着智能化、绿色化和可持续发展的方向迈进。

3. 保护购房人权益新政策的出台有利于保护购房人的权益。

新形势下房地产融资模式创新及相关税务处理探析熊㊀琳(武汉兴茂置业有限公司ꎬ湖北㊀武汉㊀４３００００)摘㊀要:房地产行业属于资金密集型行业ꎬ从土地获取到开发建设环节资金投入金额大㊁回收周期长ꎬ融资性现金流对房地产企业而已至关重要ꎮ在 房住不炒 三道红线 的政策监管背景下ꎬ过去多种激进的融资手段被监管叫停和整改ꎬ规范化的融资工具及创新利用对房地产企业提出了严峻的挑战ꎮ房地产企业要想在激烈的市场竞争中始终占据一席之地ꎬ保持自身竞争优势ꎬ构建完善的融资模式ꎬ规范税务处理是企业发展的重中之重ꎮ文章结合房地产行业融资的主要渠道ꎬ深入分析了房地产行业融资模式中存在的问题㊁创新融资模式及相关税务处理的有效措施ꎬ为推动房地产行业实现健康㊁可持续性发展ꎬ提供相关可借鉴性的建议ꎮ关键词:房地产ꎻ融资模式ꎻ创新ꎻ税务处理中图分类号:Ｆ８３０.５７２㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)０４－００７７－０４㊀㊀房地产行业经过多年高速规模扩张ꎬ高杠杆高周转的经营模式在 房住不炒 政策调控背景下出现问题ꎮ近几年来ꎬ围绕着房地产去杠杆的一系列金融调控政策的出台ꎬ使得过去为规避监管创新层出不穷的融资模式已经不能满足经济新形势下房地产行业的现实需求ꎬ需要适应新政策㊁创新行业融资模式ꎬ改变传统的㊁被监管的融资模式ꎬ实现融资模式规范化㊁多渠道ꎬ以确保房地产项目有足够的资金顺利开发建设ꎮ一㊁房地产行业融资的主要模式按照资金是否由企业自身筹集可将融资模式分为内部融资和外部融资ꎮ内部融资主要依靠自身富余暂未使用的资金㊁未分配利润获得ꎬ除企业自身筹集以外的渠道获得的资金均为外部融资ꎮ外部融资按照从企业自身以外获取途径分为直接融资和间接融资ꎮ直接融资指的是从投资者股东或者市场直接获取的资金ꎬ间接融资指的是从非银行金融机构或者资本市场获得的资金ꎮ间接融资是房地产企业创新融资模式的主要途径ꎮ以下罗列了几种目前房企主要的融资模式ꎮ(一)传统融资模式１.银行信贷融资银行贷款是房地产企业进行融资最常用的渠道ꎬ房地产项目一旦开工建设ꎬ需要大量的资金投入ꎮ选择银行贷款融资具有成本低㊁利息低㊁效率高的优点ꎮ银行在批准项目贷款融资时ꎬ会对房地产企业进行一定的授信评估ꎬ符合银行综合授信条件的项目ꎬ才能取得银行贷款ꎮ目前银行信贷主要为开发贷款和住房按揭贷款ꎮ开发贷款是银行向房地产开发建设环节投放的贷款ꎬ只要开发主体符合四证齐全(四证指的是国有土地使用证㊁建设用地规划许可证㊁建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证)㊁自有资本金投入达３０％㊁二级以上资质(业内简称 ４３２ )则可申请ꎮ住房按揭贷款是针对我国商品房预售制度下商品房按揭部分投放的贷款ꎬ购房者在履行相关网签及期房预抵押手续后则可向银行申请按揭贷款ꎬ按揭贷款直接投放到房企公司账户ꎬ是目前房企除预售首付款以外回流房款的最主要资金来源ꎮ２.股权融资传统的股权融资主要指房地产企业通过公开市场ＩＰＯ或者增发股票获取的资金ꎮＩＰＯ融资是近些年来房地产企业普遍兴起的一种新型融资方式ꎮ这种融资方式还款的利息少ꎬ还款压力整体较小ꎬ好多房地产企业选择ＩＰＯ融资模式ꎮ但是ＩＰＯ融资模式也存在一定的不足ꎬ融资手续较为烦琐ꎬ融资审核时７７作者简介:熊琳(１９８６—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ湖北孝感人ꎮ主要研究方向:房地产融资㊁房地产税务ꎮ间长ꎬ短时间内不能实现项目融资ꎮ受 房住不炒 政策影响ꎬ资本市场对房地产相关行业的市场估值预期不断下降ꎬ这种融资模式的瓶颈也越发凸显ꎮ在选择ＩＰＯ融资模式时ꎬ需要结合房地产企业自身实际需求以及当年的外部经济环境变化综合考虑ꎮ３.债券融资传统的债券融资主要是指在资本市场发债ꎬ境内的上市房企主要依靠Ａ股上市主体发行境内公司债或者中期票据ꎬ境外上市房企主要依靠境外上市主体发行美元债居多ꎮ信用评级良好的房企获得资本市场认可ꎬ在发债的成本㊁期限及募集时间上均收到投资者青睐ꎬ此类融资属于纯信用类融资ꎬ对融资主体的综合信用评级依赖度高ꎬ并不适用所有房企ꎮ(二)创新融资模式１.合作开发融资近些年来ꎬ资本市场对房企的规模及销售榜单排名和资本市场信用评级是强关联的ꎬ这也导致绝大部分房企为了获得更多的土地资源而不断扩张规模ꎬ合作开发模式在近些年遍地开花ꎬ有些城市的招拍挂项目甚至出现６家股东联合开发ꎬ这也是规模效应的产物ꎮ房地产企业在项目获取之初ꎬ为了规模扩张用小资金撬动更多项目ꎬ通过联合操盘共同开发㊁引入房地产私募基金或信托设立合伙企业股权合作等方式能够减轻拿地及建设环节资金压力ꎬ减少自有资金占用ꎮ常见的房地产企业合作开发有以下两种形式:一是成立联合开发项目公司ꎮ招拍挂项目在土地竞拍环节成立合营公司共同拿地ꎬ或者一方已获取土地后通过股权转让方式引入联合开发公司ꎬ双方通过联合操盘㊁一方操盘一方并表㊁分条线操盘等各种操盘模式实现联合开发ꎮ二是信托及私募基金股权引入ꎮ房地块开发企业获取土地时或者取得土地使用权后ꎬ通过与房地产信托㊁房地产私募股权基金等纯资金投资不负责后续经营操盘的财务投资人合作ꎬ明股实债㊁兜底收益等各种合作模式获取超股权比例的垫资ꎬ缓解项目建设阶段资金压力ꎮ由于房企前几年扩张规模增加杠杆ꎬ在拿地环节的前端融资时过多使用杠杆ꎬ监管层出台资管新规及各种新政策ꎬ禁止信托资金涉及前融拿地ꎮ为规避监管的各种夹层嵌套式ＳＰＶ架构及ＧＰ㊁ＬＰ合伙企业制模式的设立ꎬ都在近几年不断涌现出来ꎮ２.房地产资产证券化房地产证券化是以房地产抵押贷款债券为核心逻辑的融资体系ꎬ目的是通过对房地产存量资产进行现金流分析ꎬ通过证券市场功能ꎬ将房地产存量资产实现大众化㊁经营专业化ꎬ并分散投资风险ꎬ从资本市场直接融资ꎬ降低融资主体的债务杠杆ꎬ从而降低金融与资本市场风险ꎮ目前我国房地产资产证券化的主要操作模式包括ＣＭＢＳ(商业房地产抵押贷款支持证券)㊁运营收益权ＡＢＳ/ＡＢＮ(如酒店收入)㊁类ＲＥＩＴｓ㊁应收物业费ＡＢＳ和应收购房尾款ＡＢＳ等创新产品类型ꎮ资产证券化在盘活房地产企业持有公寓㊁写字楼㊁购物中心㊁产业园区等无法短期出售的业态上面起着重要的作用ꎮ依托证券化产品ꎬ房企在社会民生的运营周期较长的项目上ꎬ可实现 投融管退 的退出问题ꎬ有利于更多社会资本参与到经济实体建设中ꎬ有利于培育出更多产业运营业态ꎮ３.供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ㊁商业承兑汇票供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ是指对供应链内部的交易结构进行分析的基础上ꎬ运用自偿性贸易融资的信贷模型ꎬ并引入核心企业㊁资金流引导工具等新的风险控制变量ꎬ对供应链的不同节点提出封闭的授信支持及其他结算㊁理财等综合金融服务ꎮ房地产供应链金融ＡＢＳ/ＡＢＮ主要解决的是上游供应商因项目开发建设提供货物或服务㊁承包工程等ꎬ对房地产开发商形成的应收账款债权ꎮ供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的基础资产通常为上游供应商与开发商签订具有真实交易背景的工程施工及采购等合同ꎬ在为房地产开发商提供劳务或者服务后ꎬ形成的应收工程款等ꎮ通过房地产企业㊁供应商㊁保理商三方签订的融资合同ꎬ约定付款主体ꎬ还款主体ꎬ还款时间ꎬ且购买方的资产质量情况及评级符合供应链发行方的标准ꎮ目前市面上的供应链保理有无追索权保理和有追索权保理两类ꎬ部分信用评级良好的房企选择了无追保理ꎬ相当于将风险转移给了保理商ꎬ通过保理商对房企的综合授信及定价发行ꎮ供应链保理付款目前已成为房企解决工程应付款资金来源端常用的手段ꎬ有效缓解了现金支付压力ꎮ８７商业承兑汇票以签约法人主体的信用为依托ꎬ签发手续简便㊁手续费用更低ꎮ房地产企业使用商业承兑汇票能延迟付款时间ꎬ提高资金使用效率ꎻ通过签发商业承兑汇票将自身信用输出并辐射到企业生态链各个环节中ꎬ能够有效缓解房企对供应商工程款支付的现金压力问题ꎮ二㊁房地产行业融资现状问题(一)未能构建完善的房地产融资结构体系当前的房地产融资结构较为单一ꎬ银行类贷款是绝大部分房企普遍主流的融资渠道ꎮ受 三道红线 监管政策的影响ꎬ房企在主动披露资产负债率责任和义务上受到窗口指导ꎬ降负债㊁去金融杠杆已成为所有房企要持续发展和能否持续发展所关切的问题ꎮ目前ꎬ大部分房企过度依赖债权融资ꎬ通过开发项目及主体包装获取银行及机构投资人的债券及票据认购额ꎮ房地产企业开发周期长ꎬ如果开发项目在销售环节出现资金缺口ꎬ债权融资无法及时补足则会形成经营性现金流短缺ꎬ特别是出现监管趋严㊁销售回款不畅的局面ꎬ企业就会出现现金流断裂的风险ꎮ(二)缺乏房地产融资市场的有效监管举措随着我国经济的快速发展ꎬ房地产企业发展机遇多ꎬ已经成为我国国民经济发展的支柱性产业ꎮ由于房地产企业的过快发展带来的房价居高不下㊁居民住房成本日益剧增等一系列社会民生问题的出现ꎬ国家出台了关于抑制房地产过快过热发展㊁抑制资金违规投向房地产市场方面的金融监管政策ꎬ对房地产行业的稳健发展起到的效力也是微乎其微ꎮ由于近几年政策加码不断ꎬ房地产企业系统性的现金流断裂引发的 爆雷 ㊁资本市场违约等新问题也不断涌现ꎮ国家缺乏对房地产融资市场的有效监管ꎬ切不可政策一刀切导致房地产市场 硬着陆 ꎮ国家应出台完善的房地产金融市场监管体系ꎬ明确各项法律法规ꎬ让房地产金融市场的运行做到有法可循ꎬ有据可依ꎬ有利于规范房地产金融市场ꎮ房地产企业在经济大发展的时代背景下迅速发展ꎬ企业资产形成了规模ꎬ企业的融资渠道多元化ꎬ融资活动复杂化ꎬ一旦不能把握好融资的风险ꎬ融资资金来源不可靠ꎬ房地产产业将会面临出现高额负债的问题ꎬ极大地增加了房地产企业融资的风险ꎮ(三)企业对融资风险认知过于片面房地产企业融资是一项涉及环节多㊁专业性强㊁风险大的综合性复杂工作ꎬ受到多种不确定因素的影响ꎬ各种融资问题贯穿于房地产企业整个经营的全过程ꎮ经济的快速发展ꎬ带动了房地产行业的发展ꎬ房地产企业的资金量在不断上涨ꎬ融资也比传统的融资方式更加复杂化ꎬ企业的资本结构不仅仅只有盈利ꎬ极大的可能也会出现负债的结构ꎮ在实际中ꎬ房地产企业管理人员对融资风险的认识过于片面ꎬ未能认识到融资风险对企业发展的严重影响ꎬ不能做到未雨绸缪ꎬ缺乏高度的风险管控能力ꎬ缺乏融资的风险管控意识ꎬ一旦不能有效把控融资风险ꎬ都会使企业在发展过程中面临着严重的安全隐患ꎮ三㊁房地产融资模式创新措施及税务处理建议(一)房地产企业融资模式创新优化措施１.优化融资管理结构在进行房地产企业融资过程中ꎬ企业需要充分考虑到各种影响融资的因素ꎬ优化调整融资结构ꎮ例如ꎬ平衡成本与效益㊁控制风险收益等ꎬ各个环节的制定都需要充分考虑到地产企业发展的实际情况ꎬ确保企业融资结构的最优化ꎬ能够实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎬ推动房地产企业实现可持续的积极发展ꎮ房地产企业需要结合不同地产项目的开发ꎬ选择多元化的融资模式ꎬ能够有效避免单一融资模式带来的风险ꎮ２.完善市场化多渠道融资政策进一步建立并优化融资市场政策的监管体系ꎬ根据市场不同需求确定房地产不同的融资金融政策ꎮ基于当前的金融市场政策监管体系ꎬ对具有创新型的资产证券化等融资模式的相关金融㊁财税政策进行完善并具备可落地性ꎮ特别是针对商办持有等业态ꎬ政府在 Ｒｅｉｔｓ 未来发展趋势上要给予更多的政策支持ꎬ鼓励发展供应链金融保理ＡＢＳ/ＡＢＮ的融资ꎬ完善市场征信监管机制ꎬ降低保理企业面临的业务风险ꎬ支持保理业务健康发展ꎬ降低供应商面临的风险ꎬ加大票交所的信息披露制度ꎬ激发企业提高资金流动性的动力ꎮ另外ꎬ出台相关政策规范金融机构融资规模及准入制度ꎬ能够更有效推动整个金融市场体系及房地产行业融资的科学化㊁规范化发展ꎮ９７３.打造专业化融资团队为了能够推动房地产企业实现更好㊁更快的发展ꎬ实现融资模式的创新与税务处理的优化ꎬ实现房地产企业经济效益与社会效益的同步提升ꎮ融资与税收的专业人员培养必不可少ꎬ房地产企业需要加大对融资领域与税收领域的专业性人才的培养ꎮ房地产融资与税收处理是一项涉及环节多㊁专业性的综合性复杂作业ꎬ相关人员需要掌握金融㊁法律㊁证券㊁资产评估等方面的专业知识ꎮ因此ꎬ企业需要重视专业人员的培养和激励ꎮ除了规范化经营理念的培训外ꎬ企业还可在员工持股计划㊁融资创新专项奖励等物质层面给予专业团队肯定和激励ꎮ(二)房地产融资创新模式的税务处理建议房地产企业融资成本根据企业自身增信评级和融资资金来源不同而不同ꎬ由于存在通道收费和管理人收费等中间成本ꎬ信托和房地产私募股权基金的固定收益类成本要远高于银行类开发贷款ꎮ同时ꎬ由于房地产开发周期长ꎬ资金缺口在多地块同时开发中也存在存续融资问题ꎬ利息资本化还是费用化直接会导致当期企业所得税的纳税金额ꎮ过高的借款利率和如何按照税法界定魏专项借款资本化ꎬ在实务中也存在较多争议ꎮ建议企业财务人员做好融资相关资料的整理和利息分摊合理化的举证ꎬ避免所得税纳税环节的争议ꎮ供应链金融保理和商票在实务中的使用ꎬ存在贴息如何开票和如何认定税前扣除的问题ꎮ由于保理和商票的业务实质均为融资ꎬ在工程合同之外承担的贴息本质均为融资利息ꎮ实操中企业为了规避贴息认定和存在虚假开具增值税发票问题ꎬ往往在合同签订时将相关贴息成本包含在了总合同价款中ꎬ以工程补充签证的方式将此部分贴息用工程类发票列入了企业的工程造价成本ꎮ在土地增值税加计扣除环节ꎬ此部分是否能够以建安成本加计扣除在实务中仍存在争议ꎬ建议企业提前沟通工程合同的签订ꎬ避免此部分成本界定不清导致的税务争议ꎮ融资利息发票的开具在实务中也存在科目是否可认定的问题ꎬ部分金融机构通过财务顾问费㊁中间业务收入等名目ꎬ增加了融资成本ꎬ是否能够按照财务利息名目列支ꎬ需要企业财务人员结合业务实质做好提前预判和分类ꎬ规避纳税环节的风险ꎮ房地产融资的涉税风险不容忽视ꎬ企业需要构建完善的融资涉税风险监控体系ꎬ将税收预警纳入房地产融资框架之中ꎮ四㊁结语房地产企业应结合自身发展现状和行业发展前景ꎬ创新融资模式㊁优化税务处理㊁做好融资与税务无缝衔接ꎬ实现企业整体利益最大化ꎮ监管部门需要出台相应的金融财税政策ꎬ帮助房企构建完善的融资体系与税务优化体系ꎬ推动我国房地产行业朝着体系化㊁规范化㊁现代化的方向不断发展ꎮ参考文献:[１]翟超颖.房地产企业跨境融资模式㊁特点及政策建议[Ｊ].海南金融ꎬ２０２１(９):４１－４９.[２]刘俞华.房地产融资模式㊁现状及对策研究[Ｊ].当代会计ꎬ２０１９(１３):４７－４８.[３]金鑫ꎬ彭娣娣.房地产企业融资模式创新探析[Ｊ].内蒙古科技与经济ꎬ２０２０(１１):５０－５１.[４]吴超英.新时期房地产融资渠道探析[Ｊ].商讯ꎬ２０２１ꎬ４(１２):７７－７８.[５]李喆.我国房地产企业融资模式和效果研究以保利地产为例[Ｄ].上海ꎬ上海财经大学:２０２０.[６]李昱均.房地产企业多元化融资模式研究 以Ａ房地产企业为例[Ｄ].济南:山东财经大学:２０２２.０８。

一、事件概述12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

《通知》明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

、二、分析与判断对金融机构分档，设置总体房地产贷款与个人住房贷款占比上限《通知》明确，综合考虑银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

具体看，对于房地产贷款（包括企业与个人）总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；对于个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

个人住房贷款规模将开启适度收缩根据统计上市银行2020年中期贷款占比，主要从中资大型银行、中资中型银行两档看，部分银行的个人按揭贷款占比已超出上限的要求，例如：中资大型银行中，建行占比达到34.4%、邮储占比达到33.6%，中资中型银行中，招行24.7%、兴业25.7%；此外，不少银行占比水平也接近于上限（详见后文图）；可见，《通知》对个人住房贷款规模将产生影响，个人按揭杠杆端将开启适度收缩。

、三、投资建议由于2020年核心城市房价上涨压力较大，政策收紧预期的持续提升下，开发类地产的股的估值持续下行，相对其他行业收益显著不佳；然而，我们认为当前开发类地产股的估值已隐含了过度的悲观，伴随具体收紧政策的出台与实施（包括房企“三条红线”下去杠杆、对于个人按揭端贷款的适度收紧），悲观预期将逐步兑现，优质地产股还是将走出估值修复的行情，标的推荐：保利地产、阳光城、滨江集团。

、四、风险提示：1、地产政策超预期收紧；2、外围不确定性风险加大[Table_ProfitDetail]盈利预测与财务指标代码重点公司现价EPS PE评级12月31日2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E600048 保利地产15.82 2.80 3.33 3.85 5.65 4.75 4.11 推荐002244 滨江集团 4.59 0.52 0.69 0.91 8.83 6.65 5.04 推荐000671 阳光城 6.52 1.39 1.67 2.01 4.69 3.90 3.24 推荐资料来源：公司公告、民生证券研究院[Table_Invest]推荐维持评级[Table_QuotePic]行业与沪深300走势比较资料来源：Wind，民生证券研究院分析师：赵翔执业证号：S0100520010001电话：************邮箱：******************相关研究1.【民生地产】看好优质地产股年末行情2.房地产8月数据点评：收紧政策逐步出台后，销售端依然强劲-45%-35%-25%-15%-5%5%15%25%35%19/12/3120/3/3120/6/3020/9/3020/12/31沪深300房地产指数房地产行业研究/点评报告个人按揭端杠杆将适度收缩—建立房地产贷款集中管理制度点评点评报告/房地产2021年01月04日本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1[Table_AuthorIntroduce]图1：2020H1中资大型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院图2：2020H1中资中型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%建行邮储要求的上限工行农行中行交行0%5%10%15%20%25%30%分析师简介赵翔，民生证券房地产行业首席分析师，六年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券研究所、浙商证券研究所、上市房地产企业管理岗位，2019年加入民生证券。

房地产行业融资现状及对策分析房地产行业是国民经济的支柱产业，也是金融体系的重要组成部分。

随着我国经济持续发展，房地产行业的融资需求也越来越大。

然而，面对当前复杂的经济形势和政策环境，房地产企业的融资难题也越来越突出，需要积极寻找解决之道。

一、融资现状当前，房地产企业面临诸多融资难题。

首先是融资渠道受限。

房地产融资主要依赖于银行贷款和债务融资，但由于金融去杠杆和房地产调控政策的实施，银行信贷政策收紧，房地产企业面临较大的融资压力。

其次是融资成本升高。

目前，银行贷款利率逐步上升，债券融资的利率和发债成本也在不断攀升，这都给房地产企业带来了融资成本上涨的困境。

此外，房地产市场的周期性调整和政策风险也加剧了房地产企业的融资难度。

二、对策分析为了解决房地产企业的融资困境，需要采取一系列措施，包括：1、多元化融资渠道。

房地产企业需要寻找更多种类的融资渠道，比如私募股权融资、定向增发股票、并购重组等。

这些融资方式不仅可以有效降低债务压力，还可提高企业的融资效率和多维度融资能力。

2、优化资产负债结构。

房地产企业应该加强资产管理和优化资产负债结构，通过降低负债率，增加资产负债表中的权益融资比例，减少债务融资比例，降低资金成本和风险。

3、加强内部管理和控制。

房地产企业需要加强企业内部管理和风险控制，建立健全的内部控制机制，加强财务管理和预算控制，优化财务结构，确保企业的健康稳定发展。

4、创新金融产品和服务。

房地产企业应该积极创新金融产品和服务，开发新型融资工具，比如资产证券化、租赁融资、股权质押等，来满足融资需求和优化融资结构。

总之，房地产企业需要深入了解现有融资渠道和产品，积极开发新型融资工具，以此来适应当前的市场环境和政策要求，切实解决融资难题，推动房地产行业的可持续发展。

房贷集中度划红线：影响与应对IMPACT OF THE NEW REAL ESTATE LOAN CONCENTRATION POLICY AND COUNTERMEASURESI M P爾g)t获商卿:a n’房贷集中度划红线：影响与应对编者按：2020年的最后一天，中国人民银行与银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），旨在进一步增强银行业金融机构的内在约束，促进信贷结构优化，避免因过多资金流向房地产领域而加剧房地产泡沫化风险，从而更好地实现稳经济、稳金融的双重目标。

《通知》明确对7家中资大型银行、I7家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限，并自2021年1月1日起实施。

这一政策从资金供给端对涉房贷款加以限制，加之之前对房企资金需求设置的“三道红线”，供需两端同时发力，体现了监管部门对房地产调控的决心，必将对房地产市场和银行业产生较大影响。

本期特别关注栏目聚焦该政策的影响与应对，遨请学界及业界专家从银行信贷结构、房地产市场、房企融资和县域金融等方面进行多角度分析，现选六篇文章刊登，以飨读者。

F O C U S特别关注主持人：齐稚平Impact of the New Real EstateLoan Concentration Policy and the Countermeasures of the Banking Industry房贷集中度新规的影响及银行业应对之策■王振聂燕峰2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》）。

《通知》的颁布实施将推动银行业金融机构资产配置优化调整，促进银行业和房地产行业稳健可持续发展，进一步增强我国金融系统抵御风险能力。

银行业金融机构应积极落实新规要求，优化增量、盘活存量，严格控制房贷占比，将信贷资源更多地投向战略性新兴产业、民营小微企业、三农等重点领域和薄弱环节，服务新发展格局的构建和实体经济高质量发展。