目录
1.酒店提价三大问：提价多久？空间多高？业绩多大？ (2)
2.提价周期：供需决定，本轮预计将持续三年以上 (4)
3.提价空间：两层面四维度共同影响，本轮预计40-60% (8)
3.1.酒店产品结构优化，带来更大的提价空间 (8)
3.2.平均房价与CPI联动，预计带来ADR5%的上涨 (10)
4.提价弹性：本轮预计释放业绩50%-110% (14)
5.投资建议：上行周期，龙头至上 (15)
5.1.酒店投资风口已来，龙头公司享估值溢价 (15)
5.2.核心标的：锦江、首旅、华住 (17)
6.风险提示 (19)
1.酒店提价三大问：提价多久？空间多高？业绩多大？
当前市场对连锁酒店提价关注度较高，但系统性研究较为稀缺。因此，本篇酒店提价专题报告将基于宏微观着重探讨三大市场最关心的问题：①本轮酒店提价周期会持续多久？结束的标志是什么？②影响本轮提价的关键因素有哪些？提价空间有多大？③本轮提价周期所带来的业绩弹性及空间会有多少？
酒店业周期大约持续7年左右，其中复苏-繁荣期大约4年。从美国酒店业发展历程看，美国酒店行业的发展周期大
约持续7年左右，其中上行周期大约4年，下行周期约3年。2001年-2009年是美国酒店业完整的发展周期，2001-2005年属于上行周期，RevPAR增速从01年的-5.8%持续上升至05年的8.3%，而后RevPAR开始逐步下降，06年开始步入下行周期。
酒店业上行周期伊始以出租率为主驱动力，而后以平均房价增长为主导，是酒店投资的最佳时段。酒店业发展周期每一阶段特征皆比较明显，复苏期以OCC回升为主要特征，繁荣期则以ADR持续增长为RevPAR的主要驱动力。以美国为例，2001-2004年期间美国OCC持续增长，OCC增速从01年的-3.4%提升至04年的2.2%；02-06年ADR逐步提高，ADR增速从-2.0%-7.1%。上行周期，RevPAR持续增长，酒店行业业绩逐步释放、盈利能力逐渐增强，是酒店投资的最佳时期。
我国酒店业正逐步入提价周期，ADR将成为RevPAR持续增长的主要驱动力。16年三季度以来我国酒店业出租率逐步企稳回升，酒店业进入复苏阶段。全国样本星级酒店出租率增速从16Q3的-2.51%持续增长至17Q2的3.53%，RevPAR 增速逐步从16Q3的-5.85%持续回升至17Q2的1.86%。根据酒店业周期发展规律，ADR增速滞后于OCC增速，18年有望步入提价周期。
2.提价周期：供需决定，本轮预计将持续三年以上
供需关系变化是影响酒店平均房价的根本性因素。逻辑关系比较明显：酒店供过于求，平均房价趋于下降；而后供给收缩导致供需关系边际改善，带动平均房价逐步上行步入提价周期。中美酒店ADR显著的反差变化，主要归因于两国酒店供需结构的差异。美国酒店的供需平衡，较好的供需关系结构是酒店平均房价增长的基础，过；去十几年间美国酒店行业供给年均增速仅1%；而2003-2011年期间中国酒店业供给端无序扩张，03-11年CAGR达7.97%，供给明显过剩，ADR明显下行。
美德港新等发达国家和地区酒店提价周期大约持续3-5年，且明显长于入住率增长周期（1年左右）。从美国平均房价增速看，20世纪80年代以来，美国酒店提价周期主要有三个：
1991-1997年、2001-2006年、2009-2012年。总体看，美国酒店提价周期大概持续3-5年左右，而入住率增长周期大约仅持续1年左右。从新加坡平均房价增速看，21世纪以来，新加坡酒店提价周期亦大约在5年，入住率增长仅持续一年，2003-2008年期间新加坡平均房价增速总体保持持续增长趋势，入住率增长仅在03-04年期间。从香港提价周期
看，其大约维持3年左右，2001-2004年期间ADR增速持续增长，入住率增长仅1年左右。欧洲国家德国亦是如此，酒店提价周期约4年，2011-2015年平均房价总体持续增长，2011-2012入住率保持增长。
我们认为提价周期显著长于入住率增长周期的主要原因在于入住率增长空间有限（最大100%），对RevPAR持续增长的贡献动力不足，而平均房价提价空间大、潜力足，酒店集团更多地通过调整ADR促使客房收入最大化。
当平均房价对RevPAR的增长贡献率达到50%左右时，RevPAR增速达到最高值。从美德新港等国家和地区平均房价贡献率与RevPAR增速的关系看，美国酒店ADR贡献达50%左右时，RevPAR增速最高；德国、新加坡、香港酒店ADR贡献率约40%时，RevPAR增速达到峰值。
当平均房价对RevPAR增长的贡献率达到100%左右时，预示着提价周期即将结束。平均房价与入住率之间存在制衡关系，一般来说平均房价上调会导致入住率下降，平均房价下行会带来入住率上升。根据美国、德国、新加坡、香港平均房价和入住率对RevPAR增长的贡献率变化看，当平均房价的贡献率达到100%附近时，平均房价增长对需求的负面效应开始放大并逐步成为主导，表明RevPAR增长将由负转正，提价周期即将结束。
2010年Q3三大国内酒店集团RevPAR增速达到最大化，
主要原因是酒店提价主导。2010Q1-Q3，华住、如家、锦江平均房价增速分别为 2.37%/12.64%/25.29%、0.63%/10.63%/17.39%、1.53%/6.91%/16.39%，10Q3Revpar 增速分别高达21.05%、16.56%、24.28%。而酒店提价背后的主要是因为入住率均已达到90%以上，17Q3华住、如家、锦江的入住率分别为95%、96.70%、91.70%.
我国酒店业本轮提价周期有望持续3年以上。从国内三大酒店集团经营情况看，如家、华住、锦江出租率率先回升，平均房价亦开始步入回升阶段，继而推动RevPAR持续增长。锦江17Q3出租率增速为3.77%，较低点2015Q4回升9.04个百分点；华住17Q3出租率增速为4.49%，较低点15Q2增长10.42pct；如家17Q3出租率增速为1.99%，较低点15Q2回升5.92个百分点。目前国内三大酒店集团出租率已处于高位，2017Q3华住、如家、锦江分别达到93%/89%/84%，根据国外酒店业发展中提价周期占主导（平均占整个周期80%），我们预判本轮酒店上行周期将从2017年起至少持续至2020年。
在供需改善、消费升级、产品升级等“多重红利”的驱动下，本轮“提价牛”周期可能比以往更长。供给关系继续边际改善，为酒店长期“提价牛”周期奠定良好基础；居民消费升级，为酒店长期“提价牛”周期提供充足动力；产品结构持续转型升级，则为酒店长期“牛”周期提供更好的成
