关于开发南湖花园中心地块的
市
场
调
查
报
告
目录
一、调查说明
二、武汉住宅开发市场调查分析
三、南湖社区内竞争项目调查分析
四、本项目SWOT分析
五、项目开发的初步建议
第一章调查说明
一、调查目的
公司于2001年12月与宝安公司签订了南湖花园中心约92.6亩土地（以下简称本项目）的受让协议，为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。
二、调查对象和范围
考虑本项目为住宅用地，故只以住宅市场为对象，调查范围以南湖花园社区为重点，并对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。
三、调查方法
因时间和人力不足的原因，本次调查对武汉和汉口地区的大市分析以间接调查（网上收集）为主，对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限制，使调查内容未能全部落实，对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。
四、调查人员
周小靖、张国良
五、调查时间
2001年12月22日～23日，受时间、专业水平和经验限制，本此调查主要是为决策提
供参考资料，其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。
第二章武汉住宅开发市场调查分析
一、市场供求分析
1、98年历史资料分析
《武汉房地产年鉴》（1999）显示，武汉市1998年的商品房新增供应总量约390万平米（含1年上空置房52万平米），销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米，销售量49万平米，消费总量仅次于江岸区和江汉区，但其住宅空置率也非常大，超过一年以上的住宅空置率为14.38％，近似于洪山区（26.2％）。
2、、2001年媒体资料分析
因时间关系，未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体报道，市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露：目前武汉住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。
从这七大片分布的区域看，武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。
今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年内可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。
在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。
武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。
汉阳地区住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。
从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。
三、武昌地区楼盘开发潜力
1、价格和指数：自2000年第2季度到本年度第3季度，武昌地区的综合物业价格（含
非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下：
2、集中区域：南湖附近、徐东路沿线和中山路等地，南湖花园热度未减。
四、武昌地区在售楼盘分析
1、说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见《附表二》）。
2、总供应量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小
未登记），估计实际在售盘也应该在60个以上。
3、在售房产品分析：结构以框架为主，砖混主要在城乡结合地带，户型从1*1～5*2，
以2*2、3*1和3*2为主。
4、在售房价格分析：主要以期房为主，多层框架的价格1450～2980元/平米、集中于
1600-2000之间。
五、消费构成及动机分析
广州的调查表明，其个人购房比例已经达到95％以上，而个人购房动机45％以上为二次置业，一五％为投资（买房收租），40％为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大，达到80％以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。
本次调查虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料，但从武汉市的住房政策（取消福
利分房）可推测，其个人购房比例应该占绝大多数，其个人购房的消费动机也和广州有近似性。
六、与南湖花园类似大盘比较
在市开发办公布的七大开发片中，目前在建的2000亩以上“外资”大盘主要有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩），今年新增的万科四季花城(2000亩)也在规划建设当中。
1、开发思路：“外地和尚”比起本地开发商来，不但有资本优势（利用股民的钱做房
地产），而且在开发理念、程式和经验上也要成熟得多。从开发思路上看，常青花园和南湖花园都经历了从低档到中高档的梯级开发道路，有一个品牌积累的过程，而万科是早已名声在外，故来武汉后直接从中高品位住宅（花园洋房、联体别墅）入手，起点比较高。
2、整体规划：大型社区的优势，是其不但有空间进行环境营造和社区配套，而且这种
很有卖点的公共投资可以因其投资规模而不过多地增加成本。因此，常青花园把社区大配套大量设置在后续工程中，一来防止后市疲软，二来可使提价有了性能支持（保持性价比平衡）；万科更是超前，规划阶段就将一些公共配套以招标形式引进，使客户对其“便利生活”更有信心；而南湖花园原来规划虽比较完善，但由于保安公司为转移资金，将项目地块进行分割出售，各开发商“各自为政”在所难免，不但其原有的整体配套无法落实，而且造成部分配套重复建设，总体配套成本增加，大盘优势荡然无存。
3、年供应量：万科今明两年约有24万平米入市，现房约10万平米（主要为9万平米
花园洋房、联体别墅和1万平米销售中心、商业广场、会所和超市）；常青花园6年已经开发了148万平米，平均每年也有25万平米入市，南湖花园由于是多家开发，其入市总量未能统计，也未能在摸清市场年需求量的基础上限量入市，很可能会造成市场积压。
4、销售策略：常青花园由于其经济适用房价格优势，加上盘子大，规划过得去，所以
尽管未打广告战，但销量依然稳中有长；万科属于以品牌物业、专业为支撑，加上王石效应的操作，更是很能吸引“眼球”，其在武汉，一是称“炸楼”之机炒做理念，把坏事办成好事，二是广受媒体关注（免费广告多）,三是在销售方式引进了网络平台“万客会”，让客户了解万科、参与建设（可与王石直接对话）的同时也可让万科及时了解客户的心声和需求；而南湖花园分割后，由于规模小、各开发商的素质参差不齐，操作水平高的有南湖置业的中央花园和宝安公司的江南庭院，其它大都名不经传。
