项目定位报告

例
年份 2006 2007 2008 2009 2010
分类
成交面积
商品房
其中住宅
城市
区域/版块
城市
区域/版块
城市
区域/版块
城市
区域/版块
城市
区域/版块
成交额
商品房
其中住宅
商品房
均价
其中住宅
（单位：万平方米，亿元，元/平米）
6
一、基础资料-房地产市场
例
近5年，城市商品住宅成交量、成交价格走势（单位：万平米、元/平米）
分类
可利用价值 “原来这里的主人，姓爱新觉罗”
需配图，并简要总结 16
二、土地分析-地价分析
例
周边在售项目情况
项目
总建筑面积 建筑形态 楼面地价
容积率
现在均价
备注
地块/项目 建筑面积
周边新近出让土地情况
建筑形态 楼面地价
容积率
预计最低售价
备注
是否有较大 低价竞争可 能
17
二、土地分析-竞品项目预判
例
例
内容 位置 四至 规模 地形
项目基本情况
描述
价值
是否核心
是否有大盘优势 是否有差异化产品的资源或条件
需配图，并简要总结 12
二、土地分析-外部景观及内部景观资源
分类
景观
海景
外部 山景
项目周边及景观情况
说明
距离
一线，无遮挡
80米
远山
2公里
朝向 南向 东侧
河流
内部
原生树林
--
--
--
--
例
备注
需配图，并简要总结
分类
成交套数
比例 2009
成交面积 比例 成交套数 比例 2010 成交面积 比例 成交套数 2011 比例 至今 成交面积
比例
40万 以下
40-60
60-80 80-100
100150
150200
200300
300400
400万 以上
（注：万2平5 方米）
三、市场分析-城市成交单价段结构分析
例
年度
例
4
一、基础资料-人口、经济增长、收入、消费
例
年份
2006 2007 2008 2009 2010
人口
户籍人口 常住人口
经济增长
GDP
人均GDP
收入
城镇人均 可支配收入
农村人均 可支配收入
消费
社会消费品零售 总额
城市/区域近五年数据，需配图，并简要总结
（单位：万人，亿元，元）
5
一、基础资料-房地产市场
需配图，并简要总结
14
分类
教育 医疗 娱乐 商业
二、土地分析-周边配套
周边配套情况
目前
例
未来（规划）
需配图，并简要总结
15
分类 项目本身 周边 其它
二、土地分析-人文历史底蕴（如果有）
例
项目人文历史情况
说明
如地块原来是有些有历史价值的机构，如大 连港，机车厂，等
如项目周边有浓厚的历史，如外滩，颐和园 等等
经济首改 及品质改
善
高层
Mini mall 精品商业配套
精品集中商 港派舒居产品
业
品牌号召力
区域知名 企业
城市综合体项 目
（海棠湾）
主流改善
高容城市综 合体
商业综合体
高性价比
综合型商业配 套
本地知名 企业
城市生活社区 （光华逸家 刚需主导
升级版）
高层
社区型商业
低总价 高性价比
18
地块 地块1 地块2
未来
8
一、基础资料-区域资源优势
本案
南湖 梦幻岛 乐园
生态人工湖 （未呈现）
极地海 洋世界
麓山高尔 夫、麓镇
麓湖
（部分呈现）
区域资料优势有：
例
9
一、基础资料-研究小结
➢ 人口： ➢ 经济增长： ➢消费： ➢房地产市场特点及发展阶段： ➢区域发展前景：
10
二、土地分析
11
二、土地分析-位置、四至、规模、地形
二、土地分析-规划限制
例
总建筑面积 容积率
项目规划设计限制
限高
绿化率
户型面积
90/70
物业形态 其它 不得建独栋
需配图，并简要总结
19
二、土地分析-周边规划发展
例
区域周边公建配套2014年基本完善，城市生态核心住区高价值逐步显现。
2012年底 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年
公建配套 教育配套 商业配套
交通配套
五项竞技赛事中心（已呈现）
光亚国际学校（私立）、成都实验外国语学校（私立） 、乐盟国际学校 （私立）
南湖临湖休欧洲风情休闲商业街（已呈现）
河畔新世界K11主题购物中心（预计2014年呈现）
森宇商业综合体（预计2015年呈现）
项目区域内元华路、华牧路主干道（预计2012年底）
与项目区域连接的主干道延长线（预计2013年底呈现）
地铁5号线开工（预计2020年呈现）
2014年开始城市化配套基本成型
20
二、土地分析-结论
区位交通： 地块位置： 地块现状： 地块四至： 周边竞品：
21
二、土地分析-地块内部价值排序
22
三、市场分析
23
三、市场分析-城市成交面积段结构分析
例
年度
分类
成交套数
比例 2009
成交面积 比例 成交套数 比例 2010 成交面积 比例 成交套数 2011 比例 至今 成交面积
比例
60平
60-80 80-100
100120
120150
150180
180220
220300
300以 上
（注：万2平4 方米）
三、市场分析-城市成交总价段结构分析
例
年度
XX项目定位报告
汇报部门： 日 期：2013年6月
目录
一、基础资料 二、土地分析 三、市场分析 四、客户分析 五、项目竞争策略 六、定位结论 七、产品建议及体验区规划 八、分期开发计划 九、营销策略 十、目标成本与收益测算 附件：市场研究与项目定位——语言、逻辑、框架探讨
一、基础资料
3
一、基础资料-项目区位
13
二、土地分析-交通
例
周边交通情况
分类
目前
主干道
轨道交通
公交/轨道车次
距离机场
XX公里（车程XX分钟)
距离火车站 XX公里（车Байду номын сангаасXX分钟)
距离码头
XX公里（车程XX分钟)
距离最近商圈 XX公里（车程XX分钟)
距离核心商圈 XX公里（车程XX分钟)
未来（规划）
XX公里（车程XX分钟) XX公里（车程XX分钟) XX公里（车程XX分钟) XX公里（车程XX分钟) XX公里（车程XX分钟)
竞品项目
开发商 品牌
形象定位 客群目标 住宅类型 商业开发 核心竞争力
XX项目 XX项目 XX项目 XX项目
大型国有企 业
风情化主题生 活社区
（保利心语花 园）
主流首置 首改，少 量改善
高层+别墅
风情化商业 街
产品均好 高性价比 完备品质配套 品牌号召力
港资品牌企 业
区域地标型精 品住区
（九龙仓御园）
300
成交量
单月均价
销售趋势线
价格趋势线
12000
250
10000
200
8000
150
6000
100
2010年以来受宏观调控影响
4000
楼市成交量下降，但均价保持平
50
2000
稳增长。
0
0
7
内容 区域定位 产业发展 人口规划 交通规划 其它基础设施 商业配套 其他
一、基础资料-区域规划及价值
例
现状