办公楼物业管理方案 (1)

软化水箱 1 个
贯流风幕机 5 台
采暖集分水器 2 个
空调系统稳压泵 2 台
组合式新风机组
风机盘管
冷却塔 2 个
(二)、项目定位
该项目是**办公用楼，物业性质属于行政办公楼，业主单一性是其显著特点。
(三)、使用人员分析分析
该大楼的使用人员多为政府高级领导干部，文化素质高，个人素质好。
业管理服务的设想
门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过
程，减少失误，提高工作效率。
直接领导
北京市**物业管理经营公司
考核
公司各职能部门
物业管理中心
工
安
综
程
全
合
维
保
服
修
卫
务
部
部
部
（二）运作机制 管理体系 物业管理中心在内部管理运作上，采用各部门、各责任人明确分工，各自独立完成本职工作， 又互相协调、互相督促、互相联第的“三位一体”的管理活动与管理手段，形成一个封闭网络。 而在整个具体运作中，物业管理中心总经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者，各项工 作一经下达，执行责任人即开始中运作，执行过程中的信息通过反馈渠道返回物业管理中心总 经理，供总经理做出校正、判断、总结，并通过从外界检查、评比的结果中发现管理中存在的 问题加以纠正，使得物来管理中心的工作做到有布置，有检查，有吉，从而根本上保证了物来 管理中心工作的有效性。 运作机制
写字楼物业管理方案
目录 第一章、公司简介 第二章、**办公楼管理服务设想 1.**办公楼基本情况 2.物业管理服务的设想 3.管理模式与运作机制 4.管理制度汇编 5.人员配备、培训与管理 6.物资装备情况 7.采购及成本控制 8.外包工作选择的原则、方法 9.计算机在工作中的应用 第三章、日常管理服务项目、标准、承诺及采取措施 1.管理服务承诺指标 2.管理服务项目、承诺指标及采取措施一览表 第四章、房屋及设施设备的维修养护计划及实施方案 1.房屋建筑的日常养护维修与计划 2.设备设施的运行维护与计划 第五章、财务管理制度与管理费标准测算 1.财务管理工作模式、制度，预算决算的方式、内容 2.能源费的估算与节能设想 3.物业管理费标准及测算明细 4.酬金及取酬方式 5.达不到管理服务目标愿意接受的经济惩罚 第六章、接管入住程序 1.档案资料的交接 2.现场交接验收 3.钥匙交接 4.搬迁工作程序 第七章、重点问题的解决预案 1.人员安置情况 2.车辆停放 3.垃圾清运 4.员工餐厅的经营管理 5.安全突发事件的防范 第八章、结束语
(一)管理思路
作为高级领导干部用的办公楼，既需国有写字楼的办公环境，又需国有比写字楼更加可靠的综
合保障体系。给物业使用人创造一个方便、整洁、舒适的办公与娱乐环境。
(二)、管理体质
为了能够为**办公楼提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项
目的实际管理操作中，我公司拟成立“**办公楼物业管理中心”。中心总经理将选派我公司具
生活热水分水器 1 个
冷水增压水泵 2 个
（3）布线系统设备
24 口超五类配线架 18 个
2U 双面理线架 9 个
光纤接续盘 1 个
光纤卷筒 8 个
JACD 型双工光纤插座 24 个
ST 多模光纤连接器 72 个
19 英寸网络机柜 10 个
（4）网络系统设备
4900 交换机 19 台
堆叠套件 10 个
三层：领导办公厅、档案室、老干部公疗室、人事室、财务室
四层：局级办公室、参政议政部、研究室、基金部、组织部等
五层：大会议室、小会议室、贵宾室
六层：中会议室、局级办公室、阅览室等
七层：副部办公室、休息室、秘书长办公室
八层：副局级办公室、休息室等
5．设备系统构成：
（1） 消防系统：
广播 105 个
广播模块：10 个
有丰富物业管理工作经验，并创造过良好业绩的资深人士担任，中坚层是从公司充足的人力资
源中，选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成，操作层则是通过严格选拔和招聘，形成
责任心强，操作熟练，经验丰富的团队，各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前
培训，考试合格方能上岗工作。
(三)、管理机制
若竞标成功，我公司将根据**办公楼的特点建立扁平化的管理架构，最大限度以的减呼管理环
室内解码器 4 个
十六画面分割器 3 台
24 小时长延时录像机 3 台
控制机柜 1 套门禁读卡器 20 套
管理电脑 1 台
管理软件 1 套
（8）空调设备明细
水冷式螺杆机组 2 组
空调冷热水循环泵 5 台
全自动软化水处理器 1 台 半既热浮动盘管换热器 2 台
空调系统稳压罐 1 个
空调集分水器 2 个
管理监督
管理中心总经理
各执行部门
管理运作流程 物业管理中心运作流程图
信息反馈
客户投诉查询、求助等
工程服务部
物业管理中心
总经理
理制度汇编
(一 )、部门规章制度
综合服务部 操作规程及标准
处理完成
×客户申请服务项目的操作规程
×报修处理操作规程
×客户服务查询程序
×综合服务部规章制度
×保洁主管的检查制度
×综合服务部经理巡查制度
机房防火规定
消防设备、设施、器材的管理规定
电气设备防火规定
办公楼防火管理规定
办公室防火规定
公共场所防火规定
高低压配电室防火定
消防奖惩制度
保洁服务 操作规程 办公室清洁卫生操作规程 卫生间清洁操作规程 清洁区域操作规程 公共区域走廊清洁操作规程
电梯清洁操作规程 日常用工具使用保养操作规程 机器的使用及保养操作规程
安全保卫部
综合服务部
做好记录
×综合服务部经理检查制度 ×档案管理规章制度 ×餐厅服务接待规范程序 ×餐具及用具清洗消毒程序 ×餐厅卫生操作程序及标准
工程维修部 工作标准和操作规程 警卫交接班规程 物品出入大楼管理程序
客户遗失物品招领规程 证件和理操作规程
紧急停电处理规程 员工出入口岗位工作规程
对突发事件的处理操作程序
节，提高管理效率，降低管理成本，形成简明高效的管理体系。
(四)合理取费，高标准服务
通过我公司对九三学社办公楼的实地考及认真分析，按照合理、科学、周密、可行的原则对项
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目物业管理各进行了系统的测算，我们认为投标文件中提供的物业服务取费标准，基本上能满
足**办公楼日常管理的收支平衡，同时使我公司获得合理的收益。物业管理质量的保证是靠公
的 ，管理人员均匀参加了建设部举办的物业管理人员岗位培训班，取得了物业管理上岗证 书。整个员工队伍中，大专以上学历的 人，占全体员工的 ，35 岁以下员工 人 ，占 全体员工的 。 为了在激烈的市场竞争中保持领先的地位，我公司在人才的吸收与培养上采取了很多的激励政 策，为各种专业人才提供了良好的工作平台，特别是公司实行了管理岗位助理制，让那些有潜 力但经验尚有欠缺的人员担任各级管理岗位的助理，在实践中积累经验，提高能力，充分挖掘 了员工的潜能，同时也为公司承接新的管理项目提供了人力资源保障，因此公司每承接一个项 目都能及时地派出一套完整的管理班子，从而保证了北京市**物业管理公司的统一性和规范性， 也正因为如此，才会有大批的专业人才不断地加入到北京**物业管理经营公司的队伍当中，形 成了良性的人才流动，从而为公司的发展提供了可靠的人力资源保证。
感烟探测器 SD6600 185 套
电话分机：7 部
插孔电话：43 部
电话模块：1 个
平极 SD6011A：53 个
6012 模块：39 个
6013 模块：40 个
温感 SD6200：178 个
6015LK 模块：10 个
SD6010LK 模块：6 个
（2）给水排水、通风系统
轴流通风机 2 个
斜流高温排油烟专用风机 1 个
排烟风机 2 个
混流式管道风机 2 个
贯流电热风幕机 5 个
混流式管道风机 2 个
斜流高温排油烟专用风机 1 个 斜流式管道风机 1 个
射流风机变更为诱导风机 18 个 百叶窗式换气扇 9 个
管道式换气扇 20 个
跌泉循环泵 2 个
潜污泵 6 个
高层生活水箱 1 个
热水变频增压水泵 2 个
高层立式稳压水罐 2 个
电话辅机 1 台
电话分机 3 台
主机电源 1 台
电梯数据采集器 3 个
数据集成器 2 个
监控软件 1 个
系统计算机 1 台
中心柜 1 套
（7）31#楼办公区前端监控设备：
低照度高清晰黑白摄像机 42 台
黑白半球电梯专用摄像机 2 台
6 倍电动三可变金镜头 4 个
室内全方位球型云台 4 台
主控键盘 1 个
规章制度、管理制度 安保部内保档案管理制度 安保器材管理制度 要害部位安全保卫制度 地下停车场管理规定
物业管理中心办公处安全保卫制 安保部检查制度 晚间值班规定
消防安全
工作标准和操作规程
安保部中控室运行规程
火灾紧行动操作规程
监控系统操作规程
消防设施巡回检查规程
动火管理规程
楼宇消防规章管理规定
消防中控室管理制度
工程部维修部 人（经理 人、电气组 人、设备组 6 人、综合组 3 人）
安全保卫部 21 人（经理 1 人、领班 4 人、保安 13 人、车管 3 人）
综合服务部 45 人（经理 1 人、综合文员 1 人、客服人员 2 人、保洁领班 2 人、保洁人员 22 人、
餐厅主管 1 人、餐厅后厨 11 人、餐厅服务员 5 人）
公司管理的项目有*********等管理面积达**万平方米，全部按建设部、市房地局有关质量 标准运作。
公司凭借完善的制度、严格的管理、和谐的气氛，吸引了一批管理经验丰富，并富于创新 意识的高素质物业管理人才和专业技术人才，公司领导和管理人员均为物业管理资深人士，平 均从事物业管理 工作五年以上，并拥有建设部和北京市颁发的物业管理经理上岗证。 我公司通过对各类物业的全面管理，使业主资产保值增值。除对已竣工投入使用的物业提供全 面的物业管理服务外，我公司有丰富的接楼经验，可以从物业管理的角度针对物业及物业设计、 机电设备、保安系统、车库系统提供建议，制订物业管理运作所需文件。 二、企业文化 企业思想：“以人为本” 企业精神：“真诚服务” 企业意识：“用户至上，服务第一” 经营理念：“唯有品牌和专业才能创造独物的价值和形象” 质量方针：“保护环境、关注健康、永续创造物业价值、全心提升服务品质” 三、人力资源储备 北京市**管理公司自成立以来，始终遵守“以人为本”的指导思想、奉行“真诚服务、优质高 效”的企业精神，经过十几年的努力和锤炼，已建立起一支懂经营会管理、业务精、肯奉献、 高素质的物业管理队伍。在公司的 员工中，管理人员有 人，占职工总数的 ，其中 具有本科以上学历的 人，上管理人员的 ，具有中级以上职称的 人，占管理人员
司建立完善的物业管理质量体系及规章制度。我们将针对大楼的特点和管理目标，制定员工岗
位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制相应的工作程序、作业指导书，从而确保每个工
作环节及其过程都有章可循。
理模式与运作机制
(一)部管理模式
本着高效、精干、安全、科学的管理原则，将在本中心设三个部门，由中心总经理直接对各部
第一章 公司简介 一、公司简介 北京**物业管理公司是由**开发总公司下属企业。注册资金**万元，具备北京市物业管理资格。 公司经营范围：接受委托从事写字楼、公寓、酒店、住宅等物业管理，物业管理培训及顾问服 务等。公司实行总经理负责制，下设物业管理部和工程部、市场开发部、人力资源部、办公室 等科室。
行政管理
员工聘用操作规程
考核评价操作规程
员工考勤操作规程
办理员工离职操作规程
规章制度、管理制度
人力资源管理规定
培训工作管理规定
劳动合同管理规定
绩效考核管理规定
劳动考勤管理规定
员工打卡管理 规定
计算机使用管理规定
关于印章使用管理的暂行规定
薪金管理规定
五、人员配备、培训与管理
(一)、人员配备
物业管理中心总经理 人
（5）楼控系统设备
网络控制器 1 个
U 网络接口 1 个
系统监控软件 1 套
系统集成软件 1 套
控制箱 1 面
现场控制器 16 个
网络保护板 1 个
信号调理板 5 个
液位开关 8 个
照度传感器 1 个
通讯电缆 2 箱
控制柜 16 台
中央管理计算机 1 台
UPS 电源 1 个
（6）电梯监测、对讲系统
电话机 1 台
**办公楼管理服务设想
一．三学社办公楼基本情况
(一)、项目简介
1．名称：**综合办公楼
2．位置：
3．建筑指标：
建筑面积：
地上面积：
地下面积：
地上楼层：地上八层
地下楼层：地下二层
4．各楼层使用说明
地下一层：设备层
地下二层：车库
一层：写字楼大堂、中央空调室、管理办公室、厨房、员工餐厅、领导餐厅
二层：展厅、管理办公室
(二)、人员培训
培训是北说市蓟城物业管理经营公司一项基本制度，不断对各级员工进行不同项目、不同阶段 的培训，也将是九三学社物业管理中心确保圆满完成合同期内承诺管理目标的重要保证。因此 在物业管理中心成立之日起，将实行一整套有效的培训计划，并切实推行，以培养出一批有理 想、有觉悟、有能力、有素质、有现代意识的专业物业管理人才，公司将依靠这样的一批人材 来确保出色完成九三学社办公楼各项物业管理工作。 1.培训形式 （1）培训分三个阶段进行 入职培训：指员工在正式进入 岗位之前时行的基本理论、基本素质、项目介绍、企业文化、服 务意识、礼仪要求等的培训 上岗培训：指物业管理中心开始运作的一个月内，对所有岗位的员工进行基本技能、操作规范、 工作标准、以及安全培训、消防培训。 管理期培训：指物业管理中心在运作过程中，对员工素质、技能及思想觉悟进行持续的、有计 划的提高型培训。 （2）培训分集中培训和各专业人员单项分类培训 集中培训：所有员工必须参加的基本培训，包括：项目情况介绍、管理 的要求与方法，学习物 业管理法规、制度、纪律、其他法律知识、职业道 德规范等。 分类培训： 安保员培训：重点培训安全保卫、消防知识、监控系统、应急处理等。 保洁员培训：重点培训保洁规范、工作重点＝素质要求等。 工程维修人员培训：重点培训操作规程、维保计划编制，专业技能等。 （3）培训方式采取办班培训、在岗培训、参字习、理论研讨等各种形式进行。 1.培训目标 管理人员持证上岗 特种工作人员持证上岗 其它员工达到岗位技术精通、职责明确 (四)、人员管理 1.招聘 物业管理中心人遇的组成，主要骨干从公司抽调组成，其它人员坚持执行公开、公平、公正的 三公原则对外招聘，公司奉行任人为贤，广揽社会有志、有才、有德人士的用人制度，同时根 据所接物业的特殊性，在人员选聘上特别强调对人员政治素质的考察。 公开招聘：公开向社会、单位招聘人才，择优录取。 定点招聘：定点与 区市、职业介绍中心，劳动部门联系挂钩，招聘退伍军人，保安学校毕业生 担任物业管理中心的保安员。 选择录用：在公开招聘的过程中，在同等情况下优先考虑解决下岗分流人员的再主业问题，为 保持社会稳定作出应有的贡献。 2.岗位责任制度 物业管理中心内部了管理运作制度之一，主是实行管理人员岗位责任制，在制度上明确每个岗 位的工作要求，工作责任、职权范围，使得每项工作都有明确指引，具体的要求，达到的效果， 真正保证每项工作的实效性，另一方面岗位责任制也落实到每位人员，每一岗位，专人专项， 有工作责任，也有靓任负责人，确保工作的落实。因保证了每一项工作有落实有执行，从而保 证了物业中心的整体工作的顺利开展。 3.考核与竞争 物业管理中心制定一整套完善的考核与竞争制度，以便促进物业管理中心的工作不断的完善和 不断的创新 (1)、考核