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上海市2010年房地产市场分析报告作者：世联地产目录1.综述2.宏观经济概况3．行业政策盘点3.1土地政策3.2金融信贷政策3.3行政法规3.4地方法规4.市场表现4.1一级市场4.2二级市场5.后市展望1.综述一级市场：2010年上海市新增土地供应777宗，总供给面积达23493629.1平米。
其中，商品房用地供应7181006.0平米，比2009年减少41.5%。
2010年上海土地成交567宗，总成交面积23994750.8平米。
其中，商品房用地成交8746893.5平米，比2009年增加24.6%。
二级市场：2010年上海商品房共成交13597305.0平米，比2009年减少37.8%；成交均价为20073元/平米，比2009年增长24.1%。
商品住宅成交9722527.0平米，比2009年减少44.9%；成交均价为21688元/平米，比2009年增长34.0%。
总的来讲：2010年商品房土地供应较2009有所减少，而土地成交增加；商品房成交较2009年呈现量跌价升的态势。
2.宏观经济概况据国家统计局数据显示，2010年GDP达397983亿元，比上年增长10.3%；固定资产投资总额达278140亿元，比上年增长23.8%，其中房地产开发投资为48267亿元，增长33.2%；社会消费品零售总额达154554亿元，比上年增长18.4%；CPI上涨3.3%；城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%。
从投资和消费两大指标继续保持较快增长的态势来看，2010年全国社会经济发展总体运行态势平稳。
上海2010年规模以上工业总产值30003.6亿元，比2009年增长23.1%；全社会固定资产投资总额达5317.7亿元，比2009年增长0.80%；房地产开发投资达1980.7亿元，比2009年增长35.3%；社会消费品零售总额达6036.9亿元，比2009年增长17.5%；居民消费价格指数为103.1；城市居民人均可支配收入达31838元，比2009年增长10.4%；农村居民人均可支配收入达13746元，比2009年增长11.5%。
2010中国各城市房价排名1 深圳市223042 上海市201863 温州市200504 北京市19999------------------------------------5 杭州市163606 三亚市15858------------------------------------7 宁波市114058 厦门市109439 广州市1093710 大连市1066311 南京市（江苏）10154 -------------------------------------12 青岛市975113 绍兴市960714 舟山市950115 福州市920416 珠海市9192---------------------------------------17 苏州市874818 天津市8122---------------------------------------19 济南市760020 泉州市740821 南通市7105-----------------------------------22 无锡市686923 东莞市672324 武汉市660225 海口市656226 台州市650027 佛山市638228 嘉兴市624129 哈尔滨市616230 唐山市6022-------------------------------------31 南宁市573432 扬州市570033 烟台市568035 太原市555436 威海市552337 昆明市550338 沈阳市549439 惠州市542540 重庆市540541 西安市528742 常州市523743 日照市512044 南昌市509145 合肥市508546 长春市5020 --------------------------------47 湛江市495048 中山市494549 秦皇岛市487050 廊坊市482151 金华市480052 漳州市473553 镇江市470454 成都市468055 郑州市454556 鄂尔多斯市450157 兰州市442358 江门市437259 长沙市435760 吉林市430061 泰州市427062 呼和浩特市421063 贵阳市420064 石家庄市410165 北海市408066 徐州市4000 --------------------------------67 盐城市395368 宜昌市393069 包头市391770 桂林市380871 济宁市376872 大庆市374473 鞍山市372475 洛阳市370476 邯郸市367077 银川市366978 连云港市365679 保定市362380 乌鲁木齐市353881 拉萨市350082 泰安市349883 东营市345084 潍坊市332085 西宁市320086 克拉玛依市316787 淄博市3050----------------------------------88 许昌市295089 岳阳市290090 聊城市289591 安阳市289092 沧州市285093 南阳市282194 焦作市278695 茂名市275096 常德市273597 枣庄市270098 滨州市267399 德州市2615 100平顶山市2561。
2010年上海市房地产政策目录1、11月25日“十二五”期间，本市廉租房、经适房准入标准将进一步放宽，力争在规划期内，5年新增100万套保障房，经适房将实施租赁租售新机制。
2、11月7日沪上调二套房公积金贷款利率，首付比例不得低于50%。
3、11月2日《关于开展房地产交易秩序专项检查的通知》4、10月26日沪财政局通知：经营公租房租金收入免征营业税5、10月14日上海暂停非改善型二套房公积金贷款。
6、10月7日"沪12条" 包含限购、贷款限制等7、10月7日上海执行本市及外省市家庭在本市限购住房的通知8、9月20日《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》放宽户口准入标准9、9月20日《关于在本市开展房地产中介市场专项整治的通知》10、9月2日《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》11、6月29日《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则》12、2月12日《上海市人民政府关于贯彻国务院推进城市和国有工矿棚户区改造会议精神加快本市旧区改造工作的意见》5年新增100万套保障房经适房将实施租赁租售新机制2010年11月25日举行的“本市保障性住房建设推进情况”市政协委员年末视察活动中，市住房保障和房屋管理局透露，未来5年，本市拟计划新建住宅1.3亿平方米，其中保障性住房100万套，占总套数60％。
市住房保障和房屋管理局透露，廉租房、经适房两条准入标准线将进一步放宽。
其中，廉租房将适时调整租金补贴方式，根据租赁对象的收入情况，制定差额补贴办法，确保符合条件的家庭“应保尽保”。
而经适房方面，也将加快其申请审核、轮候供应工作，同时实施经适房租赁、租售新机制。
公租房将重点建设和筹集面向社会供应的公租房；积极引导社会机构经营管理公租房；鼓励产业园区、大型企事业单位和农村集体经济组织等单位，发展单位租赁住房和市场化租赁住房。
此外，未来5年，本市还将加大中小套型普通商品住房的供应比例，优先满足广大市民的自住性和改善性住房需求。
2010年房价走势如何摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。
房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。
关键词：房价；走势；预测正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。
房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。
下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。
根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。
同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。
这两个涨幅，都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因（一）政策刺激为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
（二）地价拉动突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
2009年地王一个接一个地产生。
就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。
《2010年上海别墅及豪宅市场深入派报告》2009年被许多人称为上海豪宅市场的元年，2010年，作为上海豪宅市场承上启下的一年遭遇到了前所未有的严厉宏观调控，在三套房限贷及限购政策影响下，别墅及豪宅市场有所降温，但一个毋庸忽视的事实是，别墅及豪宅价格依旧坚挺并保持上涨。
别墅供应持续减少，交易量显著回落，汉宇市场研究部数据显示，截至到11月底，全市别墅市场总供应面积为162万㎡，预计全年供应量将不足180万平米，与2009年的245万㎡相比，环比下降30%左右，别墅供应量总体呈现下滑趋势。
别墅供应量的减少一个主要的原因在于土地供应结构性调控导致别墅用地日益稀缺，另一方面在于开发商对于今年的市场时机持谨慎态度，减缓了推盘节奏。
需求方面，截止于11月份，全市别墅市场总成交面积为144万㎡，其中独栋别墅为42万平米，共1256套，占比为29%；联体别墅成交面积为102万平米，共5069套，占比为71%，联体别墅的比重略提升了3%。
预计12月份的全市别墅成交量将在15万㎡左右，按此推算，全年别墅市场成交量或将超过160万㎡，这比去年相比，减幅接近50%。
相对于供应，需求量的回落更为明显。
别墅购买门槛提高三成，公寓豪宅单价40000元以上今年1~11月份，别墅市场的月平均成交均价为28992元/㎡，预计该价格水平将会被维持到全年结束。
整体别墅价格在今年进入了快速上升通道，同比去年上涨幅度约为三成。
2010年的上海别墅臵业门槛也提高了30%，其中独栋别墅的平均臵业成本为1325万元，联体别墅为496万元，较2009年分别提高了300万和100万元。
别墅价格的上涨显示高端市场的购买力还在不断上升。
此外，截至到11月，2010年全市均价在40000元以上公寓豪宅的成交面积为46万平米，与去年同期的38万平米相比，同比增加20%。
公寓豪宅交易量的持续上扬主要由于豪宅价格的上涨所导致的，目前全市均价在40000元以上的可售公寓楼盘约有40个左右，较去年增加了六成。
七十个大中城市房屋销售价格指数(2010年)国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.3%，已连续4个月环比上涨。
环比最能反映房价最新变动环比情况更能反映房价的最新变动。
2010年国家为抑制部分城市房价过快上涨，出台多轮房地产调控措施。
当年6月份70个大中城市房价环比出现0.1%的降幅，7、8月份环比持平，但9月份以来环比连续上涨。
统计显示，2010年12月份，70个大中城市新建住宅销售价格环比也上涨了0.3%；二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。
虽然房价继续上扬，但房地产景气指数有所回落。
2010年12月份，全国房地产开发景气指数为101.79点，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
统计显示，2010年全国房地产开发投资为48267亿元，比上年增长33.2%，其中12月份为5570亿元，增长12.0%。
全国商品房销售面积为10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额为5.25万亿元，增长18.3%。
城市地价出现快速反弹趋势中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2.53%、2.89%、3.67%、1.08%；同比增长率分别为8.62%、10.03%、11.02%、5.29%。
全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。
综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。
但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。
根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
万联证券证券研究报告|房地产7月地产数据超预期，低估值修复临近同步大市（维持）——房地产行业周观点报告日期：2020年08月17日行业核心观点：7月地产投资、开工、销售等数据同比继续正增长，之前我们预测的行业基本面的修复持续得到验证。
上周贝壳网在美股上市，引发市场对于地产及地产服务行业的高度关注。
资本市场风格进一步均衡，金融地产涨幅靠前，预计成长价值的市场风格将有所收敛。
在资金面相对宽松、房地产估值较低、行业基本面缓慢修复的大背景下，我们建议重点关注三条主线：1）受益于市场占比上升、融资成本低的龙头地产公司；2）受益于区域都市圈发展，销售快速增长的区域龙头公司；3）老旧城区改造、物业管理、地产销售增值服务等发展所带来的趋势性机会。
投资要点：⚫ 行情回顾：上周地产指数上涨3.86%,跑赢沪深300指数3.8个点。
上周30个中信一级行业指数中，地产行业涨跌幅度排名第1名。
房地产估值位于历史均值63%分位数。
根据wind 数据，上周地产行业PE （TTM ）为10.04倍，位于五年来PE 平均估值的63%分位数位置，估值处于历史底部区域。
⚫ 行业及公司主要新闻：央行：8月11日，央行公布数据显示，7月新增信贷减少但社会融规模有所增加。
其中，人民币贷款增加9927亿元，同比少增631亿元；2020年7月社会融资规模增量为1.69万亿元，比上年同期多4068亿元。
M1、M2增速分化。
7月末广义货币M2同比增长10.7%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币M1同比增长6.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.4个和3.8个百分点。
行业数据：7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.09，比6月份提高0.24点。
1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%， 增速比1—6月份提高1.5个百分点；全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%， 增速比1—6月份提高1.5个百分点。
