▲主讲嘉宾：冯长春
1998-2018年房地产市场周期 波动特征
房地产市场的周期波动与社会经济 发展息息相关，不仅受房地产市场供求 的影响，而且受房地产政策的影响。我 国的房地产调控政策对房地产市场的波 动影响很大。纵观行业历程，可将周期 波动分为两个阶段：第一个阶段是2014 年之前，房地产市场调控政策的目标与 目的是以短期为主，力求短期内看到效 果；第二个阶段是2014年9月以后，提出 因城施策、差别化调控政策，目的是建 立房地产发展的长效机制，促进房地产 市场健康发展。
房地产市场周期波动与调控政策 之间的关系密不可分，采用合成指数法 测算，房地产市场周期变化平均四年左 右。房地产开发投资、供给、销售等都会 因调控政策的变化而发生变化，通常政 策的实施具有一定滞后效应，三个月后 或者半年后市场才会有较明显的变化。网42018 A界名备对栋惠啤铪《SPECIAL COVERAGE专题报道
房地产市扬形势分析与展望■文_冯长春
例如，1997年-1999年，国务院下发《关
于进一步深化城镇住房制度改革，加
快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，
停止住房实物分配，实行住房货币化政
策，促进了房地产市场快速发展，1998
年达到高峰，但随后又出台新的调整政
策，于是1999年房地产市场出现下行趋
势，呈现一个周期变化特征。
根据国家统计局统计的《2018年
1-11月份全国房地产开发投资和销售
情况》可以看出，2018年，我国房地产
市场运行形势好于预期，投资增速与11
月持平，商品房新开工面积增速再创年
内新高。1-11月份，全国房地产开发投
资110083亿元，同比增长9.7%,增速与
1-10月份持平，其中，住宅投资78027亿
元，增长13.6%,增速回落0.1个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为
70.9%。11月份房地产开发投资数据表
现略好于预期。但房地产企业资金来
源、商品房销售面积、土地面积增速均
有所回落。从国房景气指数（房地产开
发景气指数）来看，11月份房地产景气
指数为101.92,比10月份回落0.03点，从
这些数据的变化也可看出来，房地产市
场具有周期波动的明显特征。
整体而言，房地产市场受经济发
展、信贷、调控政策、市场供求等多方面
影响。过去两轮周期中，外界政策干预
房地产市场运行的主动性较强。房地产
市场周期的起步多源于货币政策的放
松，而当房地产市场发展过热，对经济
及社会整体的负面影响凸显，政府将出
手调控，普遍表现为限制性行政调控从
严,市场对此极为敏感。
50个代表城市的变化
2017年两会政府工作报告把房子
的定位为“房子是用来住的，不是用来
炒的”，进行差别化调控，遏制房价上
涨。这是一个总基调，从基调下提出租
售并举、多渠道保障、多主体供给等措
城市开发\
2019.01URBAN DEVEL0PMEHT
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专题报道SPECIAL COVERAGE
施。在严格的调控背景下，争取使房 价回归理性，从中指院的分析来看，
2018年，一线城市房价趋于平稳，二 线城市回归理性价格，三线城市涨幅 回落更加明显。将三四线城市成交 的结构分为高价位、高中价位，低价 位三个价位，其中低价位占60%,中
高价位是10%~40%,中低价位占比 较大，调整效果明显。从土地供给来 讲，推出和成交继续增长，但拿地热 度有所下降，流拍现象出现，溢价率 相对走低,土地市场有所降温。
影响房地产开发投资价值的
主要因素
根据我的研究和实践经验，房地 产开发投资过程中，针对房地产项目，
应重点考虑时间、空间、环境和市场 供求、功能性价比等,这几个影响房 地产价值和开发投资的主要因素。
第一，资金的时间价值。一个房 地产开发项目的建设过程往往要持 续较长时间，而投资的资金支出，大 多在建设初期发生，但投资的收益 大多在建设后期发生，这些资金的 流出和流人发生在不同的时期。因
此，要评价投资方案是否可行，必须 将这些现金流量折现到同一时点才 具可比性。这样，折现率的选择必
须能反映“资金的时间价值”和“未 来不确定因素所带来的风险”，即：
折现率=无风险报酬率+风险率。特 别是开发且选择一个项目时，将投 资周期内发生的现金流，按时间价 值方法系统计算一下，从而可根据 期望的预期回报或利润率来进行开 发投资。
第二，空间区位及其联系。区位 对于房地产而言非常重要，特别是一 个火的区位，活区位是指内外的联系 畅通。具体而言，投资开发房地产，
需要考虑方位、坐落、朝向、交通、
秸嗤•突破•其氮
外部配套、周围的环境和景观等各
个要素；总体来看，就是要考虑区位
的空间环境特性、可及性、互赖性、
排斥性、费用，以及区位的聚集效应
和波及效应及其影响范围。
企业、公共团体、个人等区位主
体在进行投资区位选择时，考虑的区
位要素主要有:区位周边的空间环境
特性、可达性（Accessibility)、互赖
性、排斥性和成本费用。
第三，区域环境。区域环境需要
考虑五个方面。一是生态环境。原生
态环境通常都比较好，最好不要过
度强调人工环境；二是生活环境(包
括室内室外的环境）。室内环境，特
别是房屋的功能设计非常重要，有时
适当改变陈旧设计会取得不错的效
果；三是社会文化环境。文物古迹、
民俗民风、地方建筑形式、社区地名
均是反映社会文化环境的内容。我们
应注重历史文化的传承和延续，且与
周围环境保持协调；四是心理环境。
环境的综合作用产生出心理环境，美
好的环境让人心酿加愉悦，否则，
会影响住区人的行为和身心健康；
五是生理环境。以上四个环境的好
坏，直接影响生理环境，进而影响人
们的居住环境、身体健康以及社区的
可持续发展。
第四，市场供给与需求。根据
周期波动的理论，房企在拿地时需
要选择好的区位，考虑增值效应。例
如在研究土地开发的增值时，就需
要考虑多主体享受增值的收益。从
市场供求来看，要考虑一个城市的
潜在需求和不同层次人群的有效需
求、消费者偏好、价格水平，尽可能
达到供求均衡。往往理论上的供求
平衡，实际上市场是非平衡的，我们
需要针对非平衡来确定开发策略和
营销策略。
第五，功能价格比。以价值工程
(Value Engineering)原理进行住宅、
写字楼、商铺等房地产项目的功能价
格比评价。基本公式为:V=F/C=f(价
值：Value ;功能：Function;费用：
Cost)〇
住房租赁市场发展
发展租赁市场是未来的重要方
向和趋势。通过把租赁市场发展起
来，能够较好的解决供求不平衡的
矛盾，实现住有所居。
第一，行业定型定位属于生活服
务业以及房地产业中的房地产租赁
经营行业。
第二，增加土地供给，同时可将
集体建设用地、闲置的低效利用的
商业、办公、工业用房等，用于建设
或改建为租赁住房。把现在城中村
改造、工业用地改造，建设租赁住
房,这是房地产开发的新渠道。
第三，培养主体，发展专业化、
机构化的租赁企业。目前只是中介服
务行业，未来需要对中介租赁工作进
行规范。开展住房租赁资产,解决住
房租赁企业发展所需要的资金。
第四，引导需求,使人们愿意租
房住，而不是一味地买房，解决低收
人的住房问题，这也是未来几年积
极发展扶持的行业。
从侧重培育和发展来讲，转向
“培育和发展”与“监管和规范”并
重，也就是既要“培育和发展”，又
要“监管和规范”。主要措施为住房
租赁立法、实行住房租赁企业备案
制度、房地产中介机构不得兼营住
房租赁业务、实行住房租赁合同网
签备案。
从管理方来讲，侧重培育和发
展，转向培育和发展与监管规范并
重,住房租赁立法是重要的内容，应
提到议事日程。有序按照《城市房地
产管理法》《住房租赁法》等，规定
/城市开发
«/2019.01URBAN DEVELOPMENT
