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中心区广场可行性分析中心区广场是指位于城市中心地带的一个集购物、娱乐、餐饮等功能于一体的商业综合体，它是城市商业发展的重要组成部分。
在进行中心区广场的可行性分析时，我将从市场需求、市场竞争、地理位置、运营成本等几个方面进行分析。
首先，市场需求是中心区广场可行性分析的核心。
首先要分析中心区广场所在地的居民人口规模和消费能力，以及周边区域的商业环境。
人口规模越大，消费能力越强，中心区广场的市场需求也就越大。
另外，需求多样化也是中心区广场可行性的重要因素。
中心区广场应该具备各种各样的商业业态，包括大型购物中心、超市、影院、餐饮等，以满足不同人群的需求。
其次，市场竞争是影响中心区广场可行性的关键因素。
在城市中心地带，一般会有其他商业综合体和商场，它们是中心区广场的竞争对手。
中心区广场应该具备一定的竞争优势，比如独特的设计理念、丰富的品牌资源、良好的消费体验等，来吸引消费者选择在这里消费。
第三，地理位置是中心区广场可行性的重要考量因素。
中心区广场的地理位置应该选择在城市的商业中心地带，交通便利，周边居民密度高。
这样才能保证中心区广场能够吸引更多的消费者，并且便于消费者前来消费，从而促进商业的发展。
最后，运营成本是中心区广场可行性的重要考量因素。
中心区广场的运营成本包括人力成本、租金成本、设备维护成本等。
人力成本是中心区广场运营中最大的成本之一，要合理安排员工工作，提高工作效率。
此外，租金成本要适度，不能过高，以确保商户能够承担得起，从而吸引更多品牌入驻。
设备维护成本也是需要重视的，及时维修和更新设备，保证设施的正常运行。
综上所述，中心区广场的可行性分析涉及多个方面的因素。
其中市场需求、市场竞争、地理位置、运营成本等是影响中心区广场可行性的重要因素。
只有详细分析这些因素，并根据实际情况进行合理的规划和运营，中心区广场才能够在竞争激烈的市场中生存并取得成功。
市政中心广场（南区）开发项目可行性研究报告目录第一章总论 (4)1.1 项目名称、业主与编制单位 (4)1.2 编制依据及范围 (6)1.3 项目概况 (7)1.4 项目结论及建议 (11)第二章项目开发经营环境分析 (11)2.2 房地产市场发展方向 (13)2.3 房地产市场若干影响因素分析 (16)2.4 ***当地经济分析及长远规划 (18)第三章市场调查分析 (20)3.1 市场现状 (20)3.2 市场变化趋势 (22)3.3 营销方案 (22)3.4 地理环境分析 (24)3.5 区域分析 (26)第四章项目开发经营优势点与机会点分析 (27)4.1 房地产投资项目开发经营机会形成模式 (27)4.2 项目开发经营优势点 (27)4.3 项目开发经营机会点 (28)4.4 项目开发经营威胁点 (28)第五章项目定位 (29)5.1 目标市场定位 (29)5.2 产品定位 (29)第六章项目开发建设建议 (30)6.1 项目总体规划建议 (30)6.2 住宅建筑设计建议 (30)6.3 小区配套设施建议 (31)6.4 环境艺术设计建议 (32)第七章场址及建设条件 (32)7.1 建设场址 (32)7.2 建设条件 (32)第八章建设方案 (34)8.1 项目概况 (34)8.2 设计指导思想和主要原则 (34)8.3 总平面设计 (34)8.4建筑设计 (35)8.5环境景观与绿化设计 (36)8.6结构设计 (36)8.7 电气设计 (38)8.8 给水排水设计 (41)8.9消防设计 (44)第九章环境保护 (47)9.1设计遵循的环境保护标准 (47)9.2主要污染源，污染物及治理措施 (47)9.3噪音处理 (47)9.4 生活污水防污问题 (47)9.5 建筑和装饰材料 (47)第十章建筑节能 (48)10.1设计依据 (48)10.2建筑节能 (48)10.3设备节能 (48)第十一章劳动安全与卫生 (49)11.1总图 (49)11.2建筑 (49)11.3电气安全 (49)第十二章项目开发经营策略及投资估算 (49)12.1 项目开发经营策略 (50)12.2项目资金估算 (50)12.3 项目实施进度安排 (52)12.4 资金筹措 (53)12.5收支情况预测 (54)第十三章经济效益与社会效益分析 (56)13.1经济效益分析 (56)13.2不确定性分析 (59)13.3资金来源与运用的贷款偿还能力分析 (60)13.4社会效益分析 (61)13.5综合评价 (61)第十四章项目开发经营风险分析 (61)14.1 市场风险 (62)14.2 项目的资本风险 (62)14.3 企业风险 (63)第十五章结论与建议 (63)15.1 项目拥有较好的投资环境与机遇 (63)15.2 项目在经济上具有较强的可行性 (63)15.3 项目具有的突出优势 (63)15.4 项目开发经营风险较小 (64)15.5 项目实施的难点 (64)第一章总论1.1 项目名称、业主与编制单位1.1.1 项目名称市政中心广场（南区）1.1.2 项目业主************************1.1.3 可研报告编制单位************************，咨询资格证书由国家发展与改革委员会颁发，工咨丙：xxxxxxxxxxxx。
监理规划1、工程概况1.1工程特征、类型及规模布吉客运枢纽工程B102标建筑面积为43860平米，建筑占地面积约为56300平米；主体为钢筋混凝土框架结构；建筑总高度为17.48米。
工程造价为26921万元。
其中西广场为地下一层，工作范围包括出站大厅、社会车辆停车场、出租车停车场、交通枢纽设备用房、站前广场、公交站场、绿化休闲广场、过街人行天桥组成；东广场地下一层，地上三层，工作范围包括出站大厅、出租车停车场、交通枢纽设备用房、站前广场、连接二层进站大厅、3号线的站厅及过街天桥组成。
具体项目建设规模、工程特征及工程类型见下表所示。
布吉客运枢纽站项目建设规模、工程特征及工程类型表1.2现场条件（一）场地地形地貎本工程位于深圳市布吉镇，与规划的地铁3号线、5号线衔接，枢纽西侧紧临吉华路、布吉中心广场，东侧紧临深惠路，北侧横穿宝龙路，场区楼宇众多、人口稠密，交通繁忙。
项目位置所在地为浅丘地貌，除西北角地形稍有起伏外，其余地段较平坦，地面高程一般为20-40m。
具体场地特征见下图1－2示。
（图1－2）（二）河流水文布吉枢纽附近的河流主要有布吉河，布吉河呈倒“L”型环绕布吉枢纽东侧，河宽10－14m，水深1－3m，常年流水，污染严重。
1.3工程特点（一）布吉客运枢纽工程涉及广深铁路车站、地铁3号线、地铁5号线、国道205改建工程四个项目，同时又涉及广铁集团有限公司、市地铁公司、地铁三号线投资有限公司三个建设单位，协调难度大。
（二）布吉客运枢纽工程位于龙岗区布吉街道办行政区域内，工程拆迁量大。
（三）配套市政工程涉及工程拆迁、市政管线改迁、辖区街道权属道路交通疏解。
这些与市民的生活、生产息息相关，影响大。
由于铁路布吉客运站建设时序没有确定，如果东西广场先行独自建设，势必给铁路布吉客运站工程造成无施工场地的境地。
（四）四个项目的建设工期都十分紧张，并且要求建成时间只有前后1年半的差别，工期压力巨大，如何为乘客提供便捷的换乘条件、考虑各项目建设时序上的差异和预留接口、考虑枢纽建设不影响现已运营铁路安全、考虑大面积开挖施工地下工程给施工场地的影响等，给建设管理带来了巨大的挑战。
人民广场项目可行性报告1.项目背景人民广场作为城市的核心区域，承载着人们的日常活动和社交交流。
随着城市的发展和人民生活水平的提高，对人民广场的设施和功能也提出了更高的要求。
因此，我们决定进行人民广场项目的可行性研究，以评估在该区域进行改造和升级的可行性。
2.目标与目的本项目的目标是提升人民广场的吸引力和功能，使其成为一个更加宜居、活力四溢的城市中心区域。
具体目的包括： - 提供更多的休闲和娱乐设施，满足市民的多样化需求； - 改善交通和道路网络，提高人民广场的可达性； - 增加绿化和景观设计，提升区域环境质量； - 引入商业和文化设施，促进经济增长和文化交流。
3.研究方法为了评估人民广场项目的可行性，我们采取了以下研究方法：3.1数据收集通过调查问卷、访谈和现场观察等方式，收集了以下数据： - 人民广场的现状和使用情况； - 市民对于人民广场的需求和期望；- 人民广场周边的交通、商业和文化资源。
3.2SWOT分析通过对人民广场项目进行SWOT分析，评估其优势、劣势、机会和威胁，以确定项目的潜力和风险。
3.3成本效益分析对人民广场项目的投资成本和预期收益进行分析，评估其经济可行性和可持续性。
4.可行性评估结果基于以上的研究方法和数据分析，我们得出以下可行性评估结果：4.1优势与机会人民广场地理位置优越，位于城市中心，交通便利；周边商业和文化资源丰富，有利于吸引人流；市民对于改造和升级人民广场的期望较高。
4.2劣势与威胁人民广场目前存在的问题包括交通拥堵、设施陈旧等；周边竞争激烈，需注意与其他商业区域的差异化。
4.3经济可行性经过成本效益分析，预计人民广场项目有望产生可观的经济收益。
改善交通和道路网络、增加休闲和娱乐设施等举措可以吸引更多的人流和商业投资。
5.建议与推荐基于可行性评估的结果，我们提出以下建议与推荐： - 进行人民广场的改造和升级，包括交通、绿化、休闲设施等方面； - 引入多样化的商业和文化设施，以满足市民的多元化需求； - 加强与周边商业区域的合作与差异化竞争，提升人民广场的吸引力。
广场可行性报告一、项目背景近年来，城市化进程不断加快，城市居民生活节奏快速，人们对休闲娱乐空间的需求逐渐增加。
在城市中心地段建设一个多功能的广场成为了当下城市规划的热点之一。
本报告旨在探讨在城市中心地段建设一个广场的可行性及其对城市发展的影响。
二、项目目标1.建设一个多功能的广场，为城市居民提供休闲娱乐场所；2.促进城市文化交流，提升城市形象；3.促进商业发展，吸引更多游客和商家前来。
三、可行性分析1. 地理位置优势本项目选址位于城市中心地段，交通便利，周边人口密集，具有较大的发展潜力。
广场的建设将有效提升周边区域的形象，吸引更多人流和商业活动。
2. 市场需求随着城市居民生活水平的提高，人们对休闲娱乐需求不断增加。
建设一个多功能广场能够满足市民的休闲需求，提升城市的文化氛围，吸引更多人前来参与。
3. 技术支持在广场建设过程中，可以借助现代化的建筑技术和装饰手法，打造一个现代、多功能、舒适的空间。
同时，利用先进的管理技术，确保广场的运营和管理高效有序。
4. 社会环境广场建设将为城市创造更多就业机会，促进经济发展。
同时，通过举办各种文化活动，可以增进市民之间的交流，促进社会和谐发展。
四、建设方案1. 设施规划广场设施包括休闲座椅、绿化植物、音乐喷泉、文化展示区等，满足市民休闲娱乐的多样化需求。
2. 活动策划定期举办文艺表演、手工艺市集、主题活动等，吸引更多市民和游客前来参与，丰富广场的文化内涵。
3. 安全管理加强安保力量，确保广场的安全和秩序，提高市民和游客的满意度和安全感。
五、效益预测1. 经济效益广场建设将为城市带来更多商业机会，促进周边商业的繁荣发展，提升城市形象，吸引更多游客和投资。
2. 社会效益广场将成为市民休闲娱乐的重要场所，提升市民生活品质，促进文化传承和发展，增进市民之间的交流和互动。
六、风险与挑战在广场建设和运营过程中，可能会面临资金不足、管理不善、安全隐患等风险和挑战。
因此，需要制定有效的风险管理和危机应对措施，确保广场的长期稳定运营。
大厦项目可行性调研报告1. 引言本报告是对大厦项目的可行性进行调研的结果总结。
大厦项目旨在建设一座现代化的多功能大厦，以满足不同领域的需求。
本报告将从市场需求、技术可行性、经济可行性和风险评估四个方面进行分析，以确定该项目的可行性。
2. 市场需求分析大厦项目的市场需求分析是项目可行性评估的重要组成部分。
通过市场调研和分析，我们对大厦项目的市场需求做出如下结论：•城市发展需求：随着城市化进程的不断推进，城市的商业、办公和居住需求不断增长，大厦项目能满足这些需求。
•多功能需求：大厦项目将提供商业、办公和居住等多种功能，能够吸引不同领域的客户。
•地理位置优势：大厦项目选址地理位置优越，交通便利，有助于吸引更多客户。
基于以上市场需求分析，我们认为大厦项目具有良好的市场前景和发展潜力。
3. 技术可行性评估技术可行性评估主要从以下几个方面进行分析：•建筑设计和施工技术：大厦项目需要可靠的建筑设计和施工技术支持，保证项目的质量和安全性。
•环境影响评估：大厦项目的建设和运营对环境的影响应进行评估，并采取相应的环保措施。
•IT基础设施：大厦项目需要建立完善的IT基础设施，以支持各种功能和服务的运作。
经过技术可行性评估，我们认为大厦项目在技术上是可行的，并具备实施条件。
4. 经济可行性评估经济可行性评估是评估大厦项目投资回报和盈利能力的关键。
我们对大厦项目的经济可行性进行了综合分析：•投资成本：大厦项目的建设和运营需要大量的资金投入，包括土地购买、建筑施工和设备采购等费用。
•收入预测：基于市场需求和租售价格预测，我们预计大厦项目能够取得稳定的租金和销售收入。
•成本预测：考虑到运营成本、维护费用和管理费用等因素，我们估计大厦项目的成本是可控的。
通过经济可行性评估，我们得出结论：大厦项目具备良好的经济前景，投资回报率可观，具有较高的盈利能力。
5. 风险评估风险评估旨在识别和评估可能对大厦项目实施过程和运营产生影响的风险因素。
中心广场裙楼商业项目可行性研究分析汇报XXXX年补贴额相当于回笼资金银行年利息四分之一，一般来讲不会有太大压力，同时如果楼销售效果好，能促进和提高－层市场售价，其附加值将远远超过发展商补偿部分。
、视销售情况，我司建议对于一些角落铺位可将返租点数提高。
二、项目周边消费人流对本项目商业支撑力分析商业项目能否取得成功，一个重要因素在于周边有多大消费群体，既有无购买力支撑。
本项目消费支撑力分析如下：布吉镇经济发展支撑：布吉镇从年至段兴旺程度与该地区人口流动、商品丰富度、交通状况、周围环境有着密不可分联系。
人旺带来地旺、财旺，这是一个亘古不变道理。
布吉火车站兴建，必然大大改善布吉镇软硬件设施，带来将是无限商机。
投资火车站周边物业，将是一个不错选择。
i结论经过我司对布吉商铺市场细致入微调查以及慎密实证分析,我司认为：引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行。
形成。
XXXX年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用一主两辅布站方段兴旺程度与该地区人口流动、商品丰富度、交通状况、周围环境有着密不可分联系。
人旺带来地旺、财旺，这是一个亘古不变道理。
布吉火车站兴建，必然大大改善布吉镇软硬件设施，带来将是无限商机。
投资火车站周边物业，将是一个不错选择。
i结论经过我司对布吉商铺市场细致入微调查以及慎密实证分析,我司认为：引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行。
形成合理工业布局，既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动新兴工业区。
年全镇工农业总产值达亿元，经济规模已经达到内地中等城市规模。
兴旺经济是商业发展基础。
、布吉镇下辖十四。
选择。
i结论经过我司对布吉商铺市场细致入微调查以及慎密实证分析,我司认为：引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行。
形成合理工业布局，既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规范大型工业区，又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动新兴工业区。
1、项目在城市的位置2、项目周边的商业氛围及其配比3、项目本身的定位及体量，其销售进度和销售情况4、项目商铺的面积组成及其具体系数，比如层高，进深，面宽，等等商业物业操作难度比住宅大，涉及的面比较广，所以应该深层次的挖掘项目本身和市场需求，这是首先需要确定的先包装地段，后包装产品。
先做好功能规划再做产品定价。
商业项目的客户是商人，楼主要做好商业调查造成高空置率的主要原因是发展商运作项目的时候比较盲目，很多发展商从“人有我有”和高回报的角度出发，缺乏商业物业运作的经验，对周边商业环境考虑不足，往往是项目做出来了再去找市场，而不是有针对性地设计商场的规模、大小、用途等。
目前商业裙楼的低迷更主要的原因还在于定位上的偏差。
现在的商业裙楼往往是在住宅部分销售后，再进行策划推广，形成住宅和裙楼在策划销售上的脱节和滞后。
但是根据成功商业裙楼的经验，商业裙楼的定位应该是“补缺型”的，即优先弥补物业自身配套和周边配套的空缺或不足，为住宅的销售服务，成为提升楼盘附加值的卖点。
针对宝安裙楼商业目前高空置的困境，要从定位上找到投资刚需，在销售上找到合理的方式，有统一的经营管理更重要。
目前投资裙楼商业一般是手头上有钱，从住宅投资市场退出的投资刚需，在裙楼商业定位之前，要找到这部分投资刚需，了解他们买商铺是用来做什么？买来谁打理？投资回报有多少？：“在如何锁定投资刚需的需求上，要从以下几个方面着手：第一是识别身份，即投资刚需的可能取向及其占的比例；第二是区域识别，目前投资刚需存在的区域以及该区域的消费习惯和商业规模、气氛；第三是购买力识别，即投资刚需可机动支配款项的来源、时间、地点及其比例数额。
最后一点在于对购买目的的识别，开发商必须弄清楚消费者购买的目的是什么，投资、自经营、炒卖，还是转租，目的不同，要求也不同。
”在定位上，城市中心区，裙楼可作综合商业中心，而在偏远的地方，裙楼可走专业市场路线。
从一些成功项目的操作中，定位先行显示了它的优势。
布吉改造工程方案一、项目背景布吉作为深圳市的一个重要区域，是深圳经济特区的重要组成部分。
作为深圳东部的一个重要区域，布吉区域的改造工程势在必行。
此次改造工程旨在提升布吉区域的整体形象，改善市民生活环境，提高区域的居住和商业价值，促进布吉区域的可持续发展。
二、规划范围此次改造工程的规划范围包括布吉区域的主要商业街区、居住区和公共设施区域。
主要包括布吉大道、布吉太和村、布吉街道、布吉区公园等。
三、改造目标1.提升区域形象。
通过改造，提升布吉区域的整体形象，打造成一个现代化、宜居宜商的区域。
2.优化交通设施。
改善布吉区域的交通状况，提高交通运输的效率，改善市民出行的便利性。
3.提高居住品质。
通过改造，提高布吉区域的居住环境和居住品质，提高居民的生活幸福感。
4.促进商业发展。
通过改造，提高布吉区域的商业价值，促进商业的发展，推动布吉区域的经济繁荣。
5.改善公共设施。
完善布吉区域的公共设施建设，提高公共服务水平，提高市民的满意度。
四、改造内容1.道路交通改造（1）拓宽布吉大道，提高道路容量。
（2）优化交通信号灯系统，提高交通运输效率。
（3）完善道路交通标志，提高交通秩序。
2.地下管网改造（1）改善下水道系统，提高排水效率。
（2）优化供水系统，提高供水效率。
3.绿化美化（1）加强对布吉区域的绿化工作，提高绿化覆盖率。
（2）提高公共绿地的建设规模，改善市民的休闲环境。
4.商业区改造（1）提升布吉商业街区的整体形象，打造成为现代化商业中心。
（2）优化商业设施布局，提高商业配套水平。
5.居住区改造（1）改善布吉居住区的房屋建设质量，提高居住品质。
（2）加强社区配套设施建设，提高社区服务水平。
6.公共设施改造（1）加强对布吉区域公共设施的建设，提高公共服务水平。
（2）改善布吉区域的公共服务设施，提高市民的生活质量。
五、项目实施1.方案设计（1）组织专业团队进行项目方案设计，充分考虑市民需求和地方特色。
（2）根据方案设计，编制项目施工图纸和工程预算。
[ 布吉中心广场]裙楼商业项目可行性分析报告[ 布吉中心广场]裙楼商业项目目录1、发展商提供返租的资金预算及可行性论证。
（发展商对返租承诺的确定及新手法）2、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析3、购买商铺的客户群体分析4、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析5、布吉火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析6、结论策划说明在组织此报告以前，我司结合了项目的一些实际情况，综合了项目目前一些综合性因素而成：1、对于布吉中心广场，只考虑二、三、四层返租，五层自营出售。
2、布吉中心广场二---四层裙楼为天虹商场或沃尔玛经营百货类超市。
3、项目返租部分返租的时间定为15年。
4、投资分析中的利率按现行银行活期利率2.25%计。
5、在进行资金预算时，我们只按营销利润进行核算而忽略项目的成本预算。
6、策划的主体思路是体现贵我双方的会议精神。
一、发展商提供返租的资金预算及可行性论证（发展商对返租承诺的确定及补偿手法）对于发展商提供返租的方案，当然在操作手法上会有些难度，但结合我司多年的营销经验，其操作应当说是非常可行的。
1、返租营销与自售营销的对比分析首先分析目标客户群是哪些，在返租方式情况下，我们的目标客户群是针对投资客户，投资客户是最多的一类阶级－中产阶级，他们购铺所看重的是获取投资高回报及铺位具有可见的升值空间，因而具有稳定的回报与升值就成为他们闲余资金的避风港，在我们销售的彩福世纪商城客户中，购买返租铺位客户都是冲着10年返租每年8%租金收益而来，对于8％的租金回报来讲，高于存款利息近4倍，而且又有国有房地产公司的兑现保障，因而购铺风险较其他投资品种低，客户购铺对于他们来说只需支付40％的首期款，其余的供铺款可用返租租金冲抵，10年后的商铺用于出租或转让均有更大收益，当然这也是客户对宏观经济执续向好有信心的表现。
事实上，返租回报在商铺销售中已成为共同的营销手法，只是返租年限长短不同，但让客户能获取稳定租金收益及保持信心购铺已成为共识。
对于开发商而言，返租回报也是有利的，这是因为首先可极大刺激客户购铺欲望，促进销售以利于回笼资金，便于后续项目的滚动开发。
作为房地产开发公司，销售楼宇才是其工作重心，资金有效回收后，用于后续项目可减少一大笔银行贷款利息，且免去了许多评估交易费及业务招待开支，对于整个公司的良性运作有极大帮助。
其次返租方式的采用可减轻客户购铺后由于商场经营风险而带来的不稳定因素，一般来说客户购铺后多采用按揭方式，假如商场在开业后生意不旺，导致客户资金周转困难，则许多客户供楼存在压力，而房地产开发公司因在按揭业务中存在物业回购责任，因而须间接替客户承担购铺风险，但如采用返租方式，返租期客户可用返租租金贴补供楼款，则供楼压力减轻，相应回购风险也随之降低。
具体举例如下：例：二层一个总价50万元的铺位，发展商提供5成10年按揭和15年返租，这样客户的投资分析如下：铺位总价：50万首期五成：25万10年月供：2720元 15年每月返租3333元说明：返租额大于月供铺位10年按揭总价达：250000＋326400＝576400万15年返租回收资金500000*8%*15=600000元结论为客户在我们提供的返租方案中15年可净赚一个价值50万的铺位，（且不含物业升值因素）此案例为按揭购铺方式，实际购铺只交纳了25万首期，对于投资者压力是比较轻松的。
另外随着布吉客运站的建成，还有房地产物业无穷的增值潜力，这样显然对投资客户是有明显的刺激的，其操作性也是非常强的。
在上一组数据中对客户是具有吸引力的，现在唯一要讨论的是发展商提供8％的投资回报的可行性。
现我们对沃尔玛和天虹两家大型商场的招商洽谈的租金来看，基本上锁定在40元／平方米左右，这样按二、三、四楼平均40／平方米出租的话，（这里由我方估算，具体按洽谈而定）二三四层的总面积为5100*3=15300m2每月租金收入为 15300*40=61.2万每月返租（按80%销售率计）15300*12000*80%*8%/12=97.92万1、相当于每年要补贴（97.92-61.2）*12==440.64万元2、另外，我们从发展商回笼资金利息来看，如果发展商回笼资金1.5亿元，每年可获取活期银行利息337.5万，且一个正常的企业如果将资金用于扩大再生产，所获取的利润应远远不止活期利息数。
3、从企业的资本运营看，完成销售资金的回笼可减少项目的贷款利息等于节省了成本。
从上来看，发展商提供8％的15年返租方案是相当可行的。
确定发展商提供8％租金回报的理由：1、8％的租金回报是一个比较数，我司在多年的销售中总结，这个数比银行利率高，客户近能接受。
2、如果低于8％的回报，客户投资者就会感觉到明显的不划算，而不会有购买欲望。
3、如果高于8％对销售当然有好处，但对开发商的利润会受到损失。
4、8％的租金回报，发展商的补贴较少，年补贴额相当于回笼资金银行年利息的四分之一，一般来讲不会有太大的压力，同时如果2楼销售效果好，能促进和提高3－4层的市场售价，其附加值将远远超过发展商的补偿部分。
5、视销售情况，我司建议对于一些角落的铺位可将返租点数提高。
二、项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析商业项目能否取得成功，一个重要的因素在于周边有多大的消费群体，既有无购买力支撑。
本项目的消费支撑力分析如下：1. 布吉镇的经济发展支撑：布吉镇从1979年至今，充分利用国家政策优势和自身的地理优势和资源优势，累计引进外资近90亿港币，拥有外商投资企业1200余家。
全镇现有企业1427家，其中“三资”企业633家，“三来一补”企业446家。
目前，布吉镇已形成合理的工业布局，既有秀峰工业区、罗岗工业区、百门前工业区、吉华工业区等管理规的大型工业区，又拥有坂田、南岭、雪象等以大企业拉动的新兴工业区。
1999年全镇工农业总产值达44.12亿元，经济规模已经达到地中等城市规模。
兴旺的经济是商业发展的基础。
2、布吉镇下辖的十四个村民委员会和十个居民委员会总人口30多万人，其中常住人口4万多人。
人民生活水平已得到很大的提高，年人均纯收入达17903元，农民人均所得7160元，家家户户都盖了新楼房，过上了小康的富足日子。
富裕起来的30万人口的购买力是本项目成功的基本支撑。
3、本项目楼前即为公交车站牌，项目所在的吉华路为布吉的交通主干道，并且是布吉镇和特区之间的通道，是进特区的必由之路，是布吉车流量最大的地方。
虽然目前人流量不多，但布吉镇交通一个特点就是摩托车多，随时可以上下，巨大的车流量在一定条件下是可以转化为人流量的。
4、未来的火车客运站又给本项目带来滚滚客流：以往的经验告诉我们，火车站总是人流量最大的地方，罗湖商业城的兴起即说明了一切。
综上所述，本项目的成功是有着巨大消费力支撑的。
三、商铺购买主力分析在我司销售的商铺项目中，通常购买商铺的并不都是用于自用，商铺自买自用的比例在东门仅为30％，在国贸、华强北的商铺中也以租赁为主，在我司销售的彩福世纪商城中近80％的客户购铺用于出租，因而在销售商铺物业时，推售对象不应以商铺用家为主，这主要源于，作于商铺经营者资金周转率是其商业运营的关键，保持一个良好的资金周转才能使经营活动持续下去，因而许多商家只租不买，如肯德基、麦当劳、华润、沃尔玛等连锁商业都没有购买商铺的惯例。
投资者购买商铺通常基于自身有一部分闲钱但又不多，而去投资大的事业又不够，钱拿去炒股自己又不在行并且风险又大，放在银行利息又太低，购买住宅物业出租又担心房价下跌且收租繁琐，相比之下，投资自己看好的商铺物业既可以享受开发商提供的返租回报又可以坐等商铺的升值以获取差价。
四、大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。
1、大型商家的进驻印证了此商城的区域位置属于商业发达地段。
通过我们在销售彩福世纪商城及新一佳百货的引进中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段、消费能力、可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。
2、商家进驻可提升本项目的商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。
3、大商家的进驻可适当提高商铺的售价在彩福商城的广告推广中，经常提到新一佳百货，特别是响亮的广告语“与新一佳一起赚钱”，它表明商家的进驻也带动了商业的价格。
特别4、大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾商家的引进，可解决裙楼的空置问题，作为开发商可获取可观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。
综上所述，不管是从部还是从外部，[布吉中心广场]商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。
这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。
五、火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析广深铁路是华南地区重要的铁路干线，是沟通地与香港的主要通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。
根据今年市总体规划要求，铁路采用一主两辅的布站方式。
一主为站，两辅为布吉站和西丽站。
站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。
1、布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。
建成后，每天将始发全国次要城市（如、、、、等）长途旅客列车28次，客容量约3万人。
加上布吉周边地区的常住人口和流动人口，日流量将超过10万人。
对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是一个地段兴旺与否的最根本点。
2、布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。
将建成的布吉火车站是一个巨大的物资中转站，它中转的不仅仅是人流，而且更多的是物资流的中转。
原来的布吉火车站的主要功能就是物资中转，改扩建之后这一功能就更加突出。
全国各地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个地区的商品种类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。
3、建现周边的主体交通网络更完善。
布吉站按规划将建成地区的辅助客运站（即第二客运站），东临深惠路；西接吉华路；与金鹏路、布吉路构成了布吉镇的主要主体交通体系。
