房地产行业未来发展趋势及竞争策略分
析
1目前我国房地产业的竞争格局
我国房地产业的竞争呈以下特点：
1．1企业数量多，规模普遍偏小，每个企业占据的市场最高份额也极其有限
1998～2003年，我国房地产开发企业虽由2．4万家增加到3．7万家，但房地产企业规模仍然不大，到2003年房地产企业平均资产仅为1．091亿元，而作为实力较强的房地产上市公司中的前十强，其平均总资产也只有60亿。
从盈利能力来看，在2004年房地产百强企业中，利润超过10亿仅7家，利润在5～10亿也只有8家，3～5亿元的有13家，在1～3亿的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元。
从市场份额来看，内地市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率分别为23％和20％，而香港前9位的房地产商的市场占有率达到80％。在全国范围内，2002年万科在全国的
市场占有率仅0．94％，而美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45％。
以上数据表明，我国房地产市场集中度比较小。
1．2房地产东西部发展不平衡
东部地区在企业规模和投资、开发规模方面均大大超过西部地区，而东部又主要集中在广东、上海、北京、江苏、浙江五省市。以2003年为例，五省市的年开工面积和年销售面积均超过全行业的38％，以占全行业33．15％的企业数实现的营业收入超过了全行业总收入的一半，利润达到了行业总额的88％。
2房地产业经济发展的影响因素分析
2．1国家宏观经济对房地产业的影响
房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。
根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6—7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。
另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7．0％～8．1％之间，2010—2020年，GDP增长率将降至5．5％～6．6％。
房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生
产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。
2．2国家宏观调控政策和房地产金融政策对房地产业的影响
国家政策对规范房地产市场，调整市场结构与产业结构，平抑市场价格具有深远的影响并起到了至关重要的作用，其目的是完善和促进我国房地产市场健康发展，进而带动我国国民经济和人民生活水平的迅速提高。
2003和2004年是我国房地产高速发展的两年，在这两年中房地产开发数量和投资量都达到了空前的规模，商品房售价也连连攀升。为了调解市场需求和价格，两年来，国家陆续出台了一系列政策法规，治理和规范房地产行业的运行秩序，其中包括：中国人民银行发出关于《进一步加强房地产信贷业务经管的通知》，国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，建设部等七部委发出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，以及央行两次上调个人住房贷款利率的政策等。国家在加强房地产信贷业务经管，规范房地产企业融资渠道、获取开发土地，加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度、整顿和规范市场秩序、完善市场信息披露制度等方面进行引导和调控。
2．3地区经济对房地产业的影响
从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的
不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。
2．4科技进步对房地产业的影响
新技术、新材料、新软件方面的科技进步，势必对建筑设计及配套设备和部品等行业带来重大影响。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室内的舒适程度、提高人居健康水平，而且可以节约能耗、减少环境污染和降低建筑的全寿命成本费用。同时，提高建筑科技水平可以提高工程在出售或出租市场的竞争力，以及提高企业工程自身的市场形象。
从历史发展的角度看，建筑科技含量势必要提高，真实的技术含量将成为市场真正的需求。科技进步刺激房地产市场的发展，而新的市场需求又会反过来促进科技进步。
2．5其他因素对房地产业的影响
影响房地产发展的因素很多。中国加入WTO，在促进房地产建筑技术、推动房地产企业的整合与重组等方面会起到积极的影响，但同时也会冲击我国材料、部品市场以及房地产策划、销售代理和房地产金融保险等行业。
另外，北京申奥成功以及CEPA的签署等事件也都会对房地产的发展起到区域性的促进作用。
3房地产业发展趋势
基于以上对房地产业的影响因素的分析，可以预测我国房地产业在未来数年内各市场主体将会有以下发展趋势：
3．1开发企业
3．1．1房地产企业重心将全面转移。随着市场竞争的加剧，房地产企业开始积极寻求资本、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。同时，随着经济实力与技术力量的发展，一些有实力的企业已经不再是简单地处在产业链的某个节点上，而是在加强自己核心竞争能力的同时，开始向房地产业链的上下游扩张。
3．1．2房地产开发企业的品牌化将逐渐加强。就当前房地产市场而言，品牌竞争格局基本形成，但房地产企业的品牌建设意识还非常薄弱。要增强企业竞争力，必须通过整合现有资源来细分和占领市场，形成统一清晰的品牌形象，从而扩大市场占有率。品牌优势将越来越成为房地产业开发企业赢得竞争的关键。
3．1．3建筑实体的“隐性质量”将得到房地产企业的重视。一直以来开发商只重视建筑实体的“看得见质量”，如门庭的装修、小区的绿化等，但随着消费者越来越理性，他们对建筑的防噪音、节能、智能化等方面的要求也越来越高，所以开发商会将绿色建筑技术和信息技术应用到房地产业的最终产品中。3．1．4房地产开发企业以联合、兼并、重组形式的集团化进程加速。我国房地产业过大的企业总数和过小的市场集中度会导致企业在有限的市场中恶性竞争。在房地产业进一步对外资开放的同时，企业面对外资巨头的猛烈冲击，未来数年内必然面临重新洗牌、规模整合的现实。
3．2消费者
