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产权式酒店全程策划方案产权式酒店全程策划方案第一章项目概况项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目现状分析1、项目简单经济指标项目产权登记总建筑面积12163.88m2，主体结构为框架结构共十层，外加地下室（一层）及层顶加层（共二层）。
其中标准层5~9层，单层面积约950m2，一层建筑面积1808.79m2，二层建筑面积为1845.91m2，层顶一层建筑面积268.49m2，层顶二层建筑面积47.25m2，地下室建筑面积2103.68m2。
（详见项目“产权证附记”）2、物业营业状况项目产权登记中规定房屋类型为旅馆，用途为旅（宾）馆。
目前使用现状为：（1）项目4~10层（加顶层附层及一层西入口大堂）为天翔大酒店经营场所，由海航酒店集团经营，共有131套客房，客房类别普通双标房、普通大床房、豪华双标房、豪华大床房、行政房、豪华套房、海航套房。
目前豪华标房的折扣价格为300元/天，豪华套房折扣价格为600元/天，酒店客房的平均房价为327元/天/间，客房入住率为60%左右服务设施：餐饮设施:中餐厅、酒吧，娱乐设施:棋牌室、商场、健身室，服务设施:会议厅商务中心停车场DDD电话IDD电话。
价格：（2005年11月1日入住标价）（2）项目1至3层由“大宴楼”餐厅租用。
包括一层东侧入口大堂及二、三层整层，目前营业状况良好。
附：天翔大酒店项目产权附记701 414 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 415 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 416 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 417 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 418 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 419 45.55 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 420、421 96.00 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 501 952.94 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 601 952.94 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 701 952.28 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 801 949.91 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 901 949.91 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 1001 916.93 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 地下室2103.68 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 屋顶二层47.25 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 701 屋顶一层268.49 旅馆旅（宾）馆10 2000-11-3 合计12163.88二、项目开发环境要素分析1、地理位置项目位于虹口区曲阳路701号，处于中山北二路、曲阳路、东体育会路三路交叉的三角地带，东靠曲阳路、南至中山北二路、西临东体育会路位置优越，交通便利。
闸北时代欧洲公寓项目全程企划报告呈送：上海豪竣建设发展有限公司- 1 -市场篇- 2 -序闸北区是上海市中心城区之一。
铁路上海站置于境内，是上海市通往全国各地的陆上北大门。
这里，高楼林立，商业繁荣，被称之为上海的“不夜城”。
闸北商贸繁荣。
作为全区经济发展龙头的不夜城，经过近十年的重点开发建设，建成了一批宾馆、酒店、商办、住宅、娱乐和金融机构等设施，荷兰飞利浦、美国霍尼韦尔、中国联通、太平洋百货等跨国公司和知名企业纷纷入驻，不夜城已成为上海商业"四街四城"之一，基本确立了市级商贸中心的地位。
在加快传统商业调整的同时，积极发展社区商业，加快新客站北广场和中部地区商业设施的建设，大力拓展新型商业业态，引进大润发、华联吉买盛等大卖场，促进了全区商业的发展。
区内专业市场集中、规模大，在上海数一数二，拥有华东地区最大的上海联合汽车交易市场和七浦路小商品批发市场等70余家专业大市场。
- 3 -一、区域市场概述本案位于闸北区内的汉中路长途汽车站旁，隔苏州河与静安区相望，以恒丰路为界与普陀区为邻；因此以下将针对此三个区域作相关市场分析：- 4 -1、闸北区环境概况1）闸北区区位闸北位于上海区域中部，同时与市内5个辖区接壤，是传统意义上的工业城区。
东临：宝兴路、河南北路，与虹口区交界；西临：沪太路，与普陀区为邻；南临：苏州河、与黄浦区衔接；北临：北部与宝山区相望。
下辖：彭浦新村、临汾路、大宁路、共和新路、芷江西路、宝山路、天目西路、北站等十二个街道一个镇。
- 5 -2）人口与城市建设：闸北区区域面积29.2平方公里，常住人口79.9万，现辖八个街道、一个镇。
改革开放以来，闸北综合经济实力不断增长，2000年增加值达34.17亿元，区级财政收入达11.89亿元，成为上海发展最快的城区之一。
在推进城市建设的同时，坚持建管并举，全区市容环境发生了显著变化。
通过中小道路养护、维修和拆除违法建筑，马路菜集市场全部入室，并积极探索长效管理机制。
上海市宝山区人民政府关于报送“美兰湖硅谷中心”项目清理整顿结案报
告的函
正文：
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上海市宝山区人民政府关于报送“美兰湖硅谷中心”项目清理整顿结案报告的函
宝府〔2018〕69号
上海市住房和城乡建设管理委员会：
2017年12月7日，本市召开商业办公项目清理整顿工作推进会，根据会议精神，我区对“美兰湖硅谷中心”项目进行了核查。
现将该项目的相关情况报告如下：
一、基本情况
“美兰湖硅谷中心”项目由上海金罗店开发有限公司开发建设，该项目位于美兰湖路8弄，建筑面积36591.15平方米、88套，该项目已被暂停网签，剩余建筑面积27454平方米、67套房源未销售。
按照“类住宅”项目分类，属于“已竣工交付”项目。
二、核查情况
2月1日，区住房保障房屋管理局牵头区规划土地局、区建设管理委、区公安消防支队等相关职能部门及罗店镇人民政府对项目进行现场踏勘。
经核查，该项目规划套内建筑面积为382—547平方米不等，无燃气接入，按图施工，未违反相关规定。
三、结案意见
综上，鉴于该项目未违反相关规定，已符合规划对办公的设计要求，故拟提请市整治办（市住房建设管理委）同意项目的剩余房源对外销售。
特此函达。
2018年4月12日
——结束——。
《上海天伦公寓商务大楼》策划书目录第一部分项目之市场态势研判一、上海市写字楼市场扫描————————3二、中山公园商圈区市场环境————————8三、项目周边写字楼案例调研————————10四、项目周边商业调研分析————————17五、项目所在区域规划与发展————————18 第二部分项目企划与核心策略建议————————20 第三部分租售、推广策略————————29 第四部分销售推广实施方案————————30 第五部分包装方案————————36第一部分项目之市场态势研判核心概要：上海写字楼物业的买卖市场不在高端，而是中央商务区的中档写字楼领衔主演，但一直以来，缺少突破及扣人心弦之作。
并且，由于沪地特殊的市场投资环境，不少写字楼物业在销售通路无法突破时，还是延续以前“商住两用”的老思想。
那么，本项目是否亦要以此手法淡市突围呢？事实上，从项目所处区域的客户群特性以及资源优势来判断，我们认为，对项目销售最有承接力的市场仍是所在区域的写字楼市场。
项目所处区域为中山公园商圈，无疑，它的未来是值得期待的，但是，就现状而言，若本项目希望以18000元/M2的基准价冲击市场，在三个月内快速解决战斗，它所面对的就必然是一个需要敬畏的市场，需要以选择智慧的来突破的市场！一、上海市写字楼市场扫描1、写字楼市场综述二季度上海甲级写字楼市场租售两旺。
目前写字楼的成交租金较去年同期上扬14.3％。
平均成交租金最高为静安区，达0.97美元，卢湾居次，为0.86美元。
大部分租金成长地区都集中在浦西市中心区域，供不应求的情况在这些地区表现也最为突出。
次中心区域推出的小户型办公房也受到市场追捧，销售火爆。
商铺市场相对来说发展比较稳定，市中心铺面依然一铺难求。
商铺需求逐步由中心区域向次中心区域转移。
商铺供应也是以次中心商业配套为主。
边远地区租赁价格较为低廉。
成交价为每平方米2.2－3.5元/天，价格差最主要区分在商业形态上，这部分商铺租赁情况也颇为火爆。
上海集电港三期天之骄子公寓式酒店工程建设结构设计第一章工程概况一、项目概述张江集成电路产业区上海集电港三期（南块）天之骄子公寓式酒店工程位于上海市浦东新区张江镇张江集成电路产业区A区5-6地块，东邻盛夏路，南至祖冲之路，西临嘉频世和中心项目，北抵5-4地块。
总建筑面积约90473㎡。
本项目由3幢11-14层公寓式酒店，1组2－3层商业裙房及其附属配套设施组成，地面建筑面积69897㎡，其中公寓式酒店55107㎡，商业裙房14790㎡。
本工程±0.000相当于绝对标高4.7m，室内外高差0.5m。
二、建筑设计概况各单体具体参数如下表：2层商业裙房以满足自身及吸引邻近区域消费群体为目的，两端安排较大体量的集中餐饮及超市，中间为零售商铺，采用内街形式最大限度地延长商业面，内街由上下二层街道组成，将中、小商铺串联起来，曲折的内街，天桥和小广场，形成富有情趣变化的商业空间。
●3幢高层公寓式酒店1，2层安排以银行、邮局、健身、药房等目的性消费为主的配套商业。
●3幢高层公寓式酒店共有客房1245套，其中1，3号楼14层，4－14层为客房层，共有5种房型，户内面积从20－40㎡不等。
同时为满足多样化需求，2号楼设计为全跃层LOFT形式，共11层，4－11层为客房层。
●地下室除了安排设备用房外，主要为地下机动车库和非机动车库，并设计有平战结合6 级人防设施。
●本项目高层公寓式酒店立面设计强调竖向线条，外凸的实墙体与内凹的虚玻璃体形成对比，在相对均质的表面上自由穿插的二层高开洞和转角处的相互错落的阳台成为点缀。
●商业裙房通过高低错落的形体变化，结合内街的形式，以广场，平台，内外廊，室内外楼梯及坡道，天桥等交通元素相互沟通穿插，通过涂料、铝板、木料、玻璃等不同性格的材料与色彩的相互对比，形成外向，前卫的商业氛围。
●高层公寓式酒店外墙以涂料饰面为主，外门窗采用铝合金框镀膜中空玻璃门窗，阳台栏板采用夹胶玻璃栏板配不锈钢扶手，空调室外机包封采用铝合金百页。
珠海十字门会展商务组团一期公寓式酒店竣工（预）验收质量评估报告上海市建设工程监理有限公司二零一三年十月三十一珠海十字门会展商务组团一期公寓式酒店竣工（预）验收质量评估报告建设单位：珠海十字门中央商务区建设控股有限公司施工单位：上海宝冶集团有限公司设计单位：珠海华发建筑设计咨询有限公司勘察单位：广州容柏生建筑结构设计事务所、广州市设计院监理单位：上海市建设工程监理有限公司总监理工程师：公司技术负责人：上海市建设工程监理有限公司目录1、工程概况2、监理内容、范围、监理过程及监理依据3、监理机构组成4、施工合同履行情况5、按图施工情况、重大设计变更及执行情况6、执行工程技术标准情况、施工单位是否违反工程建设强制性标准行为7、质量控制资料核查情况8、安全与使用功能资料核查情况9、见证取样和送检结果汇总10、单位、分部、分项工程质量情况11、本工程观感质量验收情况12、工程质量事故报告及处理情况13、安全生产及文明施工情况14、各分项、分部工程施工质量情况15、预验收问题整改情况16、本工程质量综合评定一、工程概况：公寓式酒店为框支剪力墙结构（框支框架部分采用钢骨混凝土），工程有2层地下室，负一层层高为7.5m，负二层层高为4.0m。
公寓式酒店单体面积56206㎡，其中地上44170㎡，地下面积12036㎡，建筑基底面积1569㎡，地下室用做停车库及设备用房。
建筑高度、消防高度为97.5m，最高点标高100.80m，建筑层数，地上28层，地下2层。
公寓式酒店基础设计安全等级为二级，设计使用年限为50年，地基基础设计等级为甲级。
设计相对标高±0.000相当于绝对标高＋5.000m（黄海高程），抗震设防烈度为7度，混凝土环境类别：地下室侧壁临土面和露天混凝土结构为三类（滨海室外环境），室内潮湿环境混凝土结构为二a 类，其余均为一类。
二、监理内容、范围、监理过程及监理依据：监理内容、范围：按照监理合同、施工合同、国家规范及设计图纸对珠海十字门会展商务组团一期公寓式酒店工程招标文件内所有建筑物及其室外工程施工及后期的保修阶段进行监理，认真履行“三控、三管、一协调”的任务。
尊轩闸北华龙大厦营销策划执行报告公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-尊轩180LIVING HOTEL闸北华龙大厦营销策划执行报告2004年9月第一部分产品概述一、本案项目名称华龙大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
三、本案基本数据总占地面积：2570平方米总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米容积率：4.99建筑高度：56.4米停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米；酒店单元间----25.94平方米单元45.4平方米单元商业地产50年用地性质。
第二部分市场分析2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。
在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。
取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。
市场趋于供需平衡。
产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。
部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。
单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。
产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。
由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。
装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等。
由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格。
早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数消费群体，投资客比例大幅上升。
30-50岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。
（2019）沪一中民二(民)终字第1511号上海市第一中级人民法院民事判决书2019沪一中民二民终字第1511号上诉人原审被告上海海内房地产开发有限公司。
法定代表人朱鞠平，总经理。
委托代理人朱卫兵，该公司职员。
委托代理人陈庆，上海市希望律师事务所律师。
上诉人原审被告上海宜佳宾馆有限公司。
法定代表人练秀珍，总经理。
委托代理人张建仲、顾华兴，上海市华亭律师事务所律师。
被上诉人原审原告上海祥龙虞吉建设发展有限公司，住所地上海市龙华后马路147号23幢106室。
法定代表人崔国裕，董事长。
委托代理人侯晓恬、何素杰，上海市福隆律师事务所律师。
上诉人上海海内房地产开发有限公司以下简称海内公司、上海宜佳宾馆有限公司以下简称宜佳宾馆因与被上诉人上海祥龙虞吉建设发展有限公司以下简称祥龙公司建设工程施工合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院2019徐民三民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后，依法组成合议庭，于二○○九年五月十九日公开开庭审理了本案，海内公司委托代理人陈庆、朱卫兵，宜佳宾馆委托代理人张建仲、顾华兴，祥龙公司委托代理人侯晓恬、何素杰到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审查明，2019年12月3日，海内公司由朱鞠平、邓光明作为代表签署与宜佳宾馆分别作为乙方、甲方签订《土建装潢协议》，就宜山路250弄8号土建、装潢、改进工程达成协议一、工程时间2019年12月5日至2019年2月5日止，工程为期60天。
如工程出现其他原因，甲方同意后可相应延长几天。
二、工程按93年定额结算，按三级标准收费，材料按市场信息价按实结算，水电费由甲方负责，工程有关手续由甲方负责办理，费用各负其责。
三、乙方在施工过程中必须按甲方要求施工，客房暂定每间11,000元，甲方指派两人在现场材料签证。
四、乙方垫资50％为工程款，甲方应在一年内还清，还款办法土建工程交付装潢并交付使用后第三个月开始，按比例分期付款春节期间除外，工程款如双方有争议以审计为准，时间为40天，但不影响还款计划，如到期不能及时还款，甲方用经营权担保。
地产项目结案总结财富公馆地点：曹安路1558号形态：4-14层酒店式公寓，1—3层商铺接盘时间：2004年2月21日推案时间：2004年3月底至xx年4月底交房时间：xx年9月30日包销价格：酒店式公寓7500元，商铺13000元销售时限：酒店式公寓预售证办出后6个月（即2004年2月30日）；商铺预售证办出后8个月（即2004年4月30日）销售情况：酒店式公寓按期全部售罄，商铺去化遇阻没有实现销售。
各月销售情况:2003年9月份43套占22%2003年10月份28套占14%2003年11月份28套占14%2003年12月份68套占35%2004年1月份17套占9%2004年2月份11套占6%共计195套100%二、产品方面1、主要经济指标：基地面积：3460平方米建筑占地面积：1550平方米建筑密度：46、8%容积率：4、0绿化率：20%机动车位：27个本工程地上部分建筑面积为12925、78 平方米左右，地下部分建筑面积为4223平方米。
商场部分总建面积分别为：一层985、73平方米，二层1813、02平方米，三层1840、74平方米，共计4639、49平方米。
公寓部分建筑面积为8286、29平方米，2、单体平面布局：一二三层为商场。
在商场的主要入口旁设有残疾人坡道。
在一层公寓入口设有入口大堂。
从四层开始为主楼，四至三层设大小不同的房型使购房者有更多的选择。
屋顶为电梯机房层。
3、工建配套及室内装修配置：本建筑主体结构为剪立墙结构。
外墙面采用玻璃幕墙，涂料及花岗岩相结合。
设二台永大日立电梯，其中一台从一楼至四楼层层停靠，另一台是从地下一楼至四楼层层停靠，并兼作消防梯。
本大楼用电负荷为6KW。
每户预留一门直线电话，和有线插座一个。
本大楼设有楼宇对讲系统，每户均设有一门报警按钮。
走廊和电梯内均设有监控装置。
大楼内每户的进户门采用高级防火防盗门。
外窗则采用高级彩色铝合金窗。
房屋内部材料则是采用免漆实木地板，墙、顶为多乐士内墙乳胶漆。
