泰安市不动产登记常见问题解答
一、什么是不动产?
不动产是指土地、海域及房屋、林木等定着物。
二、什么是不动产登记?
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其法定事项记载到不动产登记簿上的行为。
三、不动产登记的主要内容有哪些?
不动产登记的内容是不动产权利归属和其他法定事项，包括：
1、不动产的自然属性。如：面积、空间、用途等。
2、不动产权利归属。如权利人是谁，权利来源是什么，以及权利的期限等。
3、不动产权利的变化情况。如变更了权利人等。
四、哪些不动产需要统一登记?
按照国务院《不动产登记暂行条例》，所有不动产都要统一到一个部门登记。不动产登记对象包括：1、集体土地所有权，2、房屋等建筑物、构筑物(水塔、桥梁、隧道、纪念碑等)所有权，3、森林、林木所有权，4、耕地、林地、草地等土地承包经营权，5、建设用地(工业、商业、城市住宅、交通、水域等)使用权，6、农民宅基地使用权，7、海域使用权，8、土地、房屋抵押权，9、地役权，10、法律规定需要登记的其他不动产权利。
五、要想掌握不动产登记知识,应该学习哪些法律法规和规章?
1、与不动产登记相关的法律有：《物权法》《土地管理法》《城市房地产法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。
2、与不动产登记相关的行政法规有：《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《森林法实施条例》。
3、与不动产登记相关的规章有：《土地登记办法》《房屋登记办法》。
六、老百姓过去依法办理的房产证、土地证，在不动产统一登记后，是否需要更换成新的证书，或者说过去的证书还有效吗?
老百姓过去依法办理的《土地使用证》和《房屋所有权证》，都是有效的，并且，效力不变。
七、新证与老证有什么不同?
新证与老证的区别，大致可以归纳为三点：
一是，证书变了。现在的证书统一为：《不动产权证书》、《不动产登记证明》。
二是，现在的证书上，增加了一个二维码，作为存储不动产登记信息的标识。只要扫描证书上的二维码，就可以立即获取不动产权证的编号、不动产单元号码等相关信息。
三是，证书上既有土地信息，也有房屋信息，内容比原来得多，更细。比如，新的《不动产权证书》上的图纸就有两张，一张是宗地图，反映的是土地的界址、界线、邻宗地等信息;另一张是房屋平面图，反映的是建筑物、构筑物在宗地上的具体位置。
八、不动产登记有什么好处?
不动产登记是不动产物权发生效力的前提。例如，甲将自己的房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同，合同成立就发生效力，但如果不登记，房屋的所有权仍然属于甲。只有登记了，不动产登记簿上甲的名字变更为乙的名字，在法律上讲，房屋才属于乙，是乙的财产。所以，不动产登记是物权公示原则的要求和体现。依法进行的物权公示，具有社会公信力。经过不动产登记，能够更好地维护不动产交易秩序和交易安全，保障不动产权利人的合法权益。
九、不动产统一登记，如何体现统一?
不动产统一登记，“统一”二字体现在四个方面：
1、登记机构统一
2、簿册证书统一
3、登记依据统一
4、信息平台统一。
十、小区中配套建设的社会公益事业用地，按什么用途登记?
依据各种正式批准文件，小区中配套设置和建设的幼儿园、医院等社会公益事业用地，严禁擅自改变用途。在单独登记时应按《土地利用现状分类》确定的用途登记。其变更登记、转移登记申请之前，应报经原批准机关批准。否则，不予受理。
十一、房、地是否可以单独登记?
依法取得国有建设用地使用权，尚未建造房屋的，可以单独申请国有建设用地使用权登记。有建筑物的宗地，必须是土地、房屋都经过依法审批后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
十二、小区内公用设施和物业服务用房等怎么登记?
对于小区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等共有部分，不动产登记机构在登记簿上如实记载，不单独颁发不动产权属证书。
十三、听说登记的权利受法律保护，那么继承房屋也必须登记吗?
经过登记机构依法登记的权利，肯定受到法律的保护。但并不是所有的权利必须在登记之后才拥有。比如说，房屋所有权的继承，不登记也有效力。但是，如果继承的房屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能过户。
十四、不动产登记簿与《不动产权证书》各有什么作用?
不动产登记簿，它反应的是不动产的状态以及不动产的各种权利变动，具备一定的法律效力。不动产登记簿在不动产登记制度中处于核心地位。
《不动产权证书》，它是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。不动产权证书是保管在权利人手中的，它是表明权利归属的一种证明。
十五、登记机关是否可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记?
登记机关完全可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定直接办理注销登记。原因是：现实生活中，不少原权利人怠于申请注销登记，而登记簿上记载的仍然是原权利人，与实际的权利状态不符，不仅容易造成登记簿管理上的混乱，还可能影响其他人的合法权益，因此，登记机关可以按照规定依职权直接进行注销登记。
十六、监护人能处理未成年人的房屋财产吗?
一般情况下，未成年人的父母就是未成年人的监护人。监护人可以处理未成年人的房屋财产。但是，需要注意的是，监护人处分未成年人的房屋而申请登记的，需要提供他(她)与未成年人的身份关系的证明，还要提供他(她)处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证。
十七、什么时候可以撤回不动产登记申请?
登记机构将登记事项记载于不动产登记簿之前的这段时间里，申请人可以撤回登记申请。登簿之后，不动产物权就已经成立，是不能撤回不动产登记申请的。
十八、房屋买卖合同生效，房屋所有权就自动转移了吗?
依据《物权法》有关规定，当事人之间订立的有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，签订房屋买卖合同之后，无论是否办理不动产登记，都不影响合同本身的效力。
但是，房屋买卖合同生效之后的法律效力与办理不动产登记产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效不等于所有权变动，只有办理了不动产登记，才产生物权变动的法律效果。
十九、为防止房地产开发商“一房多卖”，购买预售商品房以后应该怎么办?
