58安居客-2019年中国住房租赁报告-2019.12-35页

格式：pdf
大小：4.23 MB
文档页数：35

下载文档原格式

中指-长租公寓市场月度报告(2019年1月)-2019.1-27页

1月14日，北京市第十五届人民代表大会第二次会议召开，陈吉宁作政府工作报告，重申完善住房市场体系和住房保障体系，保持房地产市场平稳健康发展。
《报告》2019年任务内容节选▼
• 纵深推进疏解整治促提升专项行动，基本实现违法群租房、地下空间散租、占道经营等动态清零。
• 出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市场稳定；
住房微改造； • 鼓励村集体、经济联社租赁经营合法的“城中村”集体物业住房； • 禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间分割改造为“房中房”
对外出租。
点评与启示
《方案》提出的促进住房租赁市场发展举措较为全面，有鼓励支持，也有管理规范。在热点城区住房和土地供应不足背景下，探索更多可增加租赁住房供应的方式方法，对企业给予极大的鼓励和支持。
点评与启示
截至目前，集体建设用地建设租赁住房试点城市扩展至18个，除上述5城外，还有北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13城。这类土地价格相对便宜，是未来企业突破盈利难困局的重要突破口，部分城市也鼓励多主体参与建设、经营。
北京：2019政府工作报告，提出进一步完善住房市场体系和住房保障体系
点评与启示
本月上海共成交8宗自持地块，其中6宗租赁地块位于浦东新区，一宗租赁地块位于杨浦区，剩余一宗地块位于宝山区。浦东新区租赁住房用地将至少提供11573套租赁住房，且位于工业园区和生态园周边，可有效满足周边租住需求。
土地：杭州成交2宗租赁地块，均建设人才专项租赁住房
地块名称：三塘单元XC0508R21-28地块成交总价：9.4万元规划建筑面积：1.9万㎡自持比例：100% 楼面均价：4855元/㎡土地性质：人才专项租赁住房竞得企业：杭州通济置业

Fastdata极数：2019年中国长租公寓行业发展分析报告

2019年中国长租公寓行业发展分析报告Fastdata极数数据说明•移动端数据：通过SDK的形式获取用户移动端APP使用数据。

包括但不限于频次、时长、浏览路径、订单、移动支付等维度数据的收集，上报、存储及统计分析。

•PC端数据：针对特定类型平台进行不同维度及口径的数据抓取、数据结构化处理、存储及统计分析。

•宏观数据：来源渠道主要包括Wind、choice、彭博及国家相关统计机构等。

•免责声明：本报告基于独立、客观、实事求是的分析研究，但不对任何机构及个人构成投资及其他决策建议，不分享相关收益，也不承担相关责任。

Part One中国长租公寓行业发展概况2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，为长租公寓主要市场近三年住房租赁ABS债发行规模超1370亿元，2019年长租公寓创投融资近120亿元移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道，长租公寓App活跃用户规模超220万2018年末，中国流动人口数量达2.41亿，住房租赁市场需求巨大2.212.302.362.452.532.472.452.442.411232010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年中国流动人口数量（亿人）注：数据来源于国家统计局《2018年中国统计年鉴》及国家卫计委一线及新一线城市为主要流动人口聚集地，为长租公寓主要市场981.7848.0795.0607.6562.8478.0368.6368.6224.4217.2157.020040060080010001200上海市深圳市北京市东莞市广州市天津市苏州市西安市武汉市宁波市成都市人口超千万的一线及新一线城市外来常驻人口（万人）一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元，长租公寓行业大有可为5,6506,8857,7509,22010,400200040006000800010000120002015年2016年2017年2018年2019年E一线及新一线城市住房租赁市场规模（亿元）十九大提出“房住不炒，租购并举”的住房保障要求后城镇居民多层次住房体系快速完善市场化程度住房保障强度商品房商品租赁房限价商品房共有产权房公共租赁房（外夹心层）经济适用房公共租赁房（内夹心层）廉租房中国多层次住房供应体系住房租赁政策顶层设计不断完善，各城市实施细则不断丰富长租公寓行业发展不断规范化时间政策出处主要内容2014年3月国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出“租售并举”与“大力发展住房租赁市场”，开启了新住房制度改革浪潮2015年1月住建部《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2015年1月住建部、财政部等《住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》2015年10月税务总局《国家税务总局公告2015年第73号——关于发布<减免税政策代码目录>的公告》2015年12月中央经济工作会议提出以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口2016年5月国务院《关于健康培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作2017年5月住建部《租房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》发布，住房租赁管理制度建设开始迈出实质性步伐2017年7月九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，加快推进住房租赁市场建设2017年8月国土部、住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》2018年月证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品2019年1月财政部、住建部《公共租赁住房资产管理暂行办法》强调不得将公租房资产用于抵押担保2019年7月财政部、住建部《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》显示，北京、上海等16个城市成功入选2019年10月住建部开展住房租赁中介机构乱象专项整治，取缔黑中介优化租赁市场环境自持物业托管物业长租公寓供给侧经过多年的发展，长租公寓产业链分工不断细化、不断完善✓土地购入✓住房建设✓住房装修✓房源拓展✓合同签订✓装修改造✓业主租金支付长租公寓经营商✓家具家电配置✓维修保洁✓生活服务租户✓租赁合同签订✓租金缴纳✓搬家入住长租公寓经营商及需求侧外围服务机构服务机构✓装修施工✓维修保洁服务商✓生活家居供应商金融服务✓租金贷款✓自持物业融资✓企业ABS 发行✓其他金融服务截止2014年末，自如、魔方、青客、蛋壳等品牌已成立2015年起房地产企业大举进军长租公寓市场•安歆公寓•青客公寓•优客逸家2012年•蘑菇公寓•寓见青年公寓•包租婆公寓•蜗牛租房•窝趣公寓•小螺趣租•乐窝公寓•蛋壳公寓•世联红璞•可遇公寓•函数公寓2014年•V 客青年公寓•蜜柚公寓•水滴公寓•城家公寓•Warm+公寓•FUNX 青年社区•优辰公寓•Color 公寓•万科泊寓•大象公寓•魔飞公寓•逗号公寓•乐乎公寓•相寓•Go 窝公寓•随寓青年社区•绿城优客2015年•江寓•别致公寓•芋头公寓•E+青年公寓•熊猫公寓•爱公寓•青沐公寓•+缘公寓•碧家国际社区•昕舍•星吧客公寓•铃铛公寓•方隅-中骏集团•寓享空间-佳兆业•群岛MOMA2017年微家世联公寓鑫星公寓Lucia2019年•彩虹租房•鼎寓•卖家公寓•乐栈公寓•金地草莓社区•蜜蜂村落•她寓•龙湖冠寓•朗诗寓•旭辉领寓2016年•弹窝•CCB 建融公寓•智小窝•铂乐青年社区•摩寓•有巢•大鱼公寓•匠寓•摩尔公寓•城寓•保利公寓•融创住住&心地•城方-上海地产2018年•摩玛公寓•美丽屋•魔方公寓•YOU+青年公寓•V 领地•自如•小马快装2011&before•WoWo 心家•青年汇•新派公寓•Unests 友社•贝客公寓•尚臻-嘉华国际2013年2019年前十月，长租公寓创投融资近120亿元，大资金迅速涌向头部品牌•青客公寓天使轮•魔方公寓B 轮6000万美元•青客公寓A 轮1000万美元•青年汇A 轮数千万元•优客逸家B 轮2200万美元•窝牛租房天使轮，数百万元2014年&before•蜜柚公寓天使轮3000万元•蛋壳公寓天使轮数百万元•小螺趣租A 轮500万美元•魔方公寓B+轮1.4亿美元•可遇公寓天使轮1000万元•水滴公寓A 轮5000万元•青客公寓B 轮1.8亿元•优辰公寓天使轮620万元•函数公寓Pre-A 950万元•warm+公寓pre-A 轮数千万元•贝客公寓Pre-A 轮2000万元•Color 公寓A 轮1600万元•蛋壳公寓A 轮数千万元2015年•YOU+国际青年社区C 轮•麦家公寓A 轮1000万元•湾流A 轮4亿元融资•房总管A+轮数千万元•麦邻租房A 轮•乐乎公寓B 轮数千万元•安心公寓B 轮、B+轮数亿元•蜜蜂村落天使轮数百万元•未来城B 轮2亿元•城家公寓Pre-A 轮5000万美元•窝趣Pre-A 轮融资5000万元•优辰公寓Pre-A 轮1500万元•蘑菇租房C+轮3000万美元•蛋壳公寓A+轮超亿元2017年2019年1-10月•美丽屋B 轮融资3000美元•新派公寓B 轮数千万元•摩玛公寓天使轮500万元•魔方公寓C 轮3亿美元•包租婆公Pre-A 轮，2000万元•GO 窝公寓天使轮，300万•大象公寓Pre-A 轮数百万•FUNX 自由青年社区天使轮150万元2016年•自如A 轮40亿元•蛋壳B 轮1亿美元•蛋壳公寓B 轮7000万美元•微舍A 轮数千万元融资•彩虹租房A 轮500万元•小马快装天使轮1000万元•她寓天使轮数百万•蜜蜂村落天使轮•鼎寓天使轮数千万•V 领地A 轮融资2亿美元•青客公寓C 轮数千万美元•优客逸家C 轮融资10亿元•乐乎公寓B 轮1亿元•贝客公寓B 轮融资•寓小二A 轮5000万元•青沐公寓天使轮融资•E+青年公寓A 轮1亿元2018年•微家天使轮5000万元•窝趣B 轮2亿元•魔方公寓D 轮1.5亿美元•蛋壳公寓C 轮5亿美元•自如B 轮5亿美元•智小窝Pre-A 轮2000万元•城家公寓A 轮3亿美元•蛋壳公寓D 轮1.9亿美元注：数据不包括企业二级市场融资及发行企业债融资近三年，住房租赁类企业ABS 债发行规模超1370亿元为长租公寓快速扩张带来了充沛的资金支持121.61,126.9123.52004006008001,0001,2002017年2018年2019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行规模（亿元）项目名称发行金额（亿元）华发租赁住房一号资产支持专项计划50.00佳兆业城中佳画住房租赁1-20期资产支持专项计划30.00合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划20.00金地·火花长租公寓1-8期资产支持专项计划20.00东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项3.512019年1-10月住房租赁类企业ABS 债券发行情况大型商业银行授信超1.2万亿，有力支持了住房租赁供给端建设时间银行合作方资金规模项目情况2017年10月中信银行碧桂园300 亿元中信银行将在长租住宅领域向碧桂园提供300亿元保障性基金2017年10月建设银行碧桂园200亿元签署《全面战略合作协议》，为碧桂园上海区域发展长租公寓提供200 亿元资金支持2017年11月建设银行美的地产150 亿元提供总额为150 亿元的授信额度，用于租赁相关业务2017年11月工商银行北京城建集团、首开集团，亦庄控股、中粮地产6000亿元为北京租赁市场建设主体提供不少于6000亿元资金支持2017年11月交通银行万科、绿地、碧桂园等26家房地产企业1500亿元签署住房租赁战略合作协议，给予超过1500 亿元意向性授信额度，专项用于金融支持住房租赁业务发展2018年1月农业银行北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团2000亿元签署合作协议，拟向六家企业合计提供2000 亿元信贷资金，用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发2018年2月中国银行万科、中海、华润、碧桂园等2000亿元签署战略合作协议，计划提供租赁市场融资，规模不少于2000 亿元2019年2月上海银行绿地100亿元重点加强在国家鼓励发展的租赁住房等国计民生核心领域的合作市场需求旺盛、政策支持及巨量资金投入，长租公寓行业前景可期但市场竞争格局进入重塑阶段，竞争力压力增大✓真实房源，可信度高✓精装修，居住体验佳✓公司化运作，管理规范✓维修、保洁、搬家等服务优势（Strengths ）✓市场需求大✓政策支持✓大量资本投入✓租房消费升级机会（Opportunities ）✓前期投入成本高，资金链断裂风险大✓装修环保不达标事件频发✓未形成寡头市场前，盈利空间有限✓强制租金贷，携款跑路等损害行业健康发展劣势（Weaknesses ）威胁（Threats ）长租公寓行业SWOT 分析✓城市化减速，大城市人口增速趋缓✓廉租房、公租房、经适房等大量入市✓长租公寓引发房租大幅上涨，监管及舆论压力49.2%59.0%68.2%73.9%2016年2017年2018年2019年1-10月租房类App 渗透率移动端已成为用户获取租房信息的主要渠道注：住房类App 渗透率=住房类App 活跃用户/租房用户数66.4%85.4%88.4%87.1%40.5%70后80后90后00后其他不同年龄阶段租房用户中租房类App 渗透率2019年10月，长租公寓App 活跃用户规模超220万，同比增长近20%103.8157.5 189.5224.868.7%51.8%20.3%18.6%0%20%40%60%80%501001502002502016年10月2017年10月2017年10月2019年10月长租公寓App 月活用户数（万）及同比增速一线及新一线城市为长租公寓品牌竞争的主要战场新一线城市已成为最重要的增量市场2.39%7.70%8.89%11.07%18.79%22.60%28.42%35.08%78.82%69.70%62.69%53.85%2016年10月2017年10月2018年10月2019年10月长租公寓用户城市分布一线城市新一线城市二线及以下城市Part Two长租公寓行业竞争格局分析自如一骑绝尘，月活用户规模超150万，泊寓、冠寓及领寓三款地产系App入围前十自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固，泊寓杀入前五蛋壳公寓开业房源达40.7万间，同比增长148%，暂居行业第二青客公寓可出租房源为9.73万间，上海占比超六成，为长租公寓一方霸主长租公寓品牌如雨后春笋，蓬勃发展房产中介、开发商、酒店及独立长租公寓品牌发展各具特色房产中介旗下长租公寓房地产开发商旗下长租公寓酒店系长租公寓品牌独立长租公寓品牌蛋壳公寓魔方公寓优客逸家湾流公寓V领地链家自如我爱我家相寓世联行世联红璞青客公寓YOU+青沐公寓Q房Q社国际青年公寓如家雅住（逗号公寓、青巢公寓）华住城家公寓住友漫果公寓雅诗阁公寓业务铂涛窝趣格林公寓途窝主题公寓万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓BIG+碧家国际社区华润有巢金地草莓社区融创住住&心地保利公寓N+绿地公寓招商地产壹公寓朗诗寓蜜柚公寓第一梯队第二梯队157.942.715.613.99.3 7.9 7.8 7.5 5.9 5.9 04080120160200自如蛋壳公寓万科泊寓青客公寓龙湖冠寓相寓魔方生活乐乎公寓世联红璞旭辉领寓2019年10月长租公寓App 月活用户规模（万）第三梯队中介系地产系独立品牌自如一骑绝尘，月活用户规模超150万万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓三款地产系长租公寓App 入围前十注：此处App 间的数据为非去重数据，如一个用户同时使用自如及蛋壳公寓，则自如及蛋壳公寓分别计一个用户自如运营房源超百万间，霸主地位依然稳固房企系长租公寓发力迅猛，万科泊寓杀入前五102.440.728.59.78.2 6.0 4.9 4.4 3.2 2.5 2.12.1 2.0 1.8 1.6 1.4 1.4 1.4 0.8 0.8 0306090120自如蛋壳公寓相寓青客公寓万科泊寓龙湖冠寓乐乎魔方世联红璞旭辉领寓V领地窝趣湾流朗诗寓招商公寓碧家国际社区城方城寓未来域中富旅居金地草莓社区主要长租公寓开业房源规模（万间）以万科泊寓、龙湖冠寓及旭辉领寓为代表的地产系集体发力长租公寓竞争格局或迎巨变23.011.06.86.04.54.02.5 2.41.61.5510152025万科泊寓龙湖冠寓旭辉领寓碧家国际社区朗诗寓华润有巢城方城寓招商公寓中骏方寓保利公寓地产系长租公寓管理物业规模（万间）注：管理物业规模包括，已经开业的物业及尚在装修、改造、建设中的物业资源积累深厚、产品线丰富、配套服务全面自如在长租公寓领域竞争优势显著资源沉淀海量管理房源城市楼盘字典海量租客信息租赁数据沉淀租客画像品牌背书完善的服务产品线丰富自如友家自如整租自如寓自如豪宅自如民宿自如驿维修搬家保洁金融蛋壳公寓物业管理规模持续快速扩张2019年9月末，开业房源达40.7万间，同比增长148%0.20.30.61.11.41.62.43.85.27.311.016.423.628.534.640.7510152025303540452015年12月2016年6月2016年12月2017年6月2017年12月2018年6月2018年12月2019年6月蛋壳公寓管理房源规模（万间）+148.0%近六成蛋壳公寓用户同时使用自如获取租房信息万科泊寓用户与自如用户差异显著，仅两成泊寓用户使用自如自如独立用户蛋壳独立用户重合用户100%13.8%18.2%自如与蛋壳公寓App 用户重合度自如独立用户万科泊寓独立用户重合用户100%7.8%2.3%自如与万科泊寓App 用户重合度经过六年发展，万科泊寓已成为最具竞争力的长租公寓品牌之一201420152016201720182019✓布局长租公寓✓万科驿成立✓开业公寓1000间✓公寓品牌统一，更名为泊寓✓明确提出成为全球领先的住房租赁企业✓29城、96个项目，开业公寓超3万间✓拓展房源超10万间✓住宅租赁确定为公司核心业务✓开业房源8.2万间✓拓展房源23万间泊寓发展路径：万科资金、人才、土地、品牌等支持2019年9月末，青客公寓可出租房源为9.73万间上海占比超六成，为长租公寓一方霸主4.428.397.439.73246810122016年2017年2018年2019年青客公寓可出租房源规模（间）63.7%10.6%14.9%5.9%4.5%Part Three长租公寓用户画像长租公寓租客高学历、高收入特征显著，过半从事IT及金融行业未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息，近八成用户租房决策周期不超过7天长租公寓用户认真生活不将就，旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户长租公寓租客高学历、高收入特征显著超八成具备本科及以上学历、过半从事IT 及金融行业4.8%15.5%67.6%12.1%长租公寓租客学历分布高中及以下专科本科研究生及以上2.5%5.9%9.2%12.4%37.4%17.8%6.7%8.1%0%10%20%30%40%学生政府/国企房地产教育及医疗互联网/IT金融文化传媒其他长租公寓租客职业画像高收入白领占比高相比女性租客，男性租客对长租公寓更加青睐54.9%50.2%45.1%49.8%0%10%20%30%40%50%60%长租公寓租客住房租客长租公寓租客性别分析男性女性未婚青年为长租公寓主要租客群体，超一半租客搬家频率不超过一年典型长租公寓用户画像年龄<30岁81.1%合租70.9%租期≤1年54.4%未婚78.7%2019年10月，超30%租客安装不少于一款长租公寓App ，同比增长89.6%注：租房当月：用户一年内使用长租公寓App 频率最高的月份为租房当月83.70%69.10%10.90%22.60%5.40%8.30%0%20%40%60%80%100%2018年10月2019年10月租房当月用户长租公寓App 安装数量1款2款3款及以上合计：30.9%合计：15.3%长租公寓用户找房期间会集中时间获取租房信息近八成用户租房决策周期不超过7天注：用户APP 集中使用程度数据统计方法为，先对2019年用户每月使用次数进行求和、排序，选取用户使用次数最多的一条数据，再按照不同使用天数分组统计，得到不同天数用户合计数量、然后计算占比8.9%14.5%41.4%35.2%0%10%20%30%40%50%≥15天8-14天4-7天1-3天2019年长租公寓用户App 集中使用程度合计：76.6%自如用户最“拼”，日均启动App 超十次寻找合适房源泊寓、冠寓、青客及领寓用户更为淡定从容10.97.56.23.93.32.52.11.81.5 1.51.424681012自如蛋壳公寓世联红璞乐乎爱上租魔方生活万科泊寓龙湖冠寓青客公寓旭辉领寓魔飞公寓2019年10月长租公寓用户日均App 启动次数（次）注：次数据统计口径为长租公寓App 日货用户平均启动APP 的次数长租公寓用户认真生活不将就旅游、健身、理财及读书比例显著高于普通租房用户93.9%61.2%35.6%35.7%21.9%51.4%22.5%10.4%11.4%5.2%0%20%40%60%80%100%休闲旅游海淘运动健身投资理财读书长租公寓用户其他类型App 使用习惯长租公寓用户租房用户青客公寓用户职场精英特征显著使用办公协同App 的比例，领先主要长租公寓品牌31.1%15.4%28.7%13.8%22.7%6.7%16.1%4.3%钉钉企业微信2019年10月长租公寓用户钉钉及企业微信使用比例青客公寓万科泊寓蛋壳公寓自如Fastdata极数。

2019年毕业季租赁市场研究报告

其他
07
毕业生愿意花多少钱去租房？
交叉分析城市级别与房租收入比情况，一线城市期望房租收入比多集中在20-30% 即愿意拿出月收入的20-30%去租房子。新一线城市中，期望房租收入比多集中在 10-20%，占比约为42.3%。与一线城市相比，新一线城市就业的毕业生房租收入比期望更低。使用Pearson χ2 检验进行验证，p-value = 4.41e-3 <<0.05，即房租收入比与城市级别正相关，城市级别高，房租收入比相应高。
06
毕业后是选择租房还是选择买房？
期望在一线城市就业的毕业生中，63.7% 的毕业生选择先租房再买房，同上，新一线城市的比例约为69.1%。无论是一线还是新一线，先租房后买房均是主流。当然一线城市约11.6%，新一线城市约8.6%受调毕业生表示，选择毕业后让父母买房。
新一线城市
先租房再买房长时间租房短期不考虑买房
使用Fisher精确检验进行验证，p-value =
1.281e-10 <<0.05，即收入与学位有关，
学位越高，期望薪资越高。
50.6%
42.2% 39.4%
19.3%
20.0%
6.7%
10.4%
8.1%
1-1.5万元 1.5-2万元 2万元以上 0.3-0.5万元 0.5-1万元
分析性别与收入情况，42.7%的男生与
２０１９年毕业季租赁市场研究报告
目录
contents
01 数据说明 02 毕业季租客画像分析 03 毕业季租赁现状分析 03-01 租客年龄分析 03-02 交易量&租金情况 03-03 租赁面积&形式情况 03-04 租赁区域分析 03-05 付款方式 03-06 房租收入比情况 03-07 房租洼地探究（以北京为例）

2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测

2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测【目录名称】2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测【交付方式】Email电子版/特快专递? 地产需求持续性较好，基建需求增速5-6月份底部持平? ? ? ? 2018年1-6月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增速6.0%，增速环比1-5月份回落0.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落2.6个百分点。

图表：2018年1-6月固定资产投资同比增长6.0%图表来源：公开资料整理????????从影响建材行业需求的房地产和基建来看：????????全国房地产开发投资1-6月同比增长9.7%，环比1-5月份下降0.5个百分点，同比去年1-6月份上升1.2个百分点；全国房屋新开工面积同比增长11.8%，环比1-5月份上升1.0个百分点，同比去年1-6月份上升1.2个百分点；投资和新开工增速数据维持在较高位置。

商品房销售面积同比增长3.3%，环比1-5月份提高0.4个百分点，同比去年1-6月份回落10.7个百分点；商品房销售在高基数基础上保持较强韧性；综合销售和新开工数据来看，地产库存仍处于低位，新开工具备持续性。

图表：2018年1-6月房地产开发投资同比+9.7%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月购置土地面积同比+7.2%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计销售面积同比+3.3%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计新开工面积同比+11.8%图表来源：公开资料整理图表：住宅销售和新开工图表来源：公开资料整理????????基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）1-6月同比增长7.3%，增速环比1-5月份继续回落2.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落9.5个百分点，累计增速已经回落到单位数增长，处于2004年以来较低水平；我们从累计数据倒推算出6月单月基建投资同比增速为2.1%，已经处于很低的水平；值得注意的是，2018年2月、3月、4月、5月单月增速分别为16.1%、10.6%、11.3%、2.3%，5-6月份增速已经持平，我们需要重点关注后续政策和基建投资会否出现积极变化。

《2019年10月长租公寓市场月报》

• 客厅（起居室）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后具备直接采光和自然通风条件，不得破坏房屋承重结构，不得影响人员疏散、逃生和消防救援，并符合本市住房租赁和治安、消防等管理规定。
点评与启示
2015年初上海即发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，成为全国首个落地N+1合法化的城市，此次发布《通知》，使N+1合法化进一步延期至2024年9月30日，且对这种方式做了进一步规范。上海住房供不应求，N+1方式有利于增加租赁住房供应，但面对N+1可能带来的租住安全隐患需做好防范。
杭州：发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》
10月9日，杭州市住房保障和房产管理局发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》。
《征求意见稿》摘要▼
• 监管要求方面：住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理。
• 租期：稳租金商品房的首次租期不少于12个月、最长36个月；首次租期届满后，允许续租，满足续租条件的，可以按程序续租，但总承租时间不得超过60个月，60个月期满后必须如期退租。
点评与启示
此次深圳市推出的全国首个“稳租金商品房”租赁试点项目可租赁房源在一天之内全部完成匹配。该批房源通过确定基准租金和涨幅，一定程度上起到稳定租金、引导市场合理定价的作用。租赁热点城市应积极创新租赁住房供给方式，探索符合城市特色的房源供给方式，稳步推进住房租赁市场构建和完善。
苏州：正式启用租赁房屋信息服务与监管平台
10月22日，苏州市租赁房屋信息服务与监管平台已上线运行，个人房东、房屋中介都可以在该平台上发布房源，租房交易也将更有保障。

【房地产年报】2019中国商业地产长租公寓研究报告

2019中国商业地产长租公寓研究报告研究团队：观点指数研究院本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产的质量。

从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓的资产也难以配售。

摘要：•资金压力待解，长租公寓的轻重抉择在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。

前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。

•长租公寓作为底层资产：稳定但不优质长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。

•长租公寓REITs难点：投资吸引力不足理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。

观点指数盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。

也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。

但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。

截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。

其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。

另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。

美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。

碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。

在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

国内住房租赁政策Part A•2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。

2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策时间部门文件会议主要内容1月29日发改委等十部门进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

3月12日住建部全国两会2019年住建部将具体做到五个坚持：坚持调结构转方式，大力培育发展租房租赁市场4月8日发改委2019年新型城镇化建设重点任务允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户5月11日国务院国务院2019年立法工作计划住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》6月6日中央国家机关住房资金管理中心关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知国管公积金将加大租房消费支持力度7月18日财政部、住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

9月26日住建部住房和城乡建设部部长王蒙徽将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进城镇棚户区改造。

11月28日住建部住建部大力整治住房租赁中介机构乱象集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为2019年部分省、市住房租赁典型落地方案分类典型城市政策举例开展规模化租赁业务深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务搭建住房租赁信息平台上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行；苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台大力发展人才公寓郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定商业用房改造租赁住房广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房•就地方城市政策而言，在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下，住房租赁政策更为细化，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。

住房租赁市场情况Part B租赁市场概况•最为租房需求第一大群体，流动人口总量近年来呈现出缓慢下降的趋势：2015年全国流动人口总量为2.47亿人，2017年流动人口总量为2.44亿人。

•《中国流动人口发展报告》指出，2017年流动人口中，新生代流动人口（1980年以后出生）所占比重为65.1%。

00.511.522.53中国流动人口规模（亿人）•除流动人口外，普通高校毕业生也存在大量的租房需求。

近十年来，全国普通高校毕业生人数呈逐渐增长趋势，据估算2020年全国高校毕业生人数将达874万人。

02004006008001000全国普通高校毕业生人数（万人）50539674280.205010015020002004006008002016年2017年2018年2019年1-10月全国租赁用地供应情况租赁用地面积（万㎡）地块数•2016年，首宗租赁相关用地在北京成交，至今全国多个城市推出了租赁用地。

2018年租赁用地供应量出现高峰，全国总供应量约670万平方米。

2019年1-10月，租赁相关用地供应量近300万平方米。

63.889.448.90102030400.020.040.060.080.0100.02017年2018年2019年1-10月上海纯租赁住房用地供应情况租赁住房用地出让面积（万㎡）租赁市场供应2019年1-11月重点城市租赁房源供应情况•从供应量来看，2019年第四季度供应总量下行，月均值环比第三季度下降13.2%；•全年来看，4-5月为租赁房源供应高峰，年初为供应低谷。

•分城市看，北京、上海、深圳租赁房源供应量位居前三；南京全年租房供应领先新一线城市。

2019年1-11月重点城市租房供应量北京上海深圳广州南京武汉杭州天津成都西安苏州长沙郑州重庆宁波沈阳无锡青岛东莞41.8%33.5%20.4%4.2%2019年重点城市租赁房源各户型供应量占比1居室2居室3居室4居室及以上•租赁房源户型方面，重点19城中1居室的租赁房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大户型租赁房源不足5%。

•一线及新一线城市租赁房源主力户型均以1居室为主，新一线城市的2居室及3居室房源占比略高于一线城市。

41.7%33.1%19.6%5.3%41.8%33.8%21.2%3.1%不同城市级别租赁房源户型占比情况一线城市新一线城市33.3%19.2%21.3%11.4%6.7%3.7%4.4%2019年重点城市租赁房源各面积段供应量占比0~50平50~70平70~90平90~110平110~130平130~150平150平以上•从各面积段占比看，2019年重点城市租赁房源主力供应面积集中在50㎡以下，占比为33.3%。

50-70㎡、70-90㎡分别占比为19.2%及21.3%。

•对比一线及新一线城市租赁房源面积情况，总体相差不大，新一线城市70-90㎡房源占比相对高于一线城市，而50-70㎡房源则是一线城市占比较高。

33.3%20.6%20.5%10.6%5.6%3.4%6.1%33.2%17.8%22.2%12.3%7.9% 4.0% 2.7%不同城市级别租赁房源面积段占比情况一线城市新一线城市7.3%26.4%21.3%12.9%15.8%7.7%8.6%2019年重点城市租赁房源各价格段供应量占比0~1000元1001~2000元2001~3000元3001~4000元4001~6000元6001~8000元8001元以上•租赁房源价格方面，1001-2000元/月的房源占比最高，为26.4%；2001-3000元/月的房源占比也高于两成。

•对比一线及新一线城市租赁房源价格情况，新一线城市租赁房源价格在1001-2000元/月的占比40.4%，而一线城市4001-6000元/月的租赁房源占比最高，为24.7%。

4.6%13.5%14.2%14.3%24.7%13.6%15.3%10.2%40.4%29.1%11.5%6.1%1.3% 1.4%不同城市级别租赁房源价格段占比情况一线城市新一线城市租赁市场需求2019年1-11月重点城市租赁房源访问情况•年度租房需求来看，3月返城季是租房需求的高峰期，而后总体较为平稳，下半年租房需求呈下行趋势。

•分城市看，一线城市的总体租房需求依然高于大部分新一线城市，北上深租房需求领先。

•新一线城市中，成都的租房需求居首位，排名全国第二，仅次于北京；其次为重庆、武汉等中西部城市。

2019年1-11月重点城市租房访问情况北京上海深圳广州成都重庆武汉西安杭州郑州苏州长沙沈阳青岛天津南京宁波无锡东莞租金走势•2019年1-11月，重点19城的平均租金在41.2元/㎡·月。

•月度来看，7月份平均租金相对较高，而后呈下降趋势。

2019年1-11月重点城市平均租金走势（元/㎡·月）40.641.641.841.241.441.542.341.141.340.340.0 30.032.034.036.038.040.042.044.0•新一线城市中杭州租金价格在50元/㎡·月以上，其他城市的租金价格多在20-40元/㎡·月之间。

2019年1-11月重点城市租金均价（元/㎡·月）0.010.020.030.040.050.060.0杭州天津宁波苏州南京成都青岛武汉东莞长沙重庆西安郑州沈阳无锡租赁市场未来展望Part C•合肥：为推行住房租赁合同网上签约和备案制度，住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过合肥市住房租赁服务监管平台进行备案登记。

•杭州：住保房管局下发了《关于做好租赁住房信息报送及网签备案系统对接的通知》，要求全市住房租赁企业、中介机构将租赁房源数据纳入租赁平台管理，强化行业监管，加强信息归集。

•深圳：《深圳市住房租赁监管服务平台管理办法（暂行）》首次实现住房租赁在线登记备案，实现全市住房租赁信息全部纳入管理。

明确相关部门业务系统应当实现与租赁平台的互联互通，积极配合实现用户通过租赁平台申领居住证、申请积分入学、积分入户、申领住房货币化补贴、提取住房公积金等功能。

•租赁房源实际的备案在很多城市依然不完善，一方面不利于政府对于租赁市场的实现有效管理和精准调控，另一方面对于租赁双方的权利也缺乏相应保障。

后续随着租赁市场的不断推进，各地备案和监管的力度将持续提升。

•数据显示，2019年共发行了6款租赁住房资产证券化产品，共计当期规模52.08亿。

目前从实际发生的主体来看房企占比较大。

•同时中央对于各城市的租赁支持也会不断提升，2019年排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，包括北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

发行主体产品类型发行时间当期规模总规模发行利率所获评级底层资产交易场所中国恒大ABS2019年1月11.8亿100亿7.50%AAA租赁租金上交所远洋地产ABS2019年1月 3.08亿50亿 5.00%AAA信托受益权深交所朗诗绿色集团类REITs2019年3月10.68亿50亿 4.60%AAA朗诗寓森兰项目上交所华发股份ABS2019年3月15.48亿50亿 5.00%AA+旗下租赁住房上交所海南省发展控股类REITs2109年4月8.7亿8.7亿 4.50%AAA海口市秀英区人才租赁住房深交所2019年部分租赁住房资产证券化产品情况城市租房税率下调前租房税率下调后北京租金收入不管多少，统一按综合税率5%征收月租金收入≤10万元，税率为2.5%；＞10万元，税率为4%上海月租金收入≤3万元，税率为3.5%；＞3万元，税率为5%月租金收入≤10万元，税率为3.5%；＞10万元，税率为5%广州月租金收入2千-3万元，税率为6%；3万-10万元，税率为7.9%；10万元以上，税率为8%月租金收入2千-3万元，税率为4%；3万-10万元，税率为4.295%；10万元以上，税率为5.91%深圳月租金收入≤3万元，税率为4.5%；3万-10万元，税率为6.105%；10万元以上，税率为6.18%（未调整前）7月12日发布的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见（征求意见稿）》，提出2023年底前，税收综合征收率为0%。