目录一、房地产证券化基本概念 (2)1. 房地产证券化的背景 (1)2. 房地产证券化的基本概念 (1)3. 房地产证券化的分类 (1)4. 房地产证券化与资产证券化的关系 (2)5. 房地产证券化的理论基础 (3)二、房地产证券化研究现状 (4)1.国内研究现状 (4)2.国外研究现状 (5)三、我国房地产证券化发展历程 (6)1.市场体系发展历程 (6)2.相关配套法律 (7)四、我国房地产证券化发展存在的问题 (7)1.配套设施的不完善 (8)2.金融体系信用制度的不完善 (8)3.房地产金融市场的一级市场交易不够活跃 (8)4.证券市场发展不完善 (8)5.相关法规的不健全 (8)五、欧美房地产证券化的经验借鉴 (9)中文参考文献 (11)英文参考文献 (12)参考网址 (13)摘要由于美国次贷危机演变成为全球金融危机，这次危机的元凶——房地产证券化也进入人们视野。
本文首先从研究对象入手，介绍了房地产证券化兴起源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80、90年代在欧美市场、亚洲市场获得蓬勃发展，目前包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式，而风险分散理论、分工理论、不对称信息理论、交易成本理论、规模经济理论为房地产证券化提供了理论基础。
随后本文对国内外房地产证券化研究文献进行了梳理。
国内文献多立足于我国基本国情讨论房地产证券化的可行性以及实施时需要注意的问题，国外文献成果主要集中于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。
接着本文回顾了我国房地产证券化发展历程：2005年，中国建设银行首次以较为规范的方式发行以信贷资产为基础资产的房地产证券化产品，在此之后，中国建设银行在房地产资产证券化领域继续探索和深入实践。
但是，我国房地产证券化发展过程中仍存在配套设施的不完善、金融体系信用制度的不完善、房地产金融市场的一级市场交易不够活跃、证券市场发展不完善和相关法规的不健全等问题。
最后，本文通过对欧美房地产证券化实践经验的借鉴指出，我国应该建立房地产证券化体系,培育多元化的投资主体；建立健全个人信用制度严格监管；促进资产评估业和资信评级业的健康发展推荐、完善我国房地产证券化。
关键词房地产证券化住宅抵押贷款证券化资产证券化一、房地产证券化基本概念1. 房地产证券化的背景房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。
资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。
90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。
资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。
2. 房地产证券化的基本概念所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。
房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。
从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。
它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。
其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
3. 房地产证券化的分类房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。
房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的结构性融资行为。
房地产投资权益的证券化，又称商业性房地产投资证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。
房地产证券化的两种形式一方面是从银行的角度出发，金融机构将其拥有的房地产债权分割成小单位面值的有价证券出售给社会公众，即出售给广大投资者，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放房地产贷款；另一方面是从非金融机构出发，房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。
4. 房地产证券化与资产证券化的关系图1资产证券化与房地产证券化通过图1，我们可以看到，资产证券化分为房屋抵押贷款证券化（MBS）和资产担保证券化，其中房屋抵押贷款证券化（MBS）就是造成此次全球金融危机的金融工具，它的实质是房地产抵押贷款证券化，它和房地产融资证券化一同构成房地产证券化。
通过图1，我们可以看到资产证券化和房地产证券化不相同同时又具有相互交叉、重合的部分。
5. 房地产证券化的理论基础(一) 风险分散理论风险分散是金融活动创新的原动力。
最有代表性的风险分散理论是马科维茨的MM理论和威廉·夏普的CAPM理论, 这种思想已经成为现代金融理论和实践发展的主要方法论之一。
风险分散理论是从研究风险资产的收益与风险的关系开始的。
房地产证券化作为一种金融创新, 风险分散是其原动力。
无论是抵押债权证券化还是房地产投资信托基金, 其成功运行都需要比较稳定的收益流基础。
投资权益性的房地产证券化也是一样, 要形成一个稳定的收益流, 风险分散是选择投资组合的一个基本目的。
所以说,房地产证券化作为一种金融创新而出现, 是基于风险分散理论基础之上的。
(二) 分工理论经济学界对分工理论的研究源自于亚当·斯密, 后来经过马歇尔、杨小凯的演进、生产率进步和分工演进有密切的关系, 分工经济以专业化经济为基础, 专业化的发展和交易效率的水平是社会发展中互相制约的两难约束。
斯密分工思想包含了一般意义上的经济发展机制, 他认为社会分工演进是经济发展的一般机制, 这一思想也同样适用于金融发展。
在金融发展的过程中, 包括金融领域在内的各种市场和企业等经济组织形式得以产生和演进。
(三) 不对称信息理论信息不对称理论产生于20世纪70年代, 以1970年阿克洛夫在《经济学季刊》上发表的逆向选择问题的开创性文章《“柠檬”市场: 质量、不确定性和市场机制》为标志。
阿克洛夫在旧车市场模型中对逆向选择问题进行了分析,开创了信息不对称理论的先河。
房地产证券化的出现, 在一定程度上降低了这种由不对称信息带来的风险, 也可以说房地产证券化是基于不对称信息而产生的。
在房地产证券化过程中, 每一个交易步骤都是由专业的机构来完成,这些专业机构有着丰富的经验, 其信息在很大程度上是透明的, 投资者对投资对象的风险性质的信息有了更多的了解, 在一定程度上避免了逆向选择。
(四) 交易成本理论新制度经济学将制度经济学和新古典经济学的理论方法有机地结合起来, 与科斯教授创造性并典范性地运用交易成本概念是分不开的。
所谓交易成本, 广义地说, 是人与人打交道的成本, 是相对于人与自然打交道的生产成本而言的, 为了得到交易所提供的服务, 人们需要投入各种稀缺的资源。
从国外房地产抵押债权证券化的现实来看,证券化的收益一般大于证券化的成本。
另外就房地产投资信托而言, 由专门的基金公司来进行房地产投资可以节省交易成本, 这也是现在房地产信托蓬勃发展的原因之一。
(五) 规模经济理论规模经济不仅是西方微观经济学中的一个基本概念,而且是产业组织理论研究的核心问题之一, 房地产证券化,则就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 它使得投资者与投资对象之间的关系, 由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
二、房地产证券化研究现状1.国内研究现状欧阳国欣，张立君（2000）以新制度经济学制度变迁理论为基础，构建一个分析住房抵押贷款证券化问题的理论框架。
通过分析，欧阳国欣，张立君（2000）认为我国现阶段难以也不适宜实现住房抵押贷款证券化制度创新，但从长远看，住房抵押贷款证券化的推行，只不过是迟早的事，因此我们必须做好准备。
王长江，侯杰，刘晓辉（2002）分析了我国房地产证券化的障碍分析，包括制度障碍、市场障碍和内在障碍。
曲卫东，陈爽（2005）通过对2005年第一期建行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”发行的研究指出，由银行试行抵押贷款证券化是可行的。
而抵押贷款规模增长和一级市场逐渐成熟的过程中，以银行体系为运作主体，可以相应减少操作和交易成本，有利于试点工作的顺利进行。
抵押贷款证券化有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制，并增强了银行资金的安全性，从而会有利于房地产业贷款和住房抵押贷款门槛的降低，有利于金融业和房地产业的稳步、迅速发展。
张固，魏雪清，王霞（2007）分析了我国推行房地产证券化保障措施。
李强（2008）分析了房地产证券化产品的风险以及如何进行风险管理。
张传良（2008）分析实行房地产证券化,离不开完善相关的制度安排,要完善资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度。
余立（2008）指出房地产证券化使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
而现行房地产证券化的运行模式及利益取向，又为房地产证券化的拓展提供了极大的发展空间，因此加速实施房地产证券化正当其时。
吴春山（2008）分析了我国房地产证券化的效应与模式选择。
金彤（2009）分析了中国房地产证券化的现实意义、障碍和发展策路。
2.国外研究现状欧美经济学家研究的重点在于资产证券化对于经济周期及房地产泡沫的影响。
凯瑞（Carey,1990）建立了一个在信息不对称情况下的土地价格模型，分析了土地价格变化及投资者数量与银行贷款额之间的关系。
在这个模型中，土地价格是投资者和贷款额的函数，这个模型表明出价高于当期市场价格的投资者的不断进入将对土地价格产生重要影响。
通过对1986－1994年全球房地产市场周期进行研究，伯川德（Bertrand,1996）认为，在金融自由化和放松金融管制的情况下，新的信贷机构不断出现，形成了银行间相互竞争的态势。
过度竞争使金融机构低估了市场风险，过多的向房地产行业发放贷款，而此时房地产商也会发现他们能够很容易的以较低的成本获得贷款，于是出现了过度放贷现象。
因此，金融机构违规借贷以及金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与加速破灭。
Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人间的信息不对称将会导致金融资产泡沫，但并没有就泡沫的形成过程建立模型。
Allen(1998)等人从信息不对称出发，发展出了一个金融机构与实际部门互动的资产泡沫模型，从中得出金融机构的中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。
