○V房地产价格统计 报表制度 （简明版本） （2018年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 20XX年11月 本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。 目录 一、总说明1 二、报表目录3 三、调查表式4 四、主要指标解释7 五、附录8
一、总说明 （一）调查目的 为了解和掌握相关城市新建商品住宅和二手住宅销售价格及其变动情况，为做好国民经济核算和房地产市场调控工作、满足社会公众需要提供基础数据，依照《中华人民共和国统计法》规定，特制定本调查制度。 （二）调查内容 调查内容是商品住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料。其中新建商品住宅调查内容主要包括：住宅所在项目（楼盘）名称、项目地址、幢号、总层数、所在层数、住宅结构、建筑面积、成交总价（合同金额）、签约时间等；二手住宅调查内容主要包括：成交住宅所在小区或社区名称、位置、住宅类型、住宅所在区域、住宅所在地段、本月销售面积、本月销售金额、样本住宅上月销售单价、样本住宅本月销售单价等。 （三）调查方法 ⒈新建商品住宅销售价格的调查方法。 新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据。 ⒉二手住宅销售价格的调查方法。 二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查与典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。 为保证二手住宅销售价格调查的科学性和可靠性，在选取房地产经纪机构和二手住宅样本时遵循以下原则： ⑴选取房地产经纪机构要注重代表性。为保证调查资料的可靠性和连续性，要统筹考虑各种因素，选择规模大、实力强、营业额占当地总营业额比重较大、经营状况比较稳定的房地产经纪机构，并尽量兼顾内资、港澳台商投资、外商投资等不同注册登记类型。选取的房地产经纪机构的总营业额一般应占当地二手住宅总营业额的75%以上。房地产经纪机构应按规定内容和要求填报调查表。 ⑵选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。在选取住宅样本时，要分区域（辖区）、分类型从上月及本月销售的住宅中分别选取销售量（套数）所占比重最（较）大、同质可比性和代表性强且交易时间最接近每月15日的一套住宅。如每月15日前、后两日均有同质可比住宅时，选取后者作为样本住宅。 （四）调查对象 房地产管理部门和房地产经纪机构等。 （五）调查范围 调查城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市（以下简称“其他35个城市”）。调查范围为70个大中城市的市辖区，不包括县。 （六）调查组织方式 ⒈新建商品住宅基础数据。 直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）、计划单列市等35个城市房地产管理部门按照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）规定的内容与时间向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。唐山、秦皇岛等其他35个城市房地产管理部门依照《关于加强协作共同做好房地产价格统计工作的通知》（国统字〔20XX〕93号）要求，向当地国家统计局调查总队或调查队提供自然月度基础数据。相关调查总队、调查队将当地房地产管理部门提供的上个自然月新建住宅交易网签数据用专用存储设备拷贝，确保数据安全，并按照统一规则进行标识。 ⒉二手住宅基础数据。
全现浇结构住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。 每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元； 2、全现浇结构板式小高层住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。 每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元； 3、全现浇结构板式住宅楼： 包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元； 4、全现浇结构塔楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视、电话、综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。 每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：55.95元； 通风工程：3.28元； 5、框剪结构住宅楼： 包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间、电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。 每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元； 通风工程：6.53元； 6、框剪结构商住楼： 包括建筑、装饰、给排水（给水、排水、中水、热水、纯净水）、消防（含消防喷淋系统）、
房地产价格统计报表制度 （简明版本） （年定期统计报表） 中华人民共和国国家统计局制定 年月
本报表制度根据《中华人民共和国统计法》的有关规定制定 《中华人民共和国统计法》第七条规定：国家机关、企业事业单位和其他 组织以及个体工商户和个人等统计调查对象，必须依照本法和国家有关规定，真实、准确、完整、及时地提供统计调查所需的资料，不得提供不真实或者不完整的统计资料，不得迟报、拒报统计资料。 《中华人民共和国统计法》第九条规定：统计机构和统计人员对在统计工作中知悉的国家秘密、商业秘密和个人信息，应当予以保密。 本制度由国家统计局负责解释。
目录 一、总说明 ···················································································································· 二、报表目录 ················································································································· 三、调查表式 ················································································································· 四、主要指标解释 ··········································································································· 五、附录························································································································
1、土地使用权出让金：地价款； 2、征地补偿费：适用于划拨地； 3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地； 4、土地交易费：契税，按地价的3%计收； 二、前期工程费： 1、地籍测绘费： 按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计） 2、总体规划设计费： 经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出） 3、地质勘察费： 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右； 4、建筑设计费： 有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米15元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低） 5、工程招标代理咨询费： 有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰； 6、质量安全监督费： 根据文件规定收取； 7、工程监理费： 有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。 8、建设综合配套费： 在北京市为元/平米； 9、人防费： 人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米1640元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右） 10、施工图审查费： 建筑面积2元/平米；
11、报建费： 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中，但因需要提前缴纳，故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用；北京市主要有以下几项： A.散装水泥专项资金：元/平米； B.新型墙体材料专项基金：8元/平米； C.电气防火检测费:元/平米(普通住宅) D.避雷装置检测费: 元/平米(普通住宅) 三、建安工程费：（均按北京概算取全费估算，费率26%左右） 1、小高层住宅（8层~13层）：1720~1820元/平米，其中： 土建1450元/平米；[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米；[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅（13层~33层）：1850~2150元/平米，其中： 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构)：3100~3500元/平米，其中： 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑（4层框架）2050~2200元/平米，其中： 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪)：3800~4200元/平米，其中： 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费： 1、电梯设备费：（电梯安装费：设备费的10%）； 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同，价位差别较大，通常时速提高一档，价格提高较多；市场上通用的品牌，如西奥、富士达、广日等价位基本同，以上述品牌电梯为例： A． 800kg~1000kg，s~s，30万元/台左右； B．1000kg，2m/s，23层23站，45万元/台；
住宅小区开发成本估算 房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是： 楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷666.67÷容积率例：地价50万/亩，容积率2.0，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率2.0，楼面地价750元/㎡。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约1.5-2.0左右，最大不能超过2.0. 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理） 1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡ 2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不
含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑 成本45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。 3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不 含电梯) 若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左 右。 三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设 施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等 1、土地勘察费2.5-3.0元/㎡（征地面积） 2、设计方案及设计图费11-15元/㎡ 3、图纸审查费1.5元/㎡，（人防工程审查费7.5元/㎡） 4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡ 5、墙体基金及散装水泥10.5元/㎡ 6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合1.0元/㎡） 7、项目环境评价费按项目收取15000-20000元/征地面积（约合0.4元/㎡） 8、工程造价咨询费1.0元/㎡ 9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡） 10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合0.3元/㎡） 11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准） 12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡ 13、工程监理费约7元/㎡
成本测算 一、物业概况 1、用地面积：9984.85m2 2、总建筑面积：23470m2 3、地上建筑面积：19970 m2 4、地下建筑面积：3500 m2 5、建筑占地面积：4450m2 6、建筑密度：44.6% 7、建筑容积：2.00 8、绿化率：30.4% 9、商铺：9000 m2 10、商务公寓：10970 m2 11、停车位：92 二、人员配置架构设置 说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。 2、总人数控制在65人以内。 三、物管费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 （1）人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月） 一管理人员13 2346.00 30500.00 四维修人员5 1000.00 5000.00 二收费员3 800.00 2400.00 五治安员20 750.00 15000.00 三服务员14 600.00 8400.00 六保洁员6 550.00 3300.00 七合计61 / 64600.00 (2)费用测算 管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2） 一基本工资64600.00 / 3.234 二福利费20341.50 注(1) 1.148 三加班费/ / 暂不计 四服装费1625 注(2) 0.081 五合计79166.50 / 4.463 注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为： 65×300元/人/年÷12月=1625(元/月) 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
价格策略 --------【hhyy】多层项目 1 [hhyy]项目组
一、价格定位目标提要 1、销售目标 A、最大利润目标 B、市场占有份额目标 C、销售进度目标 2、市场竞争目标 3、项目品牌、企业品牌目标 任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。 二、价格定位基础 根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。 2 [hhyy]项目组
三、竞争楼盘态势 1、金山板块及其他同类物业竞争对比表 3 [hhyy]项目组
相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。 相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 2．主要竞争对手价格特征 ◆金山碧水三期 金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。 4 [hhyy]项目组
住宅项目定价方案 1
住宅项目定价方案 一、概述 在住宅项目定价实践中,其定价方法较多,其中主要有以下几种方式,本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法 1、成本加成定价法:它指的是在项目单位成本的基础上加上一定 比例的目标利润作为项目的单位售价,其公式为P=C×(1+ η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润,而 不考虑需求和市场竞争状况,其结果是住宅要么卖不出去要 么企业不能获取较大的利润; 2、差别定价法:它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形 象、时间、地点的差异来制定不同的价格;差别定价是房地 产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅,而这些价格 不一定完全反映成本费用上的差异,这种定价方法没有很好 地反映市场需求和行业竞争状况,特别是根据顾客差异、房 屋形象差异来定价更像是一种促销手段; 3、竞争定价法:它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法, 这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况,在房地产竞争 激烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下,为 了不破坏整个市场价格的平衡,这是一种较常采用的定价方 法,但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑,这 2
样就显得过于笼统,没有很好地按区域、住宅物业形态等因 素进行市场细分,故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 另外,还有尾数定价法,这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价,让消费者有占到便宜的感觉。整数 定价法主要对高档住宅,如别墅,其目的是为了体现消费者 身份和地位。在本案中,主要分析一种能够运用于房地产开 发企业中实际可操作的定价方法,它其实是对竞争定价法的 一种深化和延伸。在这里,姑且称之为类比量化定价法。二、类比量化定价法 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次经过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。 该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化,而赋予的分值又仅仅是经过调查对比得出,而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 3
商品住宅销售价格构成管理办法 商品住宅是指房地产开发企业(单位)建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。商品住宅销售价格构成是怎么样的呢？下文是商品住宅销售价格构成管理办法全文，欢迎阅读! 商品住宅销售价格构成管理办法最新版 第一条为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。 第二条凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。 第三条市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。 建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。 第四条商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。 经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。 第五条开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商
品住宅的成本和价格。 第六条商品住宅销售价格由以下部分构成： (一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 (二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 (三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 (四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 (五)利润。 第七条商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。 第八条下列费用不得计入商品住宅成本： (一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。 (二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 (三)土地闲置费。 (四)开发经营者自留的房屋建设费用。 (五)营业性用房和设施的建设费用。 (六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 第九条配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 第十条市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目
{定价策略}某集团住宅销售价格制定指南
1.目的 旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。 2.适用范围 适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。 3.术语和定义 3.1公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。 3.2别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。 3.3总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。 3.4总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。 3.5平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。 3.6价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。 4.价格制定步骤与方法 4.1价格制定步骤如下： 4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。 4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。 4.1.3制定一房一价。 4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。 4.2.1整盘平均价格的确定方法： 1）以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据； 2）以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据； 3）将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。 4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。 4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。 4.2.4项目的单位成本可从公司成本部、财务部获得，目标利润由公司经营管理层制定。根据临近区域、同类型项目的价格作为定价参考依据的方法参见附件例1。 4.3制定价格系数 4.3.1楼栋系数用于区分各幢楼在小区里的位置优劣，计算方法参见附件例2。
住宅项目定价方案 一、概述 在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法 1、成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标 利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润； 2、差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、 地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段； 3、竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法 它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本案中，主要分析一 种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞 争定价法的一种深化和延伸。在这里，姑且称之为类比量化定价法。
二、类比量化定价法 该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。 该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 三、影响因素、指标及其分值的确定 笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。 表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]
不同类型的建筑造价不同，不同地区的规范不同造成的单方成本也有所不同。本文汇总了建筑各项的单方造价，并总结了工程成本测算等实用技巧。 ▌一、房屋建筑各项的单平方造价 1.全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲.有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：30 2.46元； 2.全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水.热水.中水.排水.雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警.配电箱及多功能户门。土方运距5公里以内。每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：80 3.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元； 3.全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。公共部分粘贴
地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元； 4.全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。公共部分楼梯间、电梯间地面为水泥砂浆整体面层，天棚、内墙面底层刷耐水腻子，面层擦洗涂料。含给排水、消防、通风设备，不含电梯、卫生洁具，弱电（电视.电话.综合布线）只埋管不穿线。混凝土为预拌混凝土，土方运距5公里以内。每平米造价1383.46元，其中：建筑工程：727.22元；装饰工程：289.87元；电气工程：307.14元；管道工程：5 5.95元；通风工程：3.28元； 5.框剪结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风空调、照明、动力、消防报警、综合布线、安全防范、有线电视、防雷接地等十三个专业。含热交换站、消防、空调设备，中高档卫生洁具，普通灯具，外窗为落地窗，不含电梯，居室门。公共部分楼梯间.电梯间地面粘贴地砖，天棚做轻钢龙骨装饰石膏板吊顶，外墙外保温粘贴聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距30公里以内。每平米造价1219.28元，其中：建筑工程：681.99元；装饰工程：264.56元；电气工程：101.69元；管道工程：164.51元；通风工程： 6.53元；
一）、成本法估算房屋的价值 成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的基本公式为： 建筑物价格= 建筑物重置价格- 折旧= 建筑物重置价格×成新率 1、开发成本 估价对象房产为砖混结构五层楼房，建造年代不详。其房产总建筑面积为2956.66 m2；本估价报告采用重置成本法评估房屋价格,具体计算过程如下： ⑴建筑安装工程费 建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用，根据委托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及近期造价指标, 结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位建筑面积造价为350元/M2。 ⑵勘察设计和前期工程费 前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等，取总建安费的10%，则勘察设计和前期工程费：350×10% =35元/m2 ⑶基础设施建设费 包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境卫生等费用，约为建安费的5%。则基础设施建设费为：350×5% ≈18元/m2 ⑷公用配套设施建设费 包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用，约为建安费的
8%，则公用配套设施建设费为：350×8% =28元/m2 ⑸开发过程中的税费及不可预见费 包括开发过程中的各种不可预见费用，约为建筑安装工程费的5%，则开发过程中的及不可预见费税费为：350×8% =28元/m2 ⑹估价对象开发成本为⑴~⑸之和,即： ⑴+ ⑵+ ⑶+ ⑷+ ⑸=350+35+18+28+28= 459元/m2 2、管理费用 主要包括开办费和开发过程中管理人员工资等,约为开发成本的8%,则管理费用为:459×8% ≈37元/ m2 3、投资利息 以1项和2项为基础，开发期为1年，现行银行一年期贷款利率为5.58%，假设各项费用在开发期内均匀投入，则投资利息为： [1+2]×[（1+i）0.5-1] =[459+37]×[（1+5.58%）0.5-1]≈14元/m2 4、销售费用 销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为： （459+37+14）×3%≈15元/m2 5、销售税费 销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为： [1+2+3+4]×5.5% =[459+37+14+15]×5.5% ≈29元/m2 6、开发利润
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式 测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅 成本简要测算： A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数 城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。 B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积 土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K 结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。 7层以下框架结构建筑成本=600-700元 7-18层框架结构建筑成本=700-800元 18层以上框架结构建筑成本=800-1000元 安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。 7层以下安装工程成本=100-120元 7-18层安装工程成本=200-250元 18层以上安装工程成本=500-700元 装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等 7层以下装饰装修成本=100-150元 7-18层装饰装修成本=200-250元 18层以上装饰装修成本=350-450元 室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。 室外基础设施配套成本=100-150元 根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。 调整系数K=0.9-1.1， D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。 其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低） 综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表： 序号项目名称7层以下7-18层18层以上 1 结构建筑600-700 700-800 800-1000 2 安装工程100-120 200-250 500-700 3 装饰装修100-150 200-250 350-450 4室外基础配套100-150 100-150 100-150 5 小计900-1100 1200-1400 1750-2300 6 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1 E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、前期手续、配套设施、营销、财务费用、企业管理费用、不可预见费、营业税。 一、土地成本 土地成本因地而异，是一般商品房成本的主要构成之一（高端住宅如别墅、排屋等除外，下同）。现在在县市级城市，地价一般在50-100万/亩左右，甚至超过。折合到销售价格中，则必须通过容积率换算成楼面价 (即每建筑平方米里的土地成本)，简单的公式是： 楼面地价=地价（单位：万元/亩）÷÷容积率 例：地价50万/亩，容积率，楼面地价为375元/㎡；地价100万/亩，容积率，楼面地价750元/㎡。 所谓的容积率，就是建筑面积除以占地面积。一般而言多层和小高层（10-17层）容积率：约左右，最大不能超过. 二、建安造价 建安造价也是一般商品房成本的主要构成之一。这个在全国都基本上差不多，小城市也只是人工费和地材(即土方材料)低些。以县市级城市为例，企业基础建安造价如下（包括地基处理） 1、砖混多层带地下室：800元/㎡-1000元/㎡,全框架多层增加成本100元/㎡ 2、小高层（10-17层）带地下室和人防：1300元/㎡-1600元/㎡(不含电梯)，一部电梯约25万元，摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，12层以上须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。
3、高层（18层及以上）带地下室和人防：1400元/㎡-1800元/㎡(不 含电梯) 若是国家倡导的绿色环保节能型住宅建安成本要增加200元/㎡左 右。 三、前期勘查、规划及施工图设计、政府配套、工程监理、临时设 施、原材试验、环境、沉降、消防、防雷、实体检测等 1、土地勘察费元/㎡（征地面积） 2、设计方案及设计图费11-15元/㎡ 3、图纸审查费元/㎡，（人防工程审查费元/㎡） 4、规划配套费住宅10元/㎡，非住宅12元/㎡ 5、墙体基金及散装水泥元/㎡ 6、项目立项及评估费按项目收取30000元/征地面积（约合元/㎡） 7、项目环境评价费按项目收取元/征地面积（约合元/㎡） 8、工程造价咨询费元/㎡ 9、工程招标代理费30000元（10万平米以下一次收取）（约合元/㎡） 10、招投标网上交易费30000元（10万平米以下一次收取）（约合元/㎡） 11、规划地形测绘、放线费（规划局收费标准） 12、原材料试验检验及各项检测费约15元/㎡ 13、工程监理费约7元/㎡ 14、三通一平、临时设施费约30-50元/㎡ 15、拿到各个许可证的办证及公关费暂定元/㎡
住宅底商如何定价 住宅底商如何定价（转） 住宅底商如何定价？ 一、住宅底商的概念 住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的, 由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。 二、住宅底商的经营类型 住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以多种多样，基本可分成以下几种： 1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。 2、中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。 3、专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。 4、商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。 1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况
下，可考虑将定价相应提高。 2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,000元，用以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为100元，需求销售量=需求销售额÷平均销售单价=20,0OO÷100=200件，如果进入商铺的顾客中，其中有5%会有购买行为，即顾客的买比例为5%，则顾客需求量=需求销售量÷顾客购买比例=200÷5%= 4,000人，按照顾客流失法理论假定有90%的流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量为4000÷（1一90%）= 40,000人，如果每日经过该地区的人流量在40,000人次以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。产生较大人流量的情况有以下二个方面：一是项目临近交通枢纽或处于轨道交通、公交线路比较密集的地区；二是小区的规模较大，区内的居民已基本满足客流量的需要，即使项目所在地区交通不便，以商家的经营也不会造成较大的影晌。 与上述情况相反，小区的规模较小又未处在交通便利的地区，客流量会受到很大影晌，成为商家在经营中的大忌，影响底商对投资者的吸引力，从而增加销售的压力，因此，这种项目的底商在定价时切不可期望过高。 3、小区档次：底商的档次应与住宅本身的品质相一致，突出底商与区内配套的互补作用，有利于提高小区的整体形象，达到住宅与底商在销售时取得双赢的目的，同时又可吸引更多区内的居民来底商的购物。由于高档住宅的整体形象较好，综合品质均较高，其底商更适宜做成精品商业，在底商定价时也应较高；相反，普通社区的底商则应以大众化商业为主，定价时也要与住宅档次相吻合。 四、底商售价的确定方法 1、成本加成法（成本财向定价： 是指开发按照所开发物定的成本加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。具体计算公式为：物业售价=单位成本×（1目标利润率）÷（1－税率）。用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。