农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要-北京市高级人民法院
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北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要近年来,我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。
为统一裁判标准和执法尺度,市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋,在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的,可以认定为商品房现售,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。
二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由,要求确认预约协议无效的,不予支持,但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后,当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同,守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的,一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。
当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。
当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的通知京高法发〔2004〕391号(2004年12月15日)市第一、第二中级法院;各区、县法院:为研究、统一执法尺度,日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会,就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨,并形成了会议纪要。
特此印发,请各院在审判中参照执行。
执行中有何问题和情况,请按业务归口与高级法院联系。
2004年12月15日农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件,由于目前相关法律、法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。
为研究、统一执法尺度,2004年12月,高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议,就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨,初步形成了处理意见,纪要如下:一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
农村房屋买卖合同的效力认定及处理
1. 合同的效力认定:农村房屋买卖合同的效力认定主要根据是
否符合法定的合同成立要件来确定。
合同的成立要件包括合同的当
事人具有相应的民事行为能力、合同的内容合法、真实意思表示等。
2. 合同的履行:根据农村房屋买卖合同的约定,双方应按照约
定的条款和期限履行各自的义务。
买方应按时支付购房款项,卖方
应按时办理房屋的过户手续。
3. 违约处理:当一方未按合同约定履行义务时,另一方可以依
法采取相应的违约处理措施。
违约方可以被要求履行合同、支付违
约金,或者承担其他法定责任。
4. 合同的解除:根据法律规定,当发生合同解除事由时,农村
房屋买卖合同可以被解除。
合同解除可以是双方协商一致解除,也
可以是一方依法解除。
解除后,双方应按照约定返还已经履行的义务。
5. 法律救济途径:如果一方认为自己的权益受到损害,可以通过法律途径寻求救济。
可以向人民法院提起诉讼,要求解决合同争议或者保护自己的权益。
,农村房屋买卖合同的效力认定及处理与其他房屋买卖合同相似,需要依法履行合同约定的义务,并在合同履行中充分保护各方的合法权益。
遇到合同纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷各区、县人民法院,各铁路运输法院:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于2017年12月13日讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。
执行中有何问题,请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)为妥善处理房屋买卖合同纠纷,统一审判标准和裁判尺度,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定,结合我市民事审判实践,制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖,是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件,可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的,适用其规定。
(解读:本意见主要针对本市二手商品房买卖出台。
同时,对开发商开发的一手房规定参照适用)第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。
(解读:对房屋买卖合同作广义解释。
对满足合同基本条件的预约协议,作倾向认定。
定金罚则适用于过错原则,缔约过失责任(信赖利益部分保护)。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定(具体规定为:下列房地产,不得转让,(六)未依法登记领取权属证书的;),在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
北京市高级人民法院关于下发《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知正文:---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市高级人民法院关于下发《关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》的通知(2013年7月9日)市第一、第二中级法院、北京铁路运输中级法院;各区、县法院、北京铁路运输法院:为妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件,统一裁判标准和执法尺度,日前市高院民一庭组织市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会,就该类案件审理中的若干法律疑难问题进行了研讨,并形成了会议纪要。
现将纪要下发,请在审判中参照执行。
执行中有何问题和情况,请及时报告市高院民一庭。
北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要为进一步加强和改善房地产市场调控,国务院办公厅于2013年2月26日下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称“新国五条”),其后北京市人民政府办公厅于3月30日下发了《贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(以下简称“京十九条”),在本市进一步细化限购、限贷政策,对二手房交易严格按转让所得的20%缴纳个人所得税,客观上对当事人在房屋交易中的权利义务产生了一定的影响。
实践中,本市法院民庭受理了一批涉及“新国五条”的房屋纠纷案件。
为正确适用法律、统一裁判标准,市高院民一庭召集市一、二中院及部分基层法院民庭召开了专题研讨会,经充分深入讨论,就该类案件审理中的相关法律适用问题,形成以下纪要内容:一、(审理案件的基本原则和导向)全市三级法院应当准确把握“新国五条”和“京十九条”规定的精神实质,正确适用规定中的限购、限贷、税收等措施,通过司法裁判保障国家房地产调控政策的有效落实,增强当事人的诚信意识和市场风险意识,依法维护健康有序的房地产交易秩序,避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段。
北京市高级人民法院审判指导汇总一、关于诉讼程序部分关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见(试行)(2011.07.28)关于审理医疗损害赔偿纠纷案件若干问题的指导意见(试行)(2010.10.08)关于审理涉及网络环境下著作权纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)(2010.05.19)关于妥善处理涉及本市城乡结合部50个重点村城市化工程建设相关行政案件的通知(2010.03.19)关于进一步提高民事再审裁判文书质量的若干意见(2010.01.15)管辖权异议上诉案件审理工作规范(试行)、指定管辖案件审理工作规范(试行)(2009.12.20)关于审理公司强制清算案件操作规范(2009.11.09)劳动争议案件审理中涉及的社会保险问题研讨会会议纪要关于商事审判应对金融危机的若干意见(2009.08.19)北京市高级人民法院、北京市劳动争议仲裁委员会关于劳动争议案件法律适用问题研讨会会议纪要(2009.08.17)关于再审发回重审案件及按一审程序审结的再审案件上诉后由审判监督庭审理的通知(2009.07.29)最高人民法院关于专利、商标等授权确权类知识产权行政案件审理分工的规定>的意见(2009.07.06)关于审理刑事附带民事诉讼案件若干问题的解答(试行)(2009.05.27)关于在审判活动中切实保护当事人诉讼权利的通知(2009.05.21)关于进一步贯彻落实《诉讼费用交纳办法》和《最高人民法院关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》的通知(2009.04.28)北京市高级人民法院关于财产保全若干问题的规定(试行)(2009.04.22)关于赔偿委员会办公室受理国家赔偿确认案件的通知(2009.03.24)北京市高级人民法院、市人民检察院、市发展和改革委员会等关于印发《北京市涉案财产价格鉴定管理办法》实施细则的通知(2009.03.09)《北京市高级人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序部分及其司法解释若干问题的指导意见(试行)》(2009.03.03)北京市高级人民法院、市人民检察院、市公安局、市司法局关于依法办理暴力拆迁案件的工作意见(2009.02.27)关于管辖异议上诉案件和管辖争议案件归口审理的通知(2009.02.26)北京市高级人民法院关于认真落实最高人民法院《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》,审理好涉及因金融危机引发的商事纠纷案件的通知(2009.02.04)审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行) (2009.02.03)北京市公安局、北京市人民检察院、北京市高级人民法院关于印发关于办理侦探公司讨债公司违法犯罪案件工作会议纪要的通知(2008.12.25)北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院贯彻落实北京市人大常委会《关于加强人民检察院对诉讼活动的法律监督工作的决议》的意见的通知2008.12.11北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理外观设计专利案件的若干指导意见(试行)》的通知(2008.10.29)2008.08.15 北京市高级人民法院、北京市财政局、北京市民政局、北京市劳动和社会保障局关于印发《北京市实施司法救助制度管理办法(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权民事纠纷案件级别管辖的规定》的通知(2008)(2008.06.03)北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院、北京市司法局关于司法鉴定人出庭作证的规定(试行)》的通知(2008.04.28)北京市高级人民法院、北京市国土资源局关于人民法院协助执行文书统一送达的通知(2008.04.10)关于民事执行中评估、拍卖、变卖财产若干问题的规定(试行)(2008.02.29)北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷案件座谈会纪要(2007.08.09)北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五(试行)(2007.05.18)关于审理金融类委托理财合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)(2007.04.21)关于在审判工作中依法维护残疾当事人合法权益的意见(2007.04.20)关于知识产权民事诉讼证据适用若干问题的解答(2007.04.05)关于适用<诉讼费用交纳办法>的若干意见》的补充通知(2007.04.02)关于适用<诉讼费用交纳办法>的若干意见(2007.03.30)关于民事执行中建立复议制度的若干规定(试行)(2007.01.12)关于规范执行案件协调工作有关问题的通知(2006.12.12)关于转发最高人民法院《关于建立驰名商标司法认定备案制度的通知》的通知(2006.11.20)关于规范复制卷宗相关工作的通知(2006.11.10)关于仲裁执行案件统一由中级人民法院管辖的通知(2006.10.16)关于委托司法鉴定和拍卖工作的若干规定(2006.09.26)关于涉公证纠纷受理问题指导意见(2006.08.01)关于上诉、抗诉案件移转用时监督管理意见(试行)(2006.04.24)关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答(2006.03.07)关于规范有关案件受理费工作的几点意见(试行)(2006.02.24)北京市高级人民法院、北京市人民检察院、北京市公安局、北京市司法局关于进一步加强协调配合切实维护经济困难当事人的合法权益工作的意见(2006.02.13)关于审理人民法院国家赔偿确认案件的规范意见(试行)(2005.12.31)关于办理建国初期有关案件中涉及没收、代管财产问题的申诉、再审案件的指导意见(试行)(2005.12.31)关于按照第一审程序审理民事再审案件若干程序问题的解答(2005.12.31)关于规范判决书援引法律等有关问题的指导意见(2005.12.14)关于制作裁判文书有关技术要求的规定(2005修订)(2005.12.14)关于涉农纠纷受理问题的指导意见(2005.10.18)关于审理汽车消费贷款纠纷案件及汽车消费贷款保证保险纠纷案件若干问题的指导意见(2005.10.01)关于知识产权司法鉴定若干问题的规定(试行)(2005.07.27)关于规范民事执行和解的若干规定(试行)(2005.07.25)关于依法快速处理建设领域拖欠农民工工资相关案件的意见(2005.07.19)关于审理保险纠纷案件若干问题的指导意见(试行)(2005.03.25)北京市高级人民法院关于贯彻执行最高人民法院法释[2004]17号《关于依据原告起诉时提供的被告住址无法送达应如何处理的批复》的通知关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见(试行)(2005.01.27)关于确定著作权侵权损害赔偿责任的指导意见(2005.01.11)关于印发委托司法鉴定和拍卖工作有关规定的通知(2005.01.10)关于确定委托拍卖机构的若干规定(试行)(2005.01.10)关于委托司法鉴定工作的若干规定(试行)(2005.01.10)委托鉴定、审计、评估计费暂行办法(试行)(2005.01.10)关于审理土地行政案件有关问题的意见(试行)(2005.01.10)104北京市高级人民法院关于民事案件立案材料要求的规定(试行)2004.12.29107北京市高级人民法院关于办理民事抗诉案件的指导意见(试行)2004.12.16108北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知2004.12.15109北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于国家赔偿确111北京市高级人民法院关于执行案款管理的若干规定(试行)2004.08.16112北京市高级人民法院关于执行案卷管理的若干规定(试行)2004.08.16113北京市高级人民法院关于委托调查制度的若干意见(试行)2004.08.16114北京市高级人民法院关于公布拒执人名单的若干意见(试行)2004.08.16 115北京市高级人民法院关于公告悬赏执行的若干意见(试行)2004.08.16120北京市高级人民法院关于确定第一批国际司法协助工作翻译机构名册的通知2004.03.01121北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》的通知2004.02.24122北京市高级人民法院关于审理商标民事纠纷案件若干问题的解答[失效]2004.02.18123北京市高级人民法院关于印发《关于涉外知识产权民事案件法律适用若干问题的解答》的通知2004.02.18124北京市高级人民法院审理企业破产案件操作规程2004.02.16125北京市高级人民法院关于民商事国际司法协助工作的若干规定2004.01.06126北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的通知2003.12.24127北京市高级人民法院关于事业单位人事争议案件受理和管辖问题的通知2003.12.02128北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见2003.11.27129北京市高级人民法院关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件和期货纠纷案件管辖问题的通知2003.09.29134北京市高级人民法院关于民一庭、民二庭审理案件范围的规定(试行)2003.06.17135北京市高级人民法院关于进一步规范指定执行、提级执行工作的若干规定2003.06.12138北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之四(试行)2003.03.05139北京市高级人民法院关于办理申诉、申请再审案件的规定(试行)2003.02.12141北京市高级人民法院关于印发《关于审理知识产权纠纷案件若干问题的解答》的通知2002.12.27142北京市高级人民法院关于民商事上诉案件改判和发回重审若干问题的意见(试行)2002.12.27143北京市高级人民法院关于印发《关于商标与使用企业名称冲突纠纷案件审理中若干问题的解答》的通知2002.12.24144北京市高级人民法院办公室关于发布审理供热费案件的若干意见的通知2002.12.10145北京市高级人民法院副院长王振清的讲话--认真贯彻全国知识产权审判工作座谈会精神努力推进我市知识产权审判工作再上新台阶2002.11.07147北京市高级人民法院关于印发《关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权民事纠纷案件级别管辖的规定》的通知2002.10.11148北京市高级人民法院关于注册资金由他人投入自身未直接投入的开办单位是否承担民事责任的意见(试行)2002.08.19149北京市高级人民法院关于印发《关于执行<最高人民法院关于专利法、商标法修改后专利、商标相关案件分工问题的批复>及国际贸易行政案件分工的意见(试行)》的通知2002.08.13150北京市高级人民法院关于指定北京铁路运输两级法院受理民商事纠纷案件范围的规定2002.08.06152北京市高级人民法院、北京市公安局关于查封本市机动车档案机动车过户等有关问题的通知2002.05.31153北京市高级人民法院关于确定本市法院对部分涉外民商事案件诉讼管辖范围的通知(节选)2002.04.04154北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院对涉及出租汽车司机的劳动合同及承包合同纠纷案件的处理意见》的通知2001.11.06 155北京市高级人民法院关于案件审理流程管理的意见(试行)2001.10.30156北京市高级人民法院关于人民法院作为赔偿义务机关的国家赔偿案件确认问题的规定2001.10.29157北京市高级人民法院关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见(试行)2001.10.09158北京市高级人民法院关于《专利侵权判定若干问题的意见(试行)》的通知2001.09.29159北京市高级人民法院关于在协助执行中如何处理重复查封等问题的复函2001.09.29160北京市高级人民法院关于办理各类案件有关证据问题的规定(试行)2001.09.17162北京市高级人民法院关于印发“关于人身损害赔偿案件判决生效后权利人死亡如何处理问题的意见”的通知2001.06.25165北京市高级人民法院关于对彩票管理规程提起诉讼人民法院不予受理的批复2001.02.26166北京市高级人民法院关于清理整顿信托投资公司中有关执行案件立案和执行问题的通知2001.02.192000.12.18 167北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于北京市各级人民法院受理第一审知识产权纠纷案件级别管辖的规定》的通知[失效] 169北京市高级人民法院等四部门关于加强北京市涉案财产价格鉴定管理的通知2000.11.02171北京市高级人民法院关于印发《关于审理因域名注册、使用而引起的知识产权民事纠纷案件的若干指导意见》的通知2000.08.15172北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于适用简易程序审理民商事案件的若干意见》的通知2000.07.18175北京市高级人民法院关于印发《关于审理人身伤害赔偿案件若干问题的处理意见》的通知2000.07.11177北京市高级人民法院、北京市国土资源和房屋管理局关于在执行案件中涉及房地产若干问题的处理意见2000.07.03180北京市高级人民法院关于部分知识产权案件适用简易程序进行审理的通知2000.06.192000.05.29 182北京市高级人民法院关于执行最高人民法院《关于报送内地和香港特别行政区法院民事判决需要相互承认和执行的案件情况的通知》的通知183北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于进一步加强人民法庭工作的意见》的通知2000.05.23188北京市高级人民法院关于变更国内仲裁裁决执行案件级别管辖的通知2000.03.10191北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答(之二)1999.12.03192北京市高级人民法院关于审理请求裁定仲裁协议效力、申请撤销仲裁裁决案件的暂行规定1999.12.03193北京市高级人民法院审理经济纠纷案件若干问题的解答修订稿(之一)1999.12.03194北京市高级人民法院关于审理请求裁定仲裁协议效力、申请撤销仲裁裁决案件的若干问题的意见1999.12.03195北京市高级人民法院关于建立执行工作统一管理体制若干问题的意见(试行)1999.11.29196北京市高级人民法院关于执行收费的有关规定1999.11.29197北京市高级人民法院贯彻实施《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》的若干意见1999.11.29198北京市高级人民法院关于生效法律文书中止执行若干问题的规定(1999)1999.11.19199北京市高级人民法院关于印发《关于审理专利复审和无效行政纠纷案件若干问题的解答(试行)》的通知1999.10.29201北京市高级人民法院关于对刑事案件举报人能否作为证人写进判决书的请示的复函1999.10.20202北京市高级人民法院关于印发《国家赔偿案件公开宣布决定程序的规定》(试行)的通知1999.10.14203北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于加强案件审限管理的规定(试行)》的通知1999.10.13204北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于制作裁判文书有关技术要求的规定》的通知1999.08.30212北京市高级人民法院关于印发北京市高级人民法院《关于知识产权审判方式改革的几点意见(试行)》的通知1998.12.24213北京市高级人民法院关于下发北京市高级人民法院《关于审理假币犯罪案件具体适用法律的意见》和《关于如何适用刑法第347条第4款“情节严重”的意见》的通知1998.12.18214北京市高级人民法院关于公民旁听公开审判案件的规定1998.12.01215北京市高级人民法院关于在全市法院落实公开审判制度的决定1998.11.16216北京市高级人民法院关于转发最高人民法院(1997)赔他字第13号等三起国家赔偿案件的批复的通知1998.09.29217北京市高级人民法院关于转发北京市价格事务所、北京市拍卖行《关于贯彻对拍卖罚没物品实行拍卖估价的办法》的通知1998.08.04221北京市高级人民法院关于国内仲裁机关做出的生效裁决改由基层人民法院执行的通知1998.04.23222北京市高级人民法院关于印发《关于审理反不正当竞争案件几个问题的解答(试行)》的通知1998.03.24225北京市高级人民法院关于印发《关于适用简易程序审理民事案件若干问题的解答》的通知1997.10.20228北京市高级人民法院关于审理著作权纠纷案件若干问题的解答1996.12.09230北京市高级人民法院关于转发最高人民法院《关于人民法院处理与涉外仲裁及外国仲裁事项有关问题的通知》和《关于认真贯彻仲裁法依法执行仲裁裁决的通知》的通知1996.03.13232北京市高级人民法院、北京市司法局关于执行公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书的暂行办法1995.11.29233北京市高级人民法院、北京海关关于人民法院审理经济纠纷案件处理海关监管货物和进境的境外运输工具与海关相互配合的办法的通知1995.11.24236北京市高级人民法院关于印发《关于审理计算机软件著作权纠纷案件的几个问题的意见》的通知1995.06.21238北京市高级人民法院关于审理和执行房屋拆迁行政案件若干问题的意见(试行)1995.04.10242北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见(试行)》的通知1994.04.25250北京市高级人民法院审理技术合同纠纷案件若干问题的解答之二(试行)1993.08.01251北京市高级人民法院关于行政审判庭受理行政诉讼案件和非诉讼行政执行案件的立案审查和案卷挂号问题的通知1993.06.10259北京市高级人民法院关于计划生育案件受理范围和执行问题的意见(试行)1992.09.01261北京市高级人民法院审理技术合同纠纷案件若干问题的解答(试行)1991.09.01262北京市高级人民法院关于印发《关于审理人身损害赔偿案件中几个问题的处理意见》和《关于处理婚姻案件中子女抚育、财产分割及住房安置问题的几点意见》的通知1990.08.30263北京市高级人民法院关于委托我驻外使、领馆转递诉讼文书的暂行规定的通知1990.06.20264北京市高级人民法院、人民检察院、公安局关于对部分被羁押的人停止行使选举权利问题的通知1990.01.31265北京市高级人民法院关于几类案件收费标准的规定1989.08.25268北京市高级人民法院、房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知的说明1988.08.20269北京市高级人民法院关于第一审经济纠纷案件管辖规定的通知1988.01.05270北京市高级人民法院关于经济审判工作中一些具体问题处理方法的总结1987.12.15271北京市高级人民法院关于经济纠纷案件执行工作的几点意见1987.12.01272北京市高级人民法院、房地产管理局关于房屋纠纷先由房管部门处理的联合通知1987.10.20273北京市高级人民法院、人民检察院、公安局、北京海关关于执行《海关法》有关条款的联合通知1987.10.06280北京市高级人民法院对审理离婚案件适用法律政策的几点意见1986.08.12281北京市高级人民法院、人民检察院关于处理贪污、贿赂案件的几个具体问题的暂行规定1986.06.01282北京市高级人民法院、人民检察院、公安局、工商行政管理局关于处理投机倒把案件的暂行规定1986.04.01283北京市高级人民法院、房地产管理局关于执行《北京市建设拆迁安置办法》有关问题的联合通知1983.01.15284北京市高级人民法院关于委托法医、物证、声像等司法鉴定工作的若干规定(试行)。
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知(2010年12月21日京高法发[2010]458号)市第一、第二中级人民法院,北京铁路运输中级法院;各区、县人民法院,各铁路运输法院:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于2010年12月13日讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。
执行中有何问题,请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)为妥善处理房屋买卖合同纠纷,统一审判标准和裁判尺度,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定,结合我市民事审判实践,制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖,是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件,可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的,适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”,不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答一、会议纪要1. 会议背景近年来,随着城乡经济社会发展的巨大变革,农村房屋市场快速发展。
对于这一市场的监管也显得极为重要。
为此,北京市高级人民法院于2021年7月14日和9月7日分别召开了两次以“乡村振兴和农村房屋买卖合同效力”为主题的座谈会。
2. 纪要内容(1)会议1纪要乡村振兴是当前农村进步和发展的必由之路,农村房屋买卖合同的效力对乡村振兴意义重大。
在会议中,与会专家深入研讨,以共同支持并推动农村房屋买卖合同的良性发展和落地。
针对当前农村房屋买卖合同颁发和执行中出现的问题,专家们进行了多方面的探讨和研究,认为当前乡村房屋买卖合同存在法律条款不清晰、执行规则不完善、手续不全面等方面的问题。
因此,需采取一些措施加以解决,包括完善法律法规、加强对各方精神约束和完整文件程序、强规则宣传等。
(2)会议2纪要在第二次会议中,与会者再次共商农村房屋买卖合同运营的问题。
专家们进一步深入探讨并阐释了合同的法律效力和受理制度等方面的问题。
在会议中,专家指出,农村房屋买卖合同的效力是可确立的,但也存在问题。
特别是对于合同格式规范和填写要求、商品房买卖中介机构产生的问题、资金的安全保障等问题,还需要找到更好的解决方案。
3.北京市高级人民法院通过两次会议让专家深入探讨农村房屋买卖合同效力以及其中的问题,形成共识,以完备的法律规则和实行规则推动农村房屋买卖合同的良性发展。
二、问答1. 农村房屋买卖合同中什么样的内容被认为是法律效力的?农村房屋买卖合同是一种重要的担保方式,其中涉及的内容很多,但最基础的是:当事人的基本信息、交易资金、房屋权属、交付条件和交付方式等。
2. 如何才能确保农村房屋买卖合同的效力?在良好制度的共同保障下,包括但不限于以下方面的解决:•合理的格式设定和规范要求;•严格执行法律规则和实行规则;•加强操作中介和监管机制的深入推进。
3. 当发生纠纷时,农村房屋买卖合同的效力如何处理?在遵守法律程序和诉讼程序的条件下,需要经过政府和司法部门的协助和推动,进行合理的程序和解决方案。
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是:首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
民事审判会议纪要农村房屋买卖合同3篇篇1一、背景与目标本次会议旨在明确农村房屋买卖合同的相关法律问题和司法实践,以确保农村房屋交易的安全、公正和透明。
本纪要旨在指导各级法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时,能够准确适用法律,保障当事人的合法权益。
二、合同基本要素农村房屋买卖合同应包括以下基本要素:1. 买卖双方名称、身份证号码等基本信息。
2. 房屋的位置、面积、结构等信息。
3. 房屋的价格、支付方式及期限。
4. 房屋的交付方式和期限。
5. 违约责任及争议解决方式。
三、合同合法性与有效性农村房屋买卖合同应符合以下要求,方可认定为合法有效:1. 买卖双方具备民事行为能力。
2. 合同内容真实、合法,不违反法律法规的强制性规定。
3. 合同意思表达真实,不存在欺诈、胁迫等情形。
4. 房屋权属清晰,无产权纠纷。
四、合同履行与变更1. 买卖双方应全面履行合同约定的义务,确保房屋交易的顺利进行。
2. 合同变更应经双方协商一致,明确变更内容并书面确认。
五、违约责任与救济1. 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应承担违约责任。
2. 守约方有权要求违约方承担违约责任,包括但不限于继续履行、赔偿损失等。
3. 若因违约导致合同无法继续履行,守约方有权解除合同并要求违约方赔偿损失。
六、特殊情形处理1. 农村房屋涉及宅基地使用权的,应遵循宅基地管理相关法律规定。
2. 涉及农村集体资产处置的,应遵守农村集体资产管理的相关规定。
3. 涉及房屋拆迁、征收等情形的,应依照相关法律法规和政策处理。
七、司法实践中的注意事项1. 法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时,应充分考虑农村实际情况和当事人的合法权益。
2. 对于合同中的模糊条款,应结合案件实际情况进行解释。
3. 在处理案件时,应注重调解,化解矛盾,促进社会和谐稳定。
八、案例分析本次会议将对若干典型农村房屋买卖合同纠纷案例进行深入剖析,以供各级法院在审理类似案件时参考。
北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知
(2004年12月15日京高法发[2004]391号)
市第一、第二中级法院;各区、县法院:
为研究、统一执法尺度,日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会,就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨,并形成了会议纪要。
特此印发,请各院在审判中参照执行。
执行中有何问题和情况,请按业务归口与高级法院联系。
附件:
农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件,由于目前相关法律、法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。
为研究、统一执法尺度,2004年12月,高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议,就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨,初步形成了处理意见,纪要如下:
一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况
目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定
与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。
主要理由是:
首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。
根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。
目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。
三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
与会者一致认为,处理此类案件应坚持以下原则:
第一,要尊重历史,照顾现实。
农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。
审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二,要注重判决的法律效果和社会效果。
判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
第三,要综合权衡买卖双方的利益。
首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
特此纪要。