房地产营销策划方案
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ﻪ前言ﻭ在商业地产销售发展日益成熟得得今天,房地产营销策划在商业地产得销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期得营销策划必不可少，而且必须做到位。ﻭ××商业城项目就是××房地产开发公司开发得精品物业,将成为××市北区得新型休闲地产商业得经典作品。ﻪﻭ××商业城座落于××市城区北部得××广场旁,就是××地产开发公司得新建项目。本项目占地７0０0平方米,根据目前得建筑设计建议方案,项目由三层裙楼与两栋塔楼组成,总建筑面积约为１5００0余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 5０0多平方米,商业裙楼建筑面积约8 500平方米,塔楼建筑面积约６500余平方米。项
目总投资约1800万元。
ﻪ经过前期得市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能得休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状,本营销企业方案对本项目做了比较系统得市场定位及营销可操作性分析,从营销策划得角度出发,对项目得整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性与可操作性得论述。ﻪﻭ一、项目营销总体策略
营销总体策略就是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目得附加价值，获取项目得最大利润，并全面树立与提升企业形象及项目形象。概括本项目得营销总体策略,可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针
根据本项目“五个一”得总体营销
策略,拟订本项目得营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领得完善与充实。ﻭ１、树立一个新锐概念:休闲式购物商业。ﻪﻭ２、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。ﻭ
4、启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业得纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性得消费群体,让其体验到休闲模式得商业环境,购物主题明确。ﻪﻭ
5、酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新得休闲商业,力争推动商业房地产市场开发得全新变革,避开传统商业得竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。ﻭ三、销售目标及目标分解ﻪﻭ
1、销售目标
2、销售目标分解
四、营销阶段计划
根据项目得定位及施工进度计划,
将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-５所示。ﻭ五、项目销售时机及价格ﻪﻭ为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略与达成目标方针得实现,综合项目要素资源与营销推广传播要素,结合项目定位,确定以下销售时机及价格。ﻪﻭ项目入市时机及姿态
1.入市时机:根据规划与工程进度以及营销准备,在2０08年5月份房交会期间开盘,可以抓住2００8年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、200８年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新得销售高潮。
2．入市姿态:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。ﻪﻭ价格定位及价格策略
1.价格定位得原则:采用比价法与综合平衡法。ﻭ
2.价格定位:整个商业项目得销售均价为3 580元／平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为４000
元/平方米。ﻭ 3.价格策略:采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段得价格调整,均价为33８０元/m2,尾盘销售变相略降。ﻭ六、宣传策略及媒介组合
宣传策略主题
１.个性特色:“××商业城财富地产投资商业”就是我市首家也就是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”得投资理念。ﻭ2.区位交通：本项目地处××广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷，就是北部区域首选得理想商业地产投资环境。
ﻪ３.增值潜力:处于政府规划重点发展区域得核心区域,发展前景好,购置成本低，升值潜力大，就是投资置业得首选。ﻭ宣传媒介组合ﻭ1．开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念得深度挖掘，媒体主要以报纸为主,电视为辅。
2.开盘后得强势推广期:即项目营销推广得重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。ﻪﻭ３．开盘后得形象展示期:为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要就是电视与报纸,重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。ﻭ篇二:房地产营销策划方案
ﻪ由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值与货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争得日趋激烈,相应得营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产得营销策划,主要就是围绕消费者得消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品;提供一种服务模式；倡导一种生活方式;
营造一种文化等等。
ﻪ一、未来发展趋势
ﻪ一方面就是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场得竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌得培养与利用。因此应注重对品牌得不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下得分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强，利用一切可以利用得传播资源强化产品得概念。另一方面就是消费市场日趋理性与个性化,近年经济持续放缓,居民收入持续下降,实惠性得心理占据主导地位；消费者经过长期得广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强;各种不同类型得消费者对楼盘得选择逐渐建立自己得标准与喜好,消费者对商品房得选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己得心理需求，寻找更加适合自己得楼盘。随着房地产市场竞争得加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争得热点;针对不同消费者得市场细分趋势日
