地房地产市场基本情况分析报告

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房地产市场基本情况

一、房地产基本经济指标

(一)房地产与国民经济协调发展情况

2005年全市经济稳定较快增长,综合经济实力进一步增强。2005年实现地区生产总值1852亿元,按可比价格计算,增长13.6%,高于全国增速3.7个百分点,比全省增速高0.2个百分点。第一产业平稳增长,实现增加值247亿元,增长5.5%;第二产业增速较快,实现增加值927亿元,增长17.7%,第三产业实现增加值678亿元,增长11.5%。人均GDP达到20082元,比上年增加3215元。

(二)房地产开发投资情况

建设项目投资完成668亿元,增长38.3%;施工项目个数3330个,增长42.9%,新开工项目2745个,增长46.6%;房地产开发完成投资122亿元,增长38.7%,施工面积和竣工面积达到698万平方米和108万平方米,分别比上年增长26.3%和28.9%。

(三)商品住房市场供求总量情况

1、2005年1-4月登记销售套数3017套,销售面积38.1万㎡;办理商品住房交易手续套数4445套,面积51.82万㎡。2006年1-4月批准预售4705套,预售面积68.97万㎡,同比增长44%;已办理商品住房交易手续套数2190套,面积26.64万㎡,同比增长-48.59%,契税同比增长-40.14%;本年度可售套数1468套,可售面积16.94万㎡,同比增长21%。

供求增量比=(1~4月批准预售面积)/(1~4月登记销售面积)=1.26。同期供应与销售比例为1.26:1,供应与销售形式良好,购买需求旺盛。

2、经济适用住房

1-4月石家庄市市区未有预售经济适用住房项目。经济适用住房(含集资建房)销售套数共888套,面积10.79万㎡,同比增长-43%。

3、商品住房可售面积(含经济适用住房)

2004年-2006年4月共批准预售面积455.91万㎡,截止目前可售面积共计89.7

万㎡。其中2004年可售面积为5.1万㎡,2005年可售面积为67.66万㎡,2006年1-4月可售面积共计16.94万㎡;从住房分类来看,普通住房可售面积39.62万㎡,非普通住房和别墅占到商品住房可售面积的54.3%。数据反映目前市场仍有89.7万㎡的商品住房可供销售,年底前预计还有140万㎡商品住房(含经济适用住房)可供预售,能够在一定程度上缓解市场供求矛盾。

(四)、商品住房市场结构情况

1、套型结构

单位:万㎡、%

从销售情况看,120㎡以下中小户型占销售总量的50.56%,从供应情况看,120㎡以下中小户型占供应总量的45.44%,80㎡以下供求比为0.74,80-120㎡供求比为1.17,120㎡以上供求比为1.39,说明120㎡以下中小户型的商品住房供应不足,尤其是80㎡以下的商品住房供应偏少。

2、价位结构

从供应情况看,2500元/㎡以下中低价位占供应总量的36.63%,2500-3000元/㎡中等价位占15.79%,3000元/㎡以上占47.69%;从销售情况看2500元/㎡以下占销售总量的37.2%,2500-3000元/㎡占37.71%,3000元/㎡以上占25.09%。

3、购买者结构

1-4月本市购买比例为73.21%,本省以内购买比例为12.58%,本省以外购买比

例为14.21%。

(五)、商品住房市场价格情况

商品住房预售分类结构

2006年1-4月商品住房登记销售均价2719元/㎡,同比增长9.82%,商品住房保持了稳中有升的态势。其均价上涨的主要原因:一是高层、小高层商品住房比例增加。今年1-4月高层、小高层商品住房预售面积占商品住房市场的63.89%,高层住房建安成本远高于多层,对房价上涨产生直接的影响;二是住房需求旺盛。从供给上看,1-4月份商品住房批准预售面积为68.97万㎡,同比下降23%。而1-4月份商品住房登记销售面积大幅上升为54.87万㎡,同比增长44%,需求增加,导致房价上涨,加上媒体炒作,开发商利用一些不正当手段,诱发房价非正常上涨,导致人们“买涨不买落”的心理恐慌,形成超前消费;三是土地及其它因素成本上涨。

(六)、二手住房市场交易情况

1-4月成交6360套,面积52.21万㎡,同比增长11.8%。均价1927元/㎡,同比增长9.05%。二手住房交易面积与同期商品住房交易面积比例0.8:1,二手房交易活跃。

建筑业呈现较好的发展态势。年末全市建筑企业个数289个,全年完成总产值281亿元,比上年增长46.2%,其中建筑工程完成产值164亿元,比上年增长15.6%,竣工产值141亿元,增长17.1%。竣工面积811万平方米,比上年减少19.1%。(七)商品房买卖情况

供应与销售形势良好,购买需求旺盛。数据显示,今年1-4月,石家庄市商品住房(不含经济适用住房)批准预售套数4705套,预售面积68.97万平方米,同比增长-23%;登记销售套数4345套,销售面积54.87万平方米,同比增长44%。同期供应与销售比例为1.26:1。

第二部分房地产市场调控效果

一、调控政策下的结构变局

“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批

准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”

今年1-4月石家庄市商品住房登记销售均价为2914元/平方米,同比增长17.7%。虽然房价上涨是最受市民关注的焦点,但深层的问题还在供应结构上。据该市房管局有关人士介绍,主城区一批高端项目的集中上市,是导致该市住房均价上涨的重要原因。

由于去年房产调控政策确定的享受政策优惠普通住宅面积标准是140平方米,该市在调整住房供应结构时,也把80—140平方米的住房作为主要户型。而开发商受利益驱动,则是尽量把户型做大。省会一位不愿透露姓名的开发商介绍,开始时公司也是计划建设100平方米左右的中小户型为主,后来从市场角度出发,考虑到更多收益,最终还是决定将主要户型建为120平方米以上。

反映在统计数据上就是,石家庄市前4个月120平方米以上大户型占供应总量的54.56%。大户型供应比例过半,造成中小户型供不应求,接连出现开盘抢购现象。很多购房者为了购买一套合适的小户型,不惜彻夜排队。

这次,九部委调控细则明确规定,“6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”据业内人士指出,控制套型建筑面积的政策对石家庄市房产市场影响非常大,如果得到彻底执行,将完全改变住房供应结构,为中低收入者购房带来希望。

对此,省会有关部门表示,对国家一系列新房产政策中的硬性要求会不折不扣地执行。目前,正在加紧研究,结合实际情况,力争于6月份出台地方调控政策。

二、调整住房转让环节营业税

“调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,从2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业

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