第四章 房地产投资项目的财务分析(XXXX-11)
- 格式：pptx
- 大小：914.28 KB
- 文档页数：45
下载文档原格式
合集下载
房地产项目财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述项目名称：XX花园项目地点：XX市XX区项目性质：住宅、商业综合体项目规模：占地面积约100亩，总建筑面积约20万平方米项目总投资：约10亿元人民币项目开发周期：预计3年二、项目财务分析目的通过对XX花园项目的财务分析，评估项目的投资价值、盈利能力、财务风险以及投资回报情况，为项目投资决策提供依据。
三、项目财务分析方法1. 收益预测分析：根据项目规划、市场调研和类比分析，预测项目未来收益。
2. 成本预测分析：根据项目投资估算、市场调研和类比分析，预测项目未来成本。
3. 投资回报分析：计算项目投资回报率、内部收益率等指标，评估项目投资回报情况。
4. 财务风险分析：分析项目财务风险，提出风险防范措施。
四、项目财务分析内容1. 收益预测分析（1）销售收入预测根据市场调研和类比分析，预测XX花园项目未来销售价格为每平方米1.2万元，项目总建筑面积为20万平方米，预计销售周期为2年。
则销售收入预测如下：销售收入 = 销售面积× 销售价格销售收入 = 20万平方米× 1.2万元/平方米（2）租金收入预测商业综合体部分，预计租金收入为每平方米每月1000元，商业面积约为2万平方米，租赁期为10年。
则租金收入预测如下：租金收入 = 租赁面积× 租金价格× 租赁期租金收入 = 2万平方米× 1000元/平方米/月× 12个月× 10年租金收入 = 2.4亿元2. 成本预测分析（1）土地成本项目占地面积约100亩，根据市场调研和类比分析，土地成本约为每亩100万元。
则土地成本预测如下：土地成本 = 占地面积× 土地成本单价土地成本 = 100亩× 100万元/亩土地成本 = 1亿元（2）建筑成本建筑成本包括主体建筑、附属设施、景观绿化等。
根据项目规划、市场调研和类比分析，建筑成本约为每平方米0.6万元。
则建筑成本预测如下：建筑成本 = 总建筑面积× 建筑成本单价建筑成本 = 20万平方米× 0.6万元/平方米建筑成本 = 12亿元（3）其他成本其他成本包括营销费用、管理费用、财务费用等。
房地产投资项目财务分析概述及应用.pptx
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等
于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。
考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素）， 余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借 款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
（2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的 数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。
序号 1 2 3
4 5 6 6．1 6．2 6．3
出租型房地产项目的损益表
3
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 土地增值税 所得税 应付利润 借款本金偿还 借款利息支付
盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析 基本报表
2．资金平衡分析
该表给出的盈余资金表示当年资金来源（现金 流入）多于资金运用（现金流出）的数额。当盈 余资金为负值时，表示该年的资金短缺数。作为 资金的平衡，并不要求每年的盈余资金不出现负 值，而要求从投资开始至各年累计的盈余资金大 于零或等于零。
出售型房地产项目的损益表
表6-8
单位：万元
序号 项 目
合计
1
销售收入
2
总成本费用
3
经营税金及附加
4
土地增值税
5
利润总额
6
所得税
7
税后利润
房地产企业财务报告分析(3篇)
第1篇一、引言房地产企业作为国民经济的重要组成部分，其财务状况和经营成果直接关系到国家经济稳定和人民生活水平。
本文以某房地产企业为例，对其财务报告进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和风险状况，为投资者、债权人、政府及相关部门提供决策参考。
二、财务报告概述1. 报告内容某房地产企业财务报告主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下将分别对各项报表进行分析。
2. 报告时间本分析以某房地产企业2020年度财务报告为基础，对其经营成果、财务状况和现金流量进行分析。
三、财务报表分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从资产负债表可以看出，该企业资产总额为100亿元，其中流动资产占比较高，达到60亿元。
流动资产主要包括货币资金、应收账款、存货等。
这说明企业在短期内具有较强的偿债能力。
（2）负债结构分析负债总额为50亿元，其中流动负债为30亿元，长期负债为20亿元。
流动负债主要包括短期借款、应付账款等。
这说明企业在短期内偿债压力较大。
（3）所有者权益分析所有者权益总额为50亿元，其中实收资本为20亿元，资本公积为10亿元，盈余公积为10亿元，未分配利润为10亿元。
这说明企业所有者权益占比较高，风险相对较低。
2. 利润表分析（1）营业收入分析2020年度，该企业营业收入为80亿元，同比增长10%。
营业收入增长主要得益于房地产市场的持续回暖。
（2）营业成本分析营业成本为60亿元，同比增长8%。
营业成本增长主要受到原材料价格上涨、人力成本上升等因素的影响。
（3）期间费用分析期间费用为10亿元，同比增长5%。
期间费用增长主要受到广告宣传费用、销售费用等的影响。
（4）利润分析2020年度，该企业实现净利润20亿元，同比增长15%。
净利润增长主要得益于营业收入和毛利率的提高。
3. 现金流量表分析（1）经营活动现金流量分析2020年度，经营活动现金流量净额为30亿元，同比增长20%。
这说明企业在经营活动中具有较强的盈利能力和偿债能力。
房地产项目财务分析
分析举例
我们以北海路项目举例，该项目以高层公建和住宅为主，加配套的商业 和停车场。主要的经济指标为：
项目名称 公共建筑小计 酒店： 其 酒店式公寓 中 办公： 地下配套服务 裙楼小计 摘要 塔楼1200*(21-30层） 单位 平方米 平方米 数值 39000 12000
塔楼1200*(11-20层）
房地产项目财务分析
房地产项目财务分析前提
1、产品类型 我们在看一块地的时候，首先考虑这块地能建什么？住宅、商铺、办 公楼、还是市场？这就是我们平时所说的产品定位，产品定位决定着项 目的利润、开发速度、资金回笼等，所以房地产项目的产品定位是重中 之重，定位准确了就意味着项目成功了一半 2、经济指标 经济指标从财务分析的角度所用到是各种类型的产品能建多少。从工 程技术角度经济指标是设计的依据。 3、地段 地段是决定房价的主要因素，相同的产品在不同的地段，价格是不同 的。当然产品的品质也会影响产品的价格，但是好多的产品品质是靠品 牌效应和宣传出来的 4、对市场的造价信息、销售价格了解 既然是项目财务分析，就得由项目的造价有预计，那么必须了解项目所 在地工程造价有了解，以及当地政府收费，项目周边的销售情况等
798.24 585.50 3197.95 35130.00
现金流量分析图
35000 25000 15000
35130 35130
5000 -5000
-15000 -25000
现金流入
0 0
现金流出
2011
-19717
初始
-9785
2010
-13512
2012-198625、盈亏平衡分析一、成本性态分析 又称“成本习性”、“成本特性”，是指成本的变动与业务量之间 的依存关系。按照成本性态，可将成本区分为固定成本、变动成本和半 变动成本三种基本模式。 二、变动成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额随业务量的变动而发生变 动的成本。在房地产项目中建安成本是典型的变动成本，它随建筑面积 的变化而直接发生变动。 三、固定成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额不受业务量的变动影响而 保持不变的成本。在房地产项目中土地成本是典型的固定成本，不管建 筑面积多大的变化而土地成本始终不变。 四、半变动成本 当业务总量发生变化时，有些成本项目的成本总额随业务量呈非正比 例变动，这类成本称半变动成本。房地产项目中比较典型是管理费用中 的工资。由于该类成本占比不大，在房地产项目评价中可不考虑半变动 成本。 五、成本性态分析的方法 主要有历史资料分析法（高低点法、散布图法、回归直线法）、工 程技术测定法、会计分析法、合同确认法等。
第四章 房地产投资项目的财务分析(2010-11)
程费用。 估算方法一般采用单位指标法。
12
（5）公共配套设施费
主要包括不能有偿转让的小区内的公共 配套设施支出。 估算方法同“建安工程费”的方法。
13
（6）房地产开发期间的税费
指房地产开发过程中所负担的各种税金 和地方政府有关部门征收的费用，包括 投资方向调节税、配套设施建设税、建 筑安全监督费、供水管网补偿费等。
18
3. 现金流量图 所谓现金流量图，就是将现金流量 绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线 作一横坐标，上面表示计息的时间单位 （年或月），垂直于横坐标的线条表示现 金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支 出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。
0
1
2
3
4
(时间)
现金流量图
19
4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资 金值（效益或费用），或者把某一时间序列 其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资 金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F） 也称将来值、未来值。指发生在某一时 间序列终点的资金值（效益或费用），或者 把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点 的资金值。本利和是一种终值。
34
例2：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元, 如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额, 年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押 贷款额是多少? 解：已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000×30%=4800(元); 月贷款利率i=12%÷12=1%, 计息周期数n=10×12=120(个月)。 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额：
32
思考题
若首付比例提高到30％，试对两种还款方 式进行比较。 根据计算结果，你认为哪种还款方式最为 经济？
房地产投资项目财务分析-35页精选文档
房地产投资项目财务分析房地产投资项目财务分析概述房地产投资项目财务分析基本报表传统的财务分析指标现代的财务分析指标房地产投资项目财务分析的应用6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．1房地产项目财务分析的含义财务分析也叫财务评价。
它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
aliqq6．1房地产投资项目财务分析概述财务分析的基本程序是：1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。
2．编制基本财务报表。
3．财务分析指标的计算与评价。
4．进行不确定性分析。
5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。
6．1房地产投资项目财务分析概述6．1．2财务分析的作用aliqq1．衡量项目的盈利能力这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。
6．1房地产投资项目财务分析概述2．衡量项目的清偿能力这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。
aliqq3．衡量项目的资金平衡能力资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。
这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表6．2．1现金流量表1．现金流量表的含义现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。
6．2房地产投资项目财务分析基本报表2．现金流量表的种类按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为：1）全部投资现金流量表全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。
地产项目的财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述本项目位于我国某一线城市，占地约100亩，总建筑面积约50万平方米，包括住宅、商业、办公及配套设施。
项目总投资约20亿元人民币，预计开发周期为3年。
本报告将对项目的财务状况进行详细分析，旨在为项目决策提供依据。
二、项目背景随着我国城市化进程的加快，一线城市房地产市场需求旺盛，房价持续上涨。
本项目地处市中心，交通便利，周边配套设施完善，具备良好的市场前景。
同时，项目开发商具备丰富的房地产开发经验，资金实力雄厚，项目具有较高的成功概率。
三、财务分析（一）投资估算1. 土地成本：根据项目占地100亩，土地取得成本约为10亿元人民币。
2. 建设成本：项目总建筑面积约50万平方米，建筑成本约为8亿元人民币。
3. 配套设施成本：包括绿化、道路、停车场等，约为2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：预计3亿元人民币。
5. 贷款利息：项目总投资20亿元人民币，贷款利率为6%，贷款期限为10年，预计利息支出为3亿元人民币。
6. 其他费用：包括税费、不可预见费用等，约为1亿元人民币。
（二）收入预测1. 住宅销售收入：预计销售面积为40万平方米，平均售价为每平方米2万元，预计销售收入为80亿元人民币。
2. 商业及办公销售收入：预计销售面积为10万平方米，平均售价为每平方米3万元，预计销售收入为30亿元人民币。
3. 配套设施收入：预计年租金收入为1亿元人民币。
（三）成本费用分析1. 土地成本：10亿元人民币。
2. 建设成本：8亿元人民币。
3. 配套设施成本：2亿元人民币。
4. 营销及管理费用：3亿元人民币。
5. 贷款利息：3亿元人民币。
6. 其他费用：1亿元人民币。
（四）盈利能力分析1. 投资回报率（ROI）：项目总投资20亿元人民币，预计销售收入110亿元人民币，投资回报率为550%。
2. 净利润：销售收入110亿元人民币，减去成本费用20亿元人民币，预计净利润为90亿元人民币。
3. 盈利能力指标：项目投资回收期约为2.2年，投资利润率约为450%。
房地产投资项目财务分析概述及应用
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以
计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评 价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。
当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就 应编制投资者各方现金流量表。
其表格形式见表6-3。
投资各方现金流量表
6．2．3损益表
1．损益表的含义
损益表是反映房地产投资项目计算期内各年的利 润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财 务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分 析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、 资本金利润率、资本金净利润率等指标。
其表格形式如表6-7。
序号
1
1．1 1．2 1．3 2 2．1 2．2
表6-9
单位：万元
项目
合计
1 23
出租收入
经营成本
经营税金及 附加
利润总额
所得税
税后利润
盈余公积金 应付利润 未分配利润
…N
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
2）关于税后利润 税后利润=利润总额－所得税
其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就
是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为33%。
出租与自营项目资金来源与运用表
续表6-6
单位：万元
2．1 开发建设投资 2．2 经营资金 2．3 运营费用 2．4 修理费用 2．5 经营税金及附加 2．6 土地增值税 2．7 所得税 2．8 应付利润 2．9 借款本金偿还 2．10 借款利息支付
3 盈余资金（1）-（2）
4 累计盈余资金
6．2房地产投资项目财务分析基本报表
房地产投资项目财务分析
房地产投资项目财务分析一、项目背景该房地产投资项目是一座高档住宅楼盘，位于市中心的黄金地段。
该项目将包括多栋住宅楼和相关设施，如停车场、绿化带和社区设施。
该项目的总建筑面积为50,000平方米，总投资额为1亿美元。
二、市场分析市场调研显示，该地区的高档住宅需求量大，而供应量有限。
与此同时，该地区的经济增长强劲，人口流入量较大。
根据预测，未来几年内，该地区的住房需求将继续增加。
三、投资成本该项目的总投资额为1亿美元。
其中包括土地购买、建筑材料、人工和相关设施的成本。
投资将在两年内按计划进行。
四、销售预测基于市场调研和经验数据，预计项目在三年内将完成销售。
销售价格将根据该地区的市场价位进行定价，预计每平方米的售价为2万美元。
五、项目现金流分析项目的现金流分析是评估投资回报的关键步骤。
以下是该项目未来五年的现金流预测：第一年：销售量为5,000平方米，总销售额为1亿美元。
在此期间，还需支付建设费用和相关费用，预计总支出为5000万美元。
净现金流为5000万美元。
第二年：销售量为8,000平方米，总销售额为1.6亿美元。
建设和相关费用的支付将继续进行，总支出预计为6000万美元。
净现金流为1亿美元。
第三年：销售量为10,000平方米，总销售额为2亿美元。
在此期间，除了建设和相关费用外，还需支付销售和市场推广费用，预计总支出为7000万美元。
净现金流为1.3亿美元。
第四年：销售量为12,000平方米，总销售额为2.4亿美元。
市场推广和销售费用将继续支付，总支出预计为8000万美元。
净现金流为1.6亿美元。
第五年：销售量为15,000平方米，总销售额为3亿美元。
在此期间，销售和市场推广费用将继续支付，总支出预计为9000万美元。
净现金流为2.1亿美元。
六、财务指标分析通过项目现金流预测，可以计算出该项目的财务指标，例如净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和投资回收期（Payback Period）等。
该项目的净现值可以通过计算未来五年的现金流折现到现值得出。
房地产项目的财务分析与评估
房地产项目的财务分析与评估在房地产行业，财务分析与评估是非常重要的环节，它对于投资者、开发商和金融机构决策具有重要作用。
本文将从净现值、内部收益率和利润能力等方面，对房地产项目的财务分析与评估进行探讨。
一、净现值（Net Present Value，NPV）净现值是一种常用的财务指标，用于评估房地产项目的盈利能力和长期价值。
它通过计算项目未来现金流量的现值，将投资和回报进行对比，判断项目是否值得投资。
计算净现值的公式如下：NPV = ∑(Ct / (1+r)^t) - Io其中，Ct代表第t年的现金流量，r代表贴现率，Io代表项目初始投资金额。
根据计算结果，如果净现值大于零，则说明项目有盈利能力，可以考虑投资；如果净现值小于零，则表示项目亏损，应避免投资。
二、内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率是指投资项目的收益率，也可以看作是使净现值等于零的贴现率。
它衡量了投资回报的效率和盈利能力。
计算内部收益率的方法是将净现值公式中的NPV置零，并求解贴现率r。
根据计算结果，如果内部收益率高于成本资本（通常是市场利率），则可以认为该项目具有吸引力；反之，则可能存在风险或收益较低。
三、利润能力除了净现值和内部收益率，评估房地产项目的财务分析还应考虑其利润能力。
1. 毛利率毛利率是指项目销售收入与直接成本之间的比率，反映了项目经营的盈利能力。
一般来说，毛利率越高，意味着项目的盈利能力越强。
计算毛利率的公式如下：毛利率 = （销售收入 - 直接成本） / 销售收入2. 资产回报率资产回报率衡量了项目所投入资本的产出效果，体现了项目的盈利能力和资本运作效率。
计算资产回报率的公式如下：资产回报率 = 净利润 / 总资产通过分析项目的利润能力，可以评估其经营盈利能力的强弱，并据此作出投资决策。
综上所述，房地产项目的财务分析与评估是投资决策中不可或缺的环节。
通过净现值、内部收益率和利润能力等指标的综合分析，可以全面了解项目的潜在风险和收益，为投资者和开发商提供科学依据，以实现长期可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
10
3）工程量近似匡算法：采用类似于概 预算的方法，先匡算工程量，再套当 地概预算定额标准，近似估算出费用。
4）概算指标法：采用综合的单位建筑 面积和建筑体积概算指标，计算整个 工程费用。
5）类似法：根据建安工程中各项目所 占的比例进行估算。
11
（4）基础设施费
➢ 指供水、供电、供暖、供气、排污等工 程费用。
=964.28(元) 组合贷款的月最低还款额： A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元)
36
例 4 ：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万 元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30 % ，其余房款用 抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿 还，年贷款利率为15％。问月还款额为多少？如果该家庭 25 ％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收 入多少，才能购买上述住宅？
17
第二节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的概念 指资金随着时间的变化产生的资金增值或经 济效益，具体体现在资金的利息和资金的纯 收益两方面。
1. 利率：为每单位时间增加的利息与原金额之 比。
2.利息周期：表示利率的时间单位。如一年， 一季度，半年，一月等。
18
3. 现金流量图
所谓现金流量图，就是将现金流量 绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线 作一横坐标，上面表示计息的时间单位 （年或月），垂直于横坐标的线条表示现 金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支 出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。
不计算利息的利息。 2．公式：F I P P(1 i n) 式中：I—利息；n—利息周期数；i—利率；
P—本金；F—本利和。
22
三、复利法
复利是把每一计息期末的本利和都作为下一 计息期的本金，因此不仅对本金计息，对利 息也计息，也称利滚利法。它克服了单利法 的缺点，对本利都考虑其时间价值，真实地 反映了资金随时间增值的客观规律。 复利法计算公式是：
6
2）集体土地征用费
征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三 年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的 农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿 标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。
其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费 和安置补偿费的标准规定。
3）拆迁安置补偿费
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
7
➢ 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 房屋的所有权人，按照有关规定给予补 偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可 分为产权调换、作价补偿或二者结合的 形式。
➢ 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结 合新安置地点计算；作价补偿的金额按 照所拆除建筑面积的重置价格结合市场 行情等计算。
8
（2）前期工程费
1）前期规划、设计、可研费等。规划设 计费为建安费的3％左右，可研费占项 目总投资的1％～3％，水文地质勘测费 为设计概算的0.5％左右。
2）“三通一平”或“七通一平”等土地 开发费。根据实际情况，参照有关标准 估算。
解：已知：抵押贷款额额P=25×70％＝17.5（万元）；
月贷款利率 i＝15％÷12＝1.25 %
计息周期数 n＝10×12＝120 （个月）。
则：月还款额： A = P [i ( 1 + i )n]÷[(1+i)n-1]
1 PF
1 in
P F P / F,i, n
25
（二）等额支付系列复利公式
1.等额支付系列终值公式 1）条件：每年年末的现金流量A，年利率为i，
n年。求F=? 2）现金流量图：
3）公式：
F
A
A(1
i)
A(1
i)2
பைடு நூலகம்
A(1
i)n1
A
1
in
i
1
F A(F / A,i, n)
26
2.等额支付系列偿债基金公式 1）条件：已知未来值，年数n，利率i，求A=? 2）现金流量图：
2
第一节 房地产投资财务数据 的估算
一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时
期内为生产和销售房地产而花费的全部 成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费；
3
1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费
3）计算公式：
i
A
F
(1
i)n
1
或
A F(A / F. i, n)
27
3.等额支付系列资金回收公式 1）条件：已知现值P，年数n，利率i，求A 2）流量图：见上图。 3）计算公式：
A
i (1 i)n P(1 i)n 1
或A PA/ P. i,n
28
4.等额支付系列现值公式 1）假设：已知年值A，i，n，求P 2）现金流量图：见上图 3）计算公式：
n=15×12=180(月),i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%, P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。 计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： A1=P1×i1(1+i1)n÷[(1+ i1)n-1] =100000×0.0035(1+0.0035)180÷[1-(1+0.0035)180] =749.75(元) A2=110000×0.0055(1+0.0055)180÷[1-(1+0.0055)180]
P
A
(1 i(1
i)
n i)n
1
A( A/ P. i，n)
29
5. 等额多次支付现金流量，当n → ∞ 时现值的计算
当n → ∞ 时等额多次支付现金流量的现值为：
P
lim
n
[
A
(1 i(1
i)n i)n
1]
A i
30
31
计算过程分析
1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法：
9
（3）建安工程费
➢ 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包 括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内 装修工程费等。
➢ 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费
用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资 费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘 以工程量得到单项工程费用的估算方法。
解：已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000×30%=4800(元); 月贷款利率i=12%÷12=1%,
计息周期数n=10×12=120(个月)。 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额：
P
(1 i)n 1
A
i(1 i)n
4800
(11%)120 1 1%(1 1%)120
33.46(万元)
4
2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用
5
（二）总成本费用的估算
1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的
类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、 用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周 围环境状况及土地现况等因素修正。 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根 据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年 限等进行修正得到。
第四章 房地产投资项目的 财务分析
一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度
对项目进行的经济分析，具体讲即根据政 府现行财税制度、价格体系和有关的法律、 法规，计算分析项目的财务效益和费用， 考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财 务状况，据以评价项目财务可行性。
1
二、财务分析的程序
（一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。
0
1
2
3
4
(时间)
现金流量图
19
4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资
金值（效益或费用），或者把某一时间序列 其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资 金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F）
也称将来值、未来值。指发生在某一时 间序列终点的资金值（效益或费用），或者 把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点 的资金值。本利和是一种终值。
每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元
20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法：
每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84
20
6．等额年值（A） 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年
值。如果某一时间序列各时刻（不包括零 点）发生的资金都相等，则该资金序列叫 等额年值，记作A。反之，叫不等额年值。 7．折现
把某一时间序列各时刻的资金折算到 起点现值的过程叫折现。
21
二、单利利息的计算方法 1．概念：单利计息是只考虑本金的利息，
3）工程量近似匡算法：采用类似于概 预算的方法，先匡算工程量，再套当 地概预算定额标准，近似估算出费用。
4）概算指标法：采用综合的单位建筑 面积和建筑体积概算指标，计算整个 工程费用。
5）类似法：根据建安工程中各项目所 占的比例进行估算。
11
（4）基础设施费
➢ 指供水、供电、供暖、供气、排污等工 程费用。
=964.28(元) 组合贷款的月最低还款额： A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元)
36
例 4 ：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万 元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30 % ，其余房款用 抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿 还，年贷款利率为15％。问月还款额为多少？如果该家庭 25 ％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收 入多少，才能购买上述住宅？
17
第二节 资金时间价值的计算
一、资金时间价值的概念 指资金随着时间的变化产生的资金增值或经 济效益，具体体现在资金的利息和资金的纯 收益两方面。
1. 利率：为每单位时间增加的利息与原金额之 比。
2.利息周期：表示利率的时间单位。如一年， 一季度，半年，一月等。
18
3. 现金流量图
所谓现金流量图，就是将现金流量 绘入一时间坐标中。即在图上画一条横线 作一横坐标，上面表示计息的时间单位 （年或月），垂直于横坐标的线条表示现 金流量，箭头向下表收入，箭头向上表支 出。箭头的长、短与收、支的大小成比例。
不计算利息的利息。 2．公式：F I P P(1 i n) 式中：I—利息；n—利息周期数；i—利率；
P—本金；F—本利和。
22
三、复利法
复利是把每一计息期末的本利和都作为下一 计息期的本金，因此不仅对本金计息，对利 息也计息，也称利滚利法。它克服了单利法 的缺点，对本利都考虑其时间价值，真实地 反映了资金随时间增值的客观规律。 复利法计算公式是：
6
2）集体土地征用费
征用耕地：土地补偿费、安置补助费以及地上附着 物和青苗补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前三 年平均年产值的6～10倍。安置补助费安需安置的 农业人口计算，每一个需要安置的农业人口的补偿 标准为该耕地被征用前三年平均年产值的4～6倍。
其他土地：由省、自治区、直辖市参照耕地补偿费 和安置补偿费的标准规定。
3）拆迁安置补偿费
拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用 人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况 下应按照拆除面积给予安置，分为原地回迁安置与 异地永迁安置。
7
➢ 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除 房屋的所有权人，按照有关规定给予补 偿时所需要的费用。拆迁补偿的形式可 分为产权调换、作价补偿或二者结合的 形式。
➢ 产权调换的面积按所拆房的建筑面积结 合新安置地点计算；作价补偿的金额按 照所拆除建筑面积的重置价格结合市场 行情等计算。
8
（2）前期工程费
1）前期规划、设计、可研费等。规划设 计费为建安费的3％左右，可研费占项 目总投资的1％～3％，水文地质勘测费 为设计概算的0.5％左右。
2）“三通一平”或“七通一平”等土地 开发费。根据实际情况，参照有关标准 估算。
解：已知：抵押贷款额额P=25×70％＝17.5（万元）；
月贷款利率 i＝15％÷12＝1.25 %
计息周期数 n＝10×12＝120 （个月）。
则：月还款额： A = P [i ( 1 + i )n]÷[(1+i)n-1]
1 PF
1 in
P F P / F,i, n
25
（二）等额支付系列复利公式
1.等额支付系列终值公式 1）条件：每年年末的现金流量A，年利率为i，
n年。求F=? 2）现金流量图：
3）公式：
F
A
A(1
i)
A(1
i)2
பைடு நூலகம்
A(1
i)n1
A
1
in
i
1
F A(F / A,i, n)
26
2.等额支付系列偿债基金公式 1）条件：已知未来值，年数n，利率i，求A=? 2）现金流量图：
2
第一节 房地产投资财务数据 的估算
一、房地产总投资的估算 房地产总投资是指项目在一定时
期内为生产和销售房地产而花费的全部 成本费用。 （一）总费用的构成 1、房地产开发直接费 1）土地使用权获取成本； 2）前期工程费；
3
1）可行性研究费； 2）规划设计费； 3）工程水文地质勘测费； 4）七通一平费。 （3）建安费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）不可预见费 （7）开发期间税费
3）计算公式：
i
A
F
(1
i)n
1
或
A F(A / F. i, n)
27
3.等额支付系列资金回收公式 1）条件：已知现值P，年数n，利率i，求A 2）流量图：见上图。 3）计算公式：
A
i (1 i)n P(1 i)n 1
或A PA/ P. i,n
28
4.等额支付系列现值公式 1）假设：已知年值A，i，n，求P 2）现金流量图：见上图 3）计算公式：
n=15×12=180(月),i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%, P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。 计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： A1=P1×i1(1+i1)n÷[(1+ i1)n-1] =100000×0.0035(1+0.0035)180÷[1-(1+0.0035)180] =749.75(元) A2=110000×0.0055(1+0.0055)180÷[1-(1+0.0055)180]
P
A
(1 i(1
i)
n i)n
1
A( A/ P. i，n)
29
5. 等额多次支付现金流量，当n → ∞ 时现值的计算
当n → ∞ 时等额多次支付现金流量的现值为：
P
lim
n
[
A
(1 i(1
i)n i)n
1]
A i
30
31
计算过程分析
1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法：
9
（3）建安工程费
➢ 指直接用于工程建设的总成本费用，主要包 括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内 装修工程费等。
➢ 估算方法： 1）单元估算法：以基本建设单元的综合投资费
用乘以单元数，得到项目或单项工程总投资 费用的估算方法。 2）单位指标估算法：以单位工程量投资费用乘 以工程量得到单项工程费用的估算方法。
解：已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000×30%=4800(元); 月贷款利率i=12%÷12=1%,
计息周期数n=10×12=120(个月)。 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额：
P
(1 i)n 1
A
i(1 i)n
4800
(11%)120 1 1%(1 1%)120
33.46(万元)
4
2、房地产开发间接费用 （1）管理费用 （2）销售费用 （3）财务费用
5
（二）总成本费用的估算
1、开发成本的估算 （1）土地使用权获取费 1）国有土地使用权获取费 一般采用市场比较法，根据政府近期出让的
类似地块的出让金数额、并进行时间、地段、 用途、临街状况、建筑容积率、出让年限、周 围环境状况及土地现况等因素修正。 也可根据城市的基准地价或平均标定地价，根 据项目所处地段等级、用途、容积率、使用年 限等进行修正得到。
第四章 房地产投资项目的 财务分析
一、财务分析的含义 财务分析是从房地产项目或企业角度
对项目进行的经济分析，具体讲即根据政 府现行财税制度、价格体系和有关的法律、 法规，计算分析项目的财务效益和费用， 考查项目的盈利能力、清偿债务能力等财 务状况，据以评价项目财务可行性。
1
二、财务分析的程序
（一）分析和估算项目的财务数据； （二）分析财务基本报表； （三）分析财务指标； （四）提出财务分析结论； （五）进行不确定性分析。
0
1
2
3
4
(时间)
现金流量图
19
4．现值（P） 发生在某一时间序列起点（零点）的资
金值（效益或费用），或者把某一时间序列 其它各时刻资金用折现办法折算到起点的资 金值，称做现值，记作P。本金就是一种现值。 5．终值（F）
也称将来值、未来值。指发生在某一时 间序列终点的资金值（效益或费用），或者 把某一时间序列其它各时刻资金折算到终点 的资金值。本利和是一种终值。
每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元
20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法：
每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84
20
6．等额年值（A） 某一时间序列各时刻发生的资金叫做年
值。如果某一时间序列各时刻（不包括零 点）发生的资金都相等，则该资金序列叫 等额年值，记作A。反之，叫不等额年值。 7．折现
把某一时间序列各时刻的资金折算到 起点现值的过程叫折现。
21
二、单利利息的计算方法 1．概念：单利计息是只考虑本金的利息，