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第一部分项目所在区域竞争市场分析[重要结论]一.福永概况及房地产市场特征(一)福永概况1．地理位置：福永镇位于深圳市宝安区西南部，处于新安－西乡－福永组团，西临珠江口，与中山市、珠海市隔海相望，南与西乡镇接壤，北与沙井镇相连，东北角与公明镇毗邻。
2．行政区划及人口：全镇总人口106889人，户籍人口14734人，暂住人口92155人。
3．经济发展：福永工业以外向型工业为主体，全镇现有内资企业280家，外资企业达522家，第三产业方面，建成了深圳市目前规模最大的福永家私商贸城。
4．区域交通：福永在大交通方面有着得天独厚的区位优势，海、陆、空三维一体的交通体系使其成为宝安名副其实的交通核心。
5．社会事业：全镇共有中学1所、小学9所，幼儿园15所，医院1间，卫生站20间。
其中福永中心小学为市一级学校，福永中学、凤凰小学、塘尾小学为区一级学校。
福永医院1998年通过一甲医院验收。
6．乡镇建设：实现村村通一级水泥路；治安形势良好。
文化设施方面，有被称为“全国镇级第一文化站”的福永文化艺术中心和面积达2.8万M2的万福广场。
7．投资环境：拥有海、陆、空立体交通优势，境内有深圳国际机场和往返香港的福永飞翼船码头；广深高速公路，机荷高速公路和107国道穿镇而过，万吨级的货柜和散货码头，正在紧张兴建。
8．自然、人文旅游风光：福永镇依山傍海，东有凤凰山风景区，西有西部海上田园风光和休闲娱乐钓鱼场。
(二)区域市场特征1、供求关系A、房地产市场发展相对滞后，供应量极少，整体开发水平较低B、区域功能特征明显，生活区相对集中于镇中心C、市场有效需求不足，当地居民对商品房缺乏信心D、市场缺乏高品质、成规模开发的商品房项目.2、产品特征A、物业类型单一：自住型普通住宅B、主力户型：二房和三房为主, 少量复式，单房和一房属市场空白C、交楼标准：毛坯房D、品牌物业管理公司进驻3、营销特征A、均价（毛坯房）：整体销售均价在3100-3200元/平米左右，B、客户特征：本地居民、工厂管理阶层和技术员、港人C、销售速度慢，销售周期长D、销售接待：销售人员素质不高，缺乏专业化、规范化培训一、宝安区和福永镇基本规划随着经济和各项社会事业的发展，宝安区的城市化水平日益提高。
深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）第二节深圳酒店式公寓的特点一、房型及面积根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。
目前在售的酒店式公寓在销售项目的户型比从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。
面积分别为：单房：27-32平米；一房：38-45平米两房：54-69平米此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。
一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。
二、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。
并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。
户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。
三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。
酒店式公寓调研及分析酒店式公寓是指以酒店管理模式运营的长租住房，其它名称还有服务型公寓、家庭旅馆等。
近年来，由于年轻人独立思考，生活品质要求的提高，还有城市房价的高企，酒店式公寓这种新型住宅业态逐渐走进我们的视野，其独特的经营模式和高品质的生活体验受到越来越多人的欢迎。
近来，本人团队对市场上的酒店式公寓进行了详细调研。
首先，我们仔细分析了酒店式公寓的市场环境和竞争情况。
当前市场上，大型酒店集团已经成为酒店式公寓的主要供应商。
由于他们具有较强的市场影响力和完善的运营体系，在一定程度上压缩了其他小规模服务型公寓的存活空间。
同时，随着互联网科技的不断发展，各大在线房租平台也纷纷开始介入酒店式公寓市场，给酒店集团带来了一些竞争压力。
我们相信，随着市场竞争的不断加剧，酒店式公寓的质量将会逐步提高，客户的需求也将更加得到重视。
其次，我们对服务和设施进行了比较。
我们发现，无论是大型酒店集团还是线上房屋租赁平台，他们提供的服务和设施都不断优化，包括宽带网络、会议室、咖啡厅、健身房、游泳池等设施，以及班车服务、保洁服务、维修服务等。
这些服务不仅满足了房客的居住需求，还提供了极具品质的生活体验，深受广大客户的喜爱。
除此之外，我们还调研了酒店式公寓的价格优势。
虽然酒店式公寓的价格相对于传统长租房屋略高一些，但是它能够带来的生活品质却是传统房屋无法比拟的。
通过比较各大酒店集团和在线房租平台的价格，我们发现，正规酒店集团的收费相对较高，而非正规的酒店式公寓价格相对较低，但是服务和设施的质量存在明显差异，且安全隐患较大。
最后，我们分析了酒店式公寓未来的趋势。
随着人们对品质生活的需求越来越高，并且随着年轻人群体的不断壮大，酒店式公寓将会迎来强大的市场需求。
同时，在保持品质和服务的同时，价格也将逐步趋于平稳。
对于酒店集团而言，它们需要不断优化服务和设施，满足不同客户的需求；而在线房屋租赁平台则需要改进分类标准，提供更信誉度的房源。
引言概述：酒店公寓作为一种新兴的住宿形式，正日益受到人们的关注和喜爱。
酒店公寓为游客和商旅人士提供了一个舒适且灵活的住宿选择。
在本次酒店公寓调研报告中，我们将对酒店公寓市场进行深入研究和分析，并提供相关建议和意见。
正文内容：一、市场概况1.市场规模分析酒店公寓市场的规模和增长趋势，包括全球和国内市场。
通过调查数据分析市场供需状况，预测未来市场发展趋势。
2.市场竞争比较分析不同酒店公寓品牌的优势和特点。
研究市场竞争格局，包括主要品牌的市场份额和地域分布。
3.消费者需求调研消费者对酒店公寓的需求和偏好。
分析不同消费群体对酒店公寓的需求差异。
4.政策环境研究相关政策和法规对酒店公寓市场的影响。
分析政府支持和监管措施是否促进了酒店公寓市场的发展。
5.投资机会研究酒店公寓市场的投资机会和回报率。
提供针对不同投资者的建议和风险评估。
二、酒店公寓运营模式1.房源获取分析不同品牌的房源获取途径和策略。
研究合作渠道和平台对房源获取的影响。
2.酒店服务调研酒店公寓的服务内容和服务水平。
分析酒店服务对消费者满意度的影响。
3.运营管理研究酒店公寓的运营管理流程和机制。
分析运营效率和成本控制对酒店公寓经营的影响。
4.品牌推广调查不同品牌的市场营销策略和推广渠道。
分析品牌推广对市场份额和知名度的影响。
5.客户关系管理研究酒店公寓的客户关系管理策略和措施。
分析客户满意度和忠诚度对酒店公寓业务发展的影响。
三、技术创新与应用1.智能化设备探讨智能化设备在酒店公寓中的应用和效益。
分析智能化设备对消费者体验和运营管理的影响。
2.大数据分析研究大数据分析在酒店公寓运营中的应用。
分析大数据分析对市场营销和服务优化的作用。
3.电子支付调查电子支付在酒店公寓中的普及程度和应用情况。
分析电子支付对消费者便利性和安全性的影响。
4.虚拟现实技术探讨虚拟现实技术在酒店公寓体验中的应用。
分析虚拟现实技术对客户体验和市场竞争力的影响。
5.在线预订平台研究不同在线预订平台对酒店公寓业务的影响。
2014年深圳XXX国际公寓市场营销及经营管理计划二0一三年十月十日内容一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述2、本地市场概述二、市场供求及竞争对手概况三、2014年经营管理目标1、实现经济效益2、提升服务品质3、量化内部管理4、促进品牌拓展四、2014年公寓市场营销策略概述1、公寓现有竞争条件分析2、价格策略3、市场定位4、品牌形象5、客源市场6、竞争策略7、客户拓展8、客户关系9、公共关系10、在线平台销售五、2014年公寓客房销售策略1、客房销售重点和方式2、区域扩展策略3、推广策略4、顾客关系维护及发展策略5、日常销售活动管理措施六、2014年客房销售行动计划七、其他部门管理项目2014年对深圳富瑞斯国际公寓而言是重新面向市场，启动新经营发展周期的第一年，是否能取得开门红对公寓今后的生存、发展起着至关重要的作用。
随着2013年公寓全面装修升级改造、硬件提升，以及市场日趋激烈的竞争格局形成，我们面对的2014年都是机遇与挑战并存的一年。
如何把握好机遇，取得理想的经营管理业绩，在效益、品质、管理、品牌上有所提升，是公寓团队成员将共同为之努力的目标。
现就2014年富瑞斯国际公寓经营管理思路做如下阐述。
一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述自2013年8月以来，全球经济稳步复苏，欧洲商业活动持续温和扩张，日本经济正脱离通缩，处在全面恢复的过程之中，虽然美国在逐步退出量化宽松体系，但现今世界格局正发生深刻的变化，世界发达国家经济总体仍处于缓慢的复苏阶段。
中国经济自2013年8月以来，八大数据集体向好，新一届政府实行内夯外拓、多管齐下的政策打造百年强国梦，未来中国经济全球格局初现，从政策层面上，新一届领导人会避免与减小有关中国经济在2014年出现拐点或硬着陆的风险。
随着中国经济的发展，以及中央政府大力支持国内旅游资源的开发，促进国内居民旅游消费，积极扶持旅游业的政策，可预测旅游市场将愈加炙手可热，饭店行业的前景看好。
酒店式公寓市场调查报告◎调研报告◎调查报告◎市场调研◎行业分析调研报告目录序言 (3)（一）起源 (3)（二）概念 (3)（三）认识 (4)（四）特点 (5)一、引言 (6)1.1研究目的和意义 (6)1.2研究设计 (6)1.2.1研究方法 (6)1.2.2问卷设计 (6)1.2.3调研对象 (6)1.2.4问卷回收情况 (6)二、市场环境分析 (7)2.1 国家情况 (7)2.2 北京情况 (7)三、市场调查结果分析 (8)3.1家庭年收入和年龄之间的关系 (8)3.2是否关住过酒店式公寓 (9)3.3消费者获得酒店式公寓信息的渠道 (10)3.4消费者对酒店式公寓装修的要求 (11)3.5投资酒店式公寓普通住宅的区别 (11)3.6酒店式公寓优势特点 (12)3.7酒店式公寓存在的问题 (13)3.8购买酒店式公寓的目的 (13)四、对策建议 (14)附件：问卷 (17)序言“酒店式公寓”，时下流行的物业形式，但酒店式公寓绝不算一个新概念，它的存在和发展是一个引人注目而又让人困惑的热门话题。
经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。
（一）起源酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
某地区酒店式公寓及市场分析管理知识报告一、市场分析1.市场规模及发展趋势：酒店式公寓市场规模庞大，且呈现稳定增长趋势。
随着人们对高品质住宿需求的不断增加，酒店式公寓已成为旅游、商务差旅等人群的首选。
根据市场研究机构的数据显示，该地区的酒店式公寓市场近年来年均增长率达10%，并预计在未来几年内仍将保持稳定增长。
2.消费者需求特点：消费者对酒店式公寓的需求有以下几个主要特点：- 舒适方便：消费者更倾向于选择提供舒适、便捷的住宿环境，包括宽敞的房间、各项设施齐全、24小时服务等。
- 高品质服务：消费者注重优质的服务体验，希望能够以酒店式公寓作为旅途中的一个舒适家庭式环境，而不只是简单的住宿场所。
- 长期住宿需求：酒店式公寓的长期住宿优势使其受到商务差旅人士和家庭长住人群的青睐。
这部分消费者对于物业管理的要求更高，包括定期清洁、设备维护等。
3.竞争对手分析：在该地区，已有许多酒店式公寓运营商进入市场，提供各种不同档次和风格的产品。
主要竞争对手包括： - 国际知名连锁品牌酒店式公寓- 本地重点发展的酒店式公寓项目- 民宿和住宅转型的酒店式公寓项目4.市场定位与差异化：根据市场调研结果和竞争对手分析，酒店式公寓在该地区还存在市场空白和差距，可通过以下方式进行差异化定位：- 针对商务差旅需求，提供更加灵活的长住套房选择，包括不同面积和房型的房间，满足不同需求的消费者。
- 着重打造舒适、时尚的室内设计和家具配置，提供高品质的住宿体验，以吸引更多的旅游人群。
- 加强客户服务，提供24小时的呼叫中心、客房服务等，确保满足客户各种需求。
二、管理知识报告1.人力资源管理：确保拥有一支高素质、高效能的员工队伍对于酒店式公寓的成功运营至关重要。
人力资源管理的主要内容包括：- 招募与培训：建立科学的招募渠道和培训体系，招聘合适的员工并提供必要的培训，以提高员工的专业素质和服务水平。
- 激励与激励：通过薪酬福利、晋升机制、培训进修等方式，激励员工的积极性和工作动力。
酒店式公寓市场分析报告1.引言1.1 概述概述酒店式公寓是指具有酒店管理模式和服务标准的长租公寓，它结合了传统公寓和酒店的优势，为客户提供舒适的居住环境和个性化的服务。
随着消费升级和人们对生活品质要求的提高，酒店式公寓市场逐渐成为房地产行业的热门投资领域。
本报告将对当前酒店式公寓市场进行深入分析，总结行业现状，探讨发展趋势，并提出相关投资建议，旨在为投资者和经营者提供全面的市场信息和决策参考。
1.2 文章结构文章结构部分主要是介绍整篇报告的组织结构和框架安排。
首先，文章将简要介绍酒店式公寓市场的定义和发展历程，然后对市场现状进行详细分析，包括市场规模、发展趋势和主要特点。
接下来，将重点分析酒店式公寓市场的竞争格局，包括市场主体、市场份额和市场竞争状况。
最后，文章将总结酒店式公寓市场的发展趋势，并给出相应的投资建议，为读者提供决策参考。
整篇报告将通过以上结构条理清晰，层次分明地展现出酒店式公寓市场的全貌，为读者提供全面的市场分析和专业的建议。
"1.3 目的":本报告旨在对酒店式公寓市场进行深入分析，以了解其定义与发展历程、市场现状、竞争格局、发展趋势及投资建议。
通过本报告的撰写和研究，我们希望能够为投资者、行业企业和相关从业者提供有益的参考和决策支持，促进酒店式公寓市场的健康发展，推动行业的持续进步。
1.4 总结:通过对酒店式公寓市场的概述和现状分析，我们可以看到这一市场的发展势头良好，受到了越来越多投资者和消费者的关注。
随着人们对舒适度和便利性的需求不断增长，酒店式公寓市场有望继续保持稳定的增长态势。
在市场竞争激烈的情况下，投资者需要更加深入地了解市场格局和潜在的投资风险。
同时，酒店式公寓市场也面临着政策和市场环境的挑战，需要在持续发展的同时，不断调整策略，以适应市场的变化。
综合以上分析，我们建议投资者在对酒店式公寓市场进行投资时，需谨慎选择合适的项目和合作伙伴，同时密切关注市场动态，把握市场机遇，实现稳健的投资回报。
酒店式公寓研究报告酒店式公寓是指以酒店为服务参照标准，并集合了公寓的住宿方式的一种居住形态。
在现代社会，酒店式公寓在城市中兴起并受到了广泛的欢迎。
本文旨在通过研究报告的形式，对酒店式公寓进行分析和评价。
首先，我们来看一下酒店式公寓的优点。
首先，酒店式公寓提供了一种更为舒适和家庭化的住宿方式。
它不同于传统的酒店，更像是一个拥有完善设施的迷你公寓，有独立的卧室、客厅、厨房等功能区域，使居住者可以更有家的感觉。
其次，酒店式公寓通常位于市中心或繁华地段，交通便利，周边商业设施齐备，居住者可以方便地体验城市的各种文化、购物和娱乐设施。
再次，酒店式公寓提供了酒店式的服务，如清洁、换床等，极大地方便了居住者的生活。
然而，酒店式公寓也存在一些问题。
首先，酒店式公寓通常会贵于传统住宿方式。
由于其豪华的装修和酒店式的服务，价格相对较高，对于一些预算有限的人来说可能是一个负担。
其次，酒店式公寓的空间相对较小。
虽然酒店式公寓提供了独立的卧室、客厅等功能区域，但整体面积通常较小，可能会限制居住者的活动空间。
最后，酒店式公寓一般采用直接预订的方式，而不是长期租赁。
这意味着居住者可能需要频繁搬迁，对于那些寻求长期稳定住宿的人来说可能并不理想。
综上所述，酒店式公寓虽然有其优点，但也存在一些问题。
在未来的发展中，我们可以尝试解决一些问题，例如通过优化设计来提高空间利用率，降低价格以吸引更多人群，以及提供长期租赁选项等。
同时，政府和相关行业协会也应加强对酒店式公寓市场的监管，确保其提供的服务和设施符合标准，并保障消费者权益。
总之，酒店式公寓作为一种创新的居住方式，有望在城市发展中发挥更大的作用。
酒店式公寓调研小结酒店式公寓调研小结酒店式公寓是近年来兴起的一种住宿方式，与传统酒店不同，其房间通常是由开发商购买楼盘后再进行装修打造而成，同时提供酒店服务和家庭舒适感。
这种住宿方式对于一些商旅人士和家庭旅行者来说，有着很好的适用性和体验感。
因此，本文对酒店式公寓做了一些调研，以帮助人们更好地了解和选择这种住宿方式。
一、市场调研市场调研显示，酒店式公寓市场正在快速发展，其中以一线城市和一些具有旅游资源的城市为主。
与传统酒店不同，酒店式公寓更注重私密性和个性化服务，其宣传也更多地强调长住的优势。
同时，对于一些商务人士和家庭旅行者，酒店式公寓也提供了更大的空间和更舒适的住宿体验。
因此，酒店式公寓市场前景广阔，目前也吸引了越来越多的投资者的关注。
二、客户需求调研还发现，不同类型的客户对于酒店式公寓有着不同的需求。
商旅人士对于房间的舒适性和安全性要求较高，而家庭旅行者则更关注空间和设施方面的需求。
因此，酒店式公寓需要根据不同客户的需求进行定位和服务投放，以提供更贴心的服务。
三、酒店式公寓优势酒店式公寓作为一种新的住宿方式，与传统的酒店有着很大的不同。
其主要优势有：1. 更高的私密性和安全性。
酒店式公寓具有较高的私密性，客人可以独享整个房间和设施；同时，公寓也有更高的安全性能，在入住过程中也有多重保障。
2. 更家庭化的住宿体验。
酒店式公寓装修精美、设施完备，提供酒店级别的服务，同时也带有许多家庭化的元素，比如完备的厨房、客厅和卧室，这样就能够让客人感受到更温馨舒适的居家感。
3. 更贴心的服务。
酒店式公寓通常会提供比传统酒店更贴心的服务，比如送餐、洗衣、商务服务等，让客人有家一般的感觉。
对于商务人士来说，这种贴心服务也大大提高了工作效率和居住舒适度。
四、发展趋势随着酒店式公寓市场的不断发展，市场上相继出现了各种定位和特色不同的公寓。
对于酒店式公寓的未来发展趋势，我们提出以下几点观点：1. 定位增多，市场竞争加剧。
2、深圳京华酒店公寓深圳京华酒店公寓是由香港中旅集团投资策划并且迎合市场发展需要的新型酒店服务公寓，秉承一贯的品质标准，重视个性化服务，实为中旅“京华”品牌中的佼佼者。
超值的长住房计划配合休闲服务套餐以及运筹帷幄的商业氛围，必将为您的居停带来无比惬意与轻松。
位于深圳市罗湖区的东门繁华商业地段，西临成熟商住购物区，南接深南路，毗邻热点东门步行街，旺中带静，信步可至各大型商厦，交通网络四通八达，天时地利在掌握，实为旅洲观光及商务旅客的理想消费选择。
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↗入住时间为下午二时后，退房时间为正午十二时正。
↗各主要信用卡均可通用。
↗价格如有更改，恕不另行通知。
↗加床费用每张每晚人民币壹佰贰拾元京华会所京华会所设于酒店十一层，会所内设有保健中心、男女桑拿蒸气浴室、棋牌麻将室、桌球室、健身室及卡拉OK房，会所内宽敞、明亮的场地充满休闲舒适的氛围，以先进完善的设施及五星级全方位的服务，为会员及酒店住客提供一个消闲娱乐、舒展身心的时尚尊贵场所。
关于对东海岸酒店公寓经营模式的调查分析报告【最新资料，WORD文档，可编辑】关于对东海岸度假式公寓经营模式的调查分析报告第一部分：基本情况第二部分：调查分析第三部分：东海岸经营模式分析探讨为了把握东海岸酒店式公寓经营模式，1月23日下午，我们前往位于大梅沙的心海假日、海景酒店，以顾客身份对其经营模式及相关问题点进行调查和探访。
第一部分：基本情况分析：心海假日是由深圳市腾嘉利实业发展有限公司投资，对外宣传其物业管理由第一太平戴维斯物业顾问有限公司担任物业顾问，其真正物业管理公司为2002年成立的“汕头市东海岸物业管理有限公司”，于2002年10月介入物业管理。
一、物业基本情况：1、心海假日座落在大梅沙海滨公园东侧，离海岸仅200米左右，用地面积3999平米，总建筑面积为8955平方米（上述为一期，二期为住宅，我们主要针对一期进行探访），是一栋美式“四星级的海滨度假公寓”，称其由美国都市国际设计院设计，共100余套。
2、心海假日的户型面积为约45平米（有为数不多的60平米、及100余平米2套），每套公寓集餐厅、书房、厨房、就寝区、洗手间、娱乐室于一室。
提供全套家电：电视、小电冰箱、微波炉、热水器、电磁炉及床上用品衣柜等等……二、物业定位客户群：●有一定经济基础、年龄35岁左右，家庭人口数比较相近，一般为3人左右。
●置业目的为调节家庭的生活气氛，丰富家庭生活内容，创造与朋友和业务合作伙伴在新环境下沟通的氛围为主要动机，功能主要为投资度假型物业。
●物业主要表现为内销，多为二次置业。
三、物业销售情况及投资模式：1、心海假日共100余套，现销售率为90%左右，剩余10多套，情况良好，主要售出45平米户型公寓。
下面为销售分析：43．83M2公寓：总价37万，一次性付款为351500（95折），七成十年按揭（98折）首期112600元。
59．62M2公寓：总价46万，外加6万元装修款（一次性支付），一次性付款为437000（95折），七成十年按揭（98折）首期450800元。
酒店式公寓前景及客户分析一、酒店式公寓概念及特点一、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式效劳公寓，是目前尚不多见的物业类型。
所谓酒店式效劳公寓是指位于大型商圈内，维持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店效劳系统、聘请专业酒店物业治理公司或酒店式公寓治理公司并由其统一经营和治理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资利用。
酒店式效劳公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的效劳，公寓式的治理”，市场定位很高。
最先来源于欧洲的“产权式公寓”，属入口货，是那时旅行区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业治理公司进行统一上门治理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲愈来愈多，效劳也愈来愈周到，深受广大消费者的好评。
随着进展又飘洋过海，现在已遍及全世界。
在我国，酒店式公寓最先出此刻深圳，后来又出此刻上海、北京两地，但前几年未形成热点。
二、酒店式公寓的特点酒店式公寓除提供传统酒店的效劳外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的效劳，真正实现宾至如归的感觉。
其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。
具体而言，酒店式公寓有如下几点特点：（1）提供酒店式效劳和治理所谓酒店式公寓，顾名思义，确实是一种提供酒店式效劳的公寓，它借鉴酒店式效劳及治理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点效劳等一系列效劳。
酒店式公寓的物业治理较一样公寓更完善，效劳内容更多，为其独特的消费群体提供所需的效劳和物业治理。
（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。
面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一路，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。
不同的酒店式公寓偏重点不同，有的偏重于居住，厨房、洗手间齐全，乃至有阳台；有的那么偏重于办公，只有洗手间，没有厨房，提供一些办公设施和通信条件。
酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工的地方，二者均是将居住的概念别离与酒店式效劳与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和效劳；其设计的要紧功能为知足居家办公的要求。
酒店式公寓调研报告酒店式公寓调研报告近年来，随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，酒店式公寓作为住宿选择的一种新模式越来越受到人们的青睐。
本次调研主要对酒店式公寓的发展现状、市场需求以及优缺点进行分析。
一、酒店式公寓发展现状酒店式公寓是一种结合了酒店和公寓的住宿形式。
它通常拥有独立的户型和设施，提供高端的住宿体验。
目前，酒店式公寓市场正在快速发展，这主要得益于以下几个方面的因素：1.经济发展：随着国民经济的快速发展，人们的消费能力不断提升，对高品质住宿的需求也相应增加。
2.旅游业兴旺：旅游业是酒店式公寓的重要市场。
随着人们旅游观念的改变，不少人更加追求自由、舒适的住宿方式。
3.商务差旅：随着商务活动的频繁开展，很多商务差旅人员对临时住宿有所需求。
酒店式公寓提供了长短租皆可的灵活选择。
二、市场需求1.高品质住宿：酒店式公寓注重装修设计、软硬件设施以及服务品质，满足了一部分人对高品质住宿的追求。
2.个性化需求：酒店式公寓提供灵活的入住时间和自主选择的服务项目，满足了个性化需求的人群。
3.家庭旅游：酒店式公寓提供独立的房屋空间和完备的生活设施，适合家庭旅游的需求。
三、优点和缺点1.优点酒店式公寓具有较高的灵活性，适应不同人群的住宿需求；公寓式住宿通常拥有独立的卧室、厨房、洗浴设施等，满足长途旅行者或商务差旅人员的居住需求；服务质量较高，提供酒店式的服务，如清洁、安保等。
2.缺点相比传统酒店，酒店式公寓的价格较高；公寓式住宿通常没有餐饮服务，需要自行解决饮食问题；部分地区酒店式公寓的环境和设施有待改善。
四、发展前景酒店式公寓市场前景较为广阔。
随着人们生活水平和消费观念的提升，对高品质住宿的需求将会继续增加。
尤其是在旅游业和商务差旅方面，酒店式公寓的市场潜力巨大。
同时，随着科技的发展，预定和管理酒店式公寓的平台也在不断完善，将为行业的发展带来更多机遇。
总之，酒店式公寓作为一种新兴的住宿形式，具有较高的市场需求和发展前景。
深圳福田酒店式公寓长租攻略
深圳福田酒店式长租公寓，致力于打造与短租房天差地别的特征。
其明显表现在管理服务上。
很多上班族，经常加班，好不容易休息又不想把休息时间浪费在打扫卫生上，而长租公寓则会定期派清洁工上门打扫。
并且家电维修等各种服务，长租公寓均提供。
1、个性鲜明，符合个别要求。
长租公寓现在发展渐趋成熟，也有好几个大品牌在做，为了避免广告嫌疑，这里就不列举了。
但不管哪个品牌，他们统一的是，在长租公寓里，装修不会千篇一律，每个房间争取有不一样的特点。
2、打造社群，增强租客交际。
长租公寓，一般都会在自己的范围内设置属于自己的社交场所。
如咖啡厅，酒吧，餐吧，游泳池等，减少了人们社交的成本。
长租公寓哪个好？
1、自如作为提供高品质租房产品及服务的O2O互联网品牌，旗下现拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿及业主直租六大产品线，自如友家是自如网于2011年10月推出的长租公寓产品。
2、魔方公寓是中国连锁集中式长租公寓运营商，是魔方（中国）生活服务集团在中国境内的全资公司。
致力于通过打造以公寓为核心的生活服务平台，为都市白领提供长期独立居住的解决方案。
魔方公
寓目前在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等各大中型城市。
深圳酒店式公寓调研总结深圳酒店式公寓调研小结1.doc * 深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）序地名称性质及房型（房价/天）酒店配套室内配套服务（及特色）管理公司 1 罗湖丹枫·白露（五）一房一厅40、54、60 两房一厅85、96、102 总统套房119-205 高级套房1100 商务套房1200 女士商务套房1280 行政商务套房1380 豪华套房1700 行政豪华套房1880 行政套房（大）3500 总统套房8000 商务廊（会议室、多功能厅）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型图书餐厅（新派欧/亚菜式）咖啡馆（早630-晨200）保险箱/小冰箱/自控空调沙发茶几/餐桌椅/书桌书柜/酒柜/衣柜独立厨房/卫生间微波炉/双头煮食炉/烟气罩；可提供餐具宽频上网、国际直拨电话、有线电视、电影频道、有三层女士楼层l 护肤装扮用品l 卫生护理套装l 奉送水果l 提供纯净水l 免费游泳池、健身室l 赠送当日报纸（6份选一）l 微型图书馆借阅、dvd借阅l 咖啡、商务廊89折2 罗湖深圳京华酒店公寓（五）一房一厅两房一厅三房一厅高级套房1000 商务套房1200 豪华套房1500 行政套房A1800 行政套房B2000 京华套房2200 独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统商务中心旅游柜台餐厅/会议室健身房、棋牌、台球/乒乓球室、桑拿/理疗服务、卡拉OK包房/KTV。
第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
而公寓式酒店却没有产权。
3、与传统酒店的区别酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。
4、酒店式公寓的市场诱惑力市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒服。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。
拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
5、酒店式服务公寓的客户酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。
虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。
这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。
据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。
由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。
由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。
另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。
由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
投资者也是一个很大的消费群体。
深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。
同时，还有深圳的小企业和SOHO族。
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
6、如何吸引市场投资酒店式公寓？酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：一看：位置，是否具备可持续发展潜力；二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；三看：物业管理。
客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看：完整计划。
每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看：推广。
持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看：整体经济的发展态势。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。
常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。
因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。
不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。
即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。
现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。
酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。
但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。
另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？我们认为，首先是对地段的综合考虑。
目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。
因此，我们在对青岛项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。
酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。
对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。
8、酒店式公寓的未来发展和对青岛的影响目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为青岛这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。
2008年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来青岛旅游，将会有国际上大型的跨国公司来青岛设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是青岛房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。
未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。
以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。
现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。
然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。
而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。
二、我们的建议青岛酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。
我们认为它在青岛有相当大的发展空间。
根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。
1、专业的国际管理公司担纲管理青岛酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。
