住宅质量通病防治

安徽省住宅工程质量通病防治技术规程一、前言住宅工程质量通病防治技术规程是根据国家相关法律法规和标准制定的，旨在规范住宅工程建设过程中常见质量问题的防治要求，确保住宅工程质量达到国家规定的标准，保障人民群众的生命财产安全。

本规程将重点阐述安徽省住宅工程质量通病的防治技术要求，以期为住宅工程建设提供技术支持和指导。

二、安徽省住宅工程质量通病概述1.安徽省住宅工程质量通病主要包括建筑结构、水电安装、装饰装修等方面的问题。

2.建筑结构方面，常见问题包括墙体开裂、地面下沉、屋面渗漏等。

3.水电安装方面，常见问题包括管道漏水、电路故障、插座失效等。

4.装饰装修方面，常见问题包括墙面开裂、地板翘曲、门窗变形等。

三、建筑结构质量通病的防治技术要求1.墙体开裂（1）采用优质建筑材料，如高标号水泥、砂浆等。

（2）合理设置伸缩缝，减少墙体收缩裂缝的产生。

（3）加强墙体抗震设计，确保建筑结构的安全性。

2.地面下沉（1）选择合适的地基处理方法，如加固地基、压实土方等。

（2）严格控制施工过程中的土方开挖和填筑压实，避免导致地面下沉。

3.屋面渗漏（1）选择防水材料和施工工艺，确保屋面的防水性能。

（2）加强屋面排水系统的设计和施工，及时清理屋面积水，避免积水渗漏。

四、水电安装质量通病的防治技术要求1.管道漏水（1）选用高质量的管材和管件，确保管道连接牢固。

（2）严格控制施工工艺，加强管道安装的密封性检验。

2.电路故障（1）合理设计电路布局，避免过载和短路现象。

（2）严格控制电线敷设及连接工艺，确保电路连接牢固可靠。

3.插座失效（1）选择品牌信誉好的插座和开关产品，确保电器设备的质量。

（2）严格控制插座和开关的安装位置和固定工艺，避免因松动而导致失效。

五、装饰装修质量通病的防治技术要求1.墙面开裂（1）选用防裂墙体材料，如聚合物弹性防裂涂料。

（2）加强墙体石膏和瓷砖的粘贴工艺，确保墙面无裂缝。

2.地板翘曲（1）选用具有抗潮性能的地板材料，如强化地板、实木地板等。

大连市城乡建设委员会关于印发《关于住宅工程质量通病防治的若干规定》的通知文章属性•【制定机关】大连市城乡建设委员会•【公布日期】2011.12.07•【字号】大建委发[2011]508号•【施行日期】2012.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文大连市城乡建设委员会关于印发《关于住宅工程质量通病防治的若干规定》的通知（大建委发〔2011〕508号）各区、市、县（先导区）建设行政主管部门，各有关单位：为控制和减少外墙饰面材料脱落、地热管道渗漏等住宅工程质量通病，进一步提高住宅工程质量，维护广大人民群众的利益，根据相关规范、规程和标准要求，结合我市实际，市建委制定了《关于住宅工程质量通病防治的若干规定》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

自《关于住宅工程质量通病防治的若干规定》开始实行之日起，《关于住宅工程质量通病防治的若干规定》（之一）（大建质发〔2005〕7号）和《关于在我市居住建筑工程中全面推广采用外墙外保温系统的通知》（大建质发〔2005〕229号）同时废止。

二○一一年十二月七日关于住宅工程质量通病防治的若干规定第一条为控制和减少屋面、外墙墙面、窗口周边及有防水要求的房间渗漏、外门窗透寒、填充墙墙面裂缝、外墙饰面材料脱落、地面辐射供热系统（以下简称“地热”）管道渗漏等质量通病的产生，进一步提高住宅工程质量，根据相关规范、规程和标准要求，结合我市实际情况，制定本规定。

第二条设计单位在对屋面工程、外墙墙体及附着其上装饰层的固定构造和有防水要求房间的防水层等部位进行设计时，必须用节点详图详细标明材料、构造做法并附以必要的说明。

第三条设计单位在进行建筑外门窗设计时，应标明外门窗抗风压、气密性、水密性和传热系数等性能指标，并标注选用的外门窗图集编号和外门窗的型号、规格，对于外门窗与墙体交接处等节点应采用聚氨酯发泡进行填充，并绘详图说明其做法。

第四条设计单位在进行填充墙设计时，应选择收缩性较小的砌体材料和与之适合的砌筑砂浆，并明确砌体材料的强度等级、砌筑砂浆的类型和强度等级；不同基体材料接缝处应结合各种材料的特性，采取有效的构造、抗裂措施，并以详图或说明来明确其做法。

前言近年来，随着我市经济社会的迅速发展，城市化水平不断提高，住宅工程建设得到蓬勃发展，由于新的施工工艺及新型建筑材料的广泛应用及相应的技术标准和措施的制订相对滞后，一些设计单位和施工企业未能掌握防治质量通病的要点，导致住宅质量通病屡见不鲜，如新型墙体开裂，屋面、外墙、管道渗漏等质量通病问题日益突出。

在人民生活水平不断提高，对住宅工程质量要求越来越高的同时，如何确保、提升住宅工程的质量，成为了人民群众关注的热点。

作为住宅工程质量的主管部门，市住房和城乡建设局一直将工程质量作为工作的重点，不断加大我市工程质量管理力度，以建设“三大工程”（精品工程、平安工程、阳光工程）为目标，积极开展“减少住宅质量通病年”等活动，制定和落实了一系列措施，不断提高工程质量，减少质量通病，鼓励创建优良样板工程，取得了较大的成效，积累了很多好的经验和做法。

为了更好地解决住宅工程质量通病问题，我市参照国家、省现行有关法律、法规、规范及工程技术标准，并参考其他省市做法，总结了工程建设防治质量通病的相关经验，组织专家编写了《东莞市住宅工程质量通病防治手册》。

本手册可作为指导我市住宅工程设计、施工、工程监理及工程质量监督等进行质量控制及质量管理之用，其他房屋建筑工程也可以参照使用。

本手册的编印，是我们宣传推广住宅工程质量通病防治做法的一个尝试，难免存在错漏之处，恳请指正。

请各单位在执行这些防治措施过程中，注意总结、积累经验，随时将有关建议和意见反馈我局，以供今后修订时参考。

本手册的编印，得到有关设计、施工图审查、监理、施工和房地产开发企业、各镇（街）规划建设办及建筑从业人员的支持和帮助，谨表谢意。

东莞市住房和城乡建设局二○一○年八月主编单位：东莞市住房和城乡建设局参编单位：东莞市建设工程质量监督站东莞市大业建筑技术咨询有限公司广东华方工程设计有限公司湖南省建筑设计院编审人员：编委会主任：朱川副主任：黎小成祁志强冯敏治参编人员：崔岗平刘怡郭志川王永仪萧志坚黄菊清刘传文曹伟韩大为林雄樊军庭何欧亚邝成子周洪亮刘文兵黎浩强李广晋赵加亭简锡宏龚炜张永瑜饶智鹏…………………………………………………目录…………………………………………………1 混凝土结构工程 3.2.1设计措施-----------------------------------------------------0203.2.2施工措施-----------------------------------------------------020 1.1混凝土结构裂缝------------------------------------003 3.3 首层地面沉陷-------------------------------------------------022 1.1.1设计措施------------------------------------------003 3.3.1设计措施-------------------------------------------------------022 1.1.2施工措施------------------------------------------004 3.3.2施工措施-------------------------------------------------------0222 砌体工程 4 屋面工程2.1非承重墙体裂缝-------------------------------------010 4.1 屋面防水层渗漏-----------------------------------------------022 2.1.1设计措施-------------------------------------------010 4.1.1设计措施-----------------------------------------------------022 2.1.2施工措施-------------------------------------------014 4.1.2施工措施-----------------------------------------------------027 2.2室内净高、开间尺寸偏差大----------------------0185 装饰装修工程3 楼地面工程5.1墙体抹灰空鼓、开裂、渗漏----------------------------------031 3.1厨房、卫生间楼地面渗漏---------------------------018 5.1.1设计措施-------------------------------------------------------031 3.1.1设计措施--------------------------------------------018 5.1.2 施工措施--------------------------------------------------------034 3.1.2施工措施--------------------------------------------020 5.2 门窗变形、渗漏、脱落------------------------------------------035 3.2水泥楼地面起砂、空鼓、裂缝---------------------020 5.2.1设计措施--------------------------------------------------------035…………………………………………………目录…………………………………………………5.2.2 施工措施 ----------------------------035 7.2 卫生、安全或使用功能不满足要求 ----------------046 5.3 栏杆高度不够、间距过大、连接固定不牢、 7.2.1 设计措施 ------------------------------------046耐久性差 ------------------------------036 7.2.2 施工措施 ------------------------------------047 5.3.1 设计措施 ----------------------------0365.3.2 施工措施 ----------------------------037 8 建筑电气工程6 地下防水工程8.1 电气安全防护措施、防雷不满足要求 ---------------0498.1.1 设计措施 -------------------------------------049 6.1 防水混凝土裂缝、渗水 ------------------038 8.1.2 施工措施 -------------------------------------049 6.1.1 设计措施 ----------------------------0386.1.2 施工措施 ----------------------------040 9 通风与空调工程6.2 变形缝渗漏 ----------------------------0406.2.1 设计措施 ----------------------------041 9.1 防排烟系统未采用不燃材料，安装不符合要求--------060 6.2.2 施工措施 ----------------------------041 9.1.1 设计措施 -------------------------------------060 9.1.2 施工措施 -------------------------------------0607 建筑给水排水工程9.2 风管套管、防火阀、风机防护罩等安装不符合规范要求 ---------------------------------------060 7.1 管道渗漏 ------------------------------042 9.2.1 设计措施 -------------------------------------060 7.1.1 设计措施 ----------------------------042 9.2.2 施工措施 -------------------------------------060 7.1.2 施工措施 ----------------------------0441 混凝土结构工程1.1 混凝土结构裂缝1.1.1设计措施1住宅的建筑平面宜规则，尽量避免平面形状突变。

住宅工程质量通病防治措施xx年xx月xx日•引言•工程质量管理现状•质量通病产生原因分析•防治原则和策略•防治措施及实施方案•工程实例及效果分析•结论与展望目录01引言随着城市化进程的加速，住宅工程质量问题逐渐受到人们的关注住宅工程质量不仅影响人们的居住安全和居住体验，还与社会稳定和人民生命财产安全息息相关背景与意义质量通病是指住宅工程中经常出现的、普遍存在的质量问题质量通病会影响住宅的使用功能和结构安全，增加维修和整改成本质量通病还会引发投诉和纠纷，降低住宅工程的社会效益质量通病概念及影响防治的目的和重要性有效控制工程质量通病的发生，提高住宅工程的耐久性和使用功能防治质量通病可以降低工程成本，提高住宅工程的社会效益和经济效益通过防治质量通病，提高住宅工程质量水平，保障人民生命财产安全02工程质量管理现状当前质量管理的问题工程质量水平参差不齐，部分工程存在一定安全隐患。

施工过程中的质量通病较为普遍，如开裂、渗漏、空鼓等。

因质量通病引发的工程维修和返修现象时有发生。

工程质量管理体制我国工程质量管理体制逐步完善。

各参与方在质量管理中的职责明确。

工程质量管理标准和规范得到了广泛应用。

质量通病的现状质量通病在住宅工程中普遍存在。

部分质量通病对工程使用功能和结构安全造成影响。

质量通病的存在给居民的生活带来不便和安全隐患。

03质量通病产生原因分析施工工艺未充分考虑现场条件、施工环境和设备能力，导致工程质量不稳定。

施工工艺不合理施工流程缺乏标准化、规范化，各工序之间的衔接不紧密，增加了质量问题的发生概率。

施工流程不规范施工工艺及流程问题技能水平不足部分施工人员技能水平较低，缺乏必要的技术知识和经验，难以完成高质量的施工任务。

质量意识淡漠部分施工人员对质量重视不足，在施工过程中存在偷工减料、敷衍了事等现象。

施工人员的素质问题工程材料把关不严部分工程材料的质量未达到设计要求，进场验收和检验程序不严格，导致质量问题。

《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条广东省是中国南部的一个重要经济省份，住宅工程的质量问题一直是广东省建设领域中亟待解决的重要问题。

为了保障住宅工程的质量，提高人民群众的居住环境品质，广东省提出了《广东省住宅工程质量通病防治技术措施二十条》。

下面将对这二十条措施进行详细阐述。

一、建立健全住宅工程质量监督管理体系，加强对施工单位和质量检测机构的监督和管理，确保施工和检测工作的规范和科学性。

二、加强施工工艺的规范化管理，建立健全住宅工程施工规范，确保各项施工工艺的标准化、统一化。

三、推广应用新材料、新技术，提高住宅工程的抗震、防水、保温等功能，同时注重环保、节能。

四、采取有效的防水措施，确保住宅工程在雨水侵蚀等环境因素的影响下仍能保持良好的状况，防止渗漏和漏水现象的发生。

五、加强施工现场的管理，建立健全施工现场安全生产制度，确保施工过程中的安全。

六、加强建筑材料的选用和管理，严格把关建筑材料的质量，避免使用劣质材料影响住宅工程的质量。

七、加强住宅工程的隐蔽工程验收，确保住宅工程各项隐蔽工程的合格性和稳定性。

八、优化住宅建筑结构设计，采用合理的结构设计，提高住宅工程的抗震能力和结构稳定性。

九、建立健全住宅工程质量问题整改机制，加强对住宅工程质量问题的整改管理，从源头上消除质量隐患。

十、加强住宅工程的施工验收，严格按照规范进行验收，确保住宅工程的质量合格。

十一、加强住宅工程的管理和维护，建立健全住宅工程运行管理制度，定期对住宅工程进行维护和检修。

十二、加强居住环境的管理，确保住宅工程周边环境的卫生和安全。

十三、加强住宅工程的消防安全管理，建立完善住宅工程消防设施，增强住宅工程的抗火能力。

十四、加强住宅工程的室内空气质量控制，采取有效的通风措施，保证住宅室内空气的清新和健康。

十五、加强住宅工程的电气安全管理，确保住宅工程的电气设施的安全性和稳定性。

十六、加强住宅工程施工过程的监控和记录，做好施工现场的监理工作，及时发现和解决施工过程中的问题。

住宅楼工程主要质量通病防治措施1. 强化基础施工质量管理•合理设计基础结构，确保承重能力和稳定性；•严格按照施工图纸进行施工，确保基础尺寸和位置的准确性；•加强基础施工工艺，包括地基处理、浇注混凝土等，提高基础的承载能力；•定期检测基础施工质量，及时排除潜在问题。

2. 加强墙体建筑质量控制•选择合适的建筑墙体材料，并进行质量抽检；•严格按照设计图纸进行施工，控制墙体尺寸和位置的准确性；•墙体砌筑前进行现场验收，确保墙体结构的牢固性；•墙体防水、保温、隔热等处理工作要符合规范要求。

3. 加强楼板施工过程的质量管理•建立楼板标高控制点，并加强对楼板标高的监测；•控制混凝土浇筑的流动性、坍落度和均匀性，避免产生空鼓和裂缝；•加强楼板的防水处理，确保楼板的密实性和防水性能；•进行楼板验收，确保楼板的平整度和荷载承载能力。

4. 严格门窗安装质量控制•选择符合安全标准的门窗产品，并进行质量抽检；•门窗的安装要符合设计要求，包括尺寸、位置、固定等；•加强门窗密封处理，确保门窗的气密性和节能性；•进行门窗的功能测试，如灵活开关、防盗等功能。

5. 完善电气安装质量管理•电气安装要符合国家标准和规范要求；•选择符合质量要求的电气产品，并进行质量抽检；•电气线路要进行合理布线，避免交叉和过长线路；•加强电气设备的接地和防雷处理，确保电气安全性。

6. 做好水暖设备的安装和维护•选择合格的水暖设备，并进行质量抽检；•按照设计要求进行水暖设备的安装和布管；•加强水暖设备的维护和保养，定期进行检查和清洁；•配置安全阀和溢流阀，确保水暖设备的安全性和稳定性。

7. 加强地下室防水施工质量控制•地下室施工前进行地下水勘探和排水处理；•地下室施工过程中加强稳定支护，并定期检测；•地下室墙体和地面进行防水处理，确保密封性；•进行地下室防水工程验收，对防水层进行抽测。

8. 加强外墙保温材料的施工和检测•选择符合建筑节能要求的外墙保温材料，并进行质量抽检；•按照设计要求进行外墙保温材料的施工和固定；•进行外墙保温工程的验收，检测保温材料的厚度和密实性；•加强外墙保温材料的维护和保养，定期检查和清洁。

住宅质量通病典型案例目录CONTENT S 01234行业现状常见质量通病及防治质量提升案例典型案例分析常见质量通病及防治1☐钢筋工程☐模板工程☐混凝土工程☐砌筑工程☐抹灰工程☐外门窗4住宅质量通病2019年涉及房屋建筑质量投诉的比例居高不下1063510286450173394863316928704155071103796867772生活社会服务类互联网服务销售服务教育培训服务电信服务文化娱乐体育服务房屋装修物业服务公共设施服务邮政业服务旅游服务2019年服务大类投诉量（单位：件）29%25%18%5%7%5%3%2%1%5%2019年全国投诉问题比例合同问题假冒问题虚假宣传问题人格尊严问题售后服务问题价格问题计量问题质量问题安全问题其他问题26%18%16%14%9%7%4%4%1%1%家用电器类交通工具类日用商品类服装鞋帽类食品类房屋及建材类烟酒饮料类首饰及文体用品类医药及医疗用品类农用生产资料类2019年商品大类投诉量（单位：比例）☐2019年消费者协会组织共受理全国消费者投诉82.13万件，全年接待消费者来访和咨询140万人次，同比增长7.76%；☐消费者投诉共涉及10种问题：其中「售后服务问题29.09%、质量问题25.13%」占据整体投诉问题数比例最高，且两类问题发生率与2018年同期相比下降不足0.50%；☐按照投诉商品与服务两大不同类别分析：「房屋及建材类、装修及物业服务」投诉发生率与2018年同期相比下降不足0.40%。

住宅质量通病52019年消费者不满意点集中于施工质量维度2536334559535237055768182103308243360831931833651241625311455548质量安全价格计量假冒合同虚假宣传人格尊严售后服务其他2019年全年“房屋及建材类”受理投诉统计表（单位：件）房屋装修建材其他38%3%4%1%2%26%5%0%18%4%50%40%30%20%10%0%质量安全价格计量假冒合同虚假宣传人格尊严售后服务其他2019年全年“装修建材类”受理投诉统计表（单位：%）2019年全国商品房消费领域质量问题、装饰装修问题以及售后服务纠纷频发，投诉反映出的主要问题有：☐消费者盲目购买。

厦门市住宅工程质量通病防治若干技术措施（试行）厦门市建设与管理局目录第1章总则第2章地基基础工程下沉或变形过大防治的技术措施2.1一般规定2.2 天然地基2.3 桩基2.4 建筑回填第3章地下室裂缝和渗漏防治的技术措施3.1 一般规定3.2 地下室顶板3.3 地下室外墙3.4 地下室底板3.5 地下室防水工程第4章墙体裂缝和外墙渗漏防治的技术措施4.1 一般规定4.2 现浇钢筋混凝土墙4.3 蒸压加气混凝土砌块墙第5章钢筋混凝土现浇楼、屋面板裂缝防治的技术措施5.1一般规定5.2 厕浴间、厨房、阳台楼板5.3 现浇屋面板第6章楼地面渗漏防治的技术措施6.1 一般规定6.2 楼板6.3 墙角6.4 管道穿越处第7章钢筋混凝土现浇屋面渗漏防治的技术措施7.1 一般规定7.2 卷材防水屋面7.3 涂膜防水屋面7.4 刚性防水屋面第8章外门窗渗漏防治的技术措施8.1 一般规定第9章室内标高和几何尺寸偏差防治的技术措施9.1 一般规定第10章室内初装修工程质量通病防治技术措施10.1 一般规定10.2 地面找平层起砂、空鼓、开裂10.3 墙面、顶棚抹灰空鼓、开裂第11章外立面装修工程质量通病防治的技术措施11.1 一般规定11.2 阳台等临空处设置玻璃栏板的安全隐患11.3 飘窗弧形玻璃的安全隐患11.4 建筑饰面和装饰构件安全隐患第12章给排水工程质量通病防治的技术措施12.1 一般规定12.2 给水、排水管道渗漏12.3 排水系统防臭、排水管道堵塞或排水不畅12.4 管道安装通病12.5 给排水系统噪声12.6 消防隐患12.7 给排水设备安装不到位第13章建筑电气工程质量通病防治的技术措施13.1 一般规定13.2 防雷装置的连接（焊接）13.3 桥架接地13.4 电气线路连接13.5 配电箱安装13.6 开关、插座安装13.7 照明灯具安装13.8 电气线路配管第14章通风与空调工程质量通病防治的技术措施14.1 一般规定14.2 通风与防排烟系统及各风口的风量与设计要求偏差较大14.3 风机、冷却塔噪声太大，影响使用14.4 住宅的分体空调，其室外机布置不合理，影响空调制冷效果14.5 室外竖井风口或外墙风口风速过大，产生噪声，影响系统风量14.6 管道及风机房内设备离墙体距离未满足安装要求第1章总则1、为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治工作，制定本技术措施。